剛剛過去的2017年，無論是新房還是二手房，都遭遇了嚴厲的調控政策，房價相比2017年里的高點都明顯下調，尤其是二手房，報價下調10%-20%是普遍現象，一些小區甚至出現了價格下調20%的房源，北京二手房報價也回到了2016年的水平。然而，房價下跌對于購房需求來說，卻并不完全是一件好事，尤其是對換房人來說，房價下跌帶來了雙重影響，一方面，目標房源價格出現松動，可以逢低買入。另一方面，自身打算賣掉的房子價值也縮了水，支付能力反而下降了，換房的代價更大了。那么，現在還可以置換嗎？

房價下跌 換房節奏卻被打亂

隨著房價的下跌，換房需求重新開始入市，曾經的目標區域的價格都出現了明顯下降。鏈家地產研究院的數據顯示，目前二手房的價格已經重回2016年的水平。二手房均價在“317”調控之后，連續9個月穩步下跌，累計跌幅達到了14%，去年12月份的成交均價已經跌至59680元/平方米。換房需求也開始出現在市場。

最近因為妻子懷孕打算買房的徐先生，就是換房大軍中的一員，他目前和妻子住在三環新城。但周圍沒有好的教育資源，讓徐先生下決心換房。最終他挑中了德勝門一套62平方米的南向小兩居。

“和房主都聊好了，房主讓了點，最終談下來是710萬，都交了定金。”徐先生告訴北京青年報記者，他本來滿心歡喜，趕緊把自己的房子掛在中介那里賣，結果這時才發現，現在來看房的人比旺季時少了很多，一個禮拜也不到10組看房人，而且能坐下來詳細談的更少。

眼瞅要到了德勝門的房子交首付的時間點了，沒辦法，只能便宜點出手。徐先生告訴北青報記者，他目前住的三環新城均價在53000元/平方米左右，為了盡快成交，他最后只能報價51000元/平方米。

對于這次換房，徐先生坦言，換房節奏還是被打亂了，雖然挑中了比較中意的房子，但自己的房子低于周邊均價成交，讓他感覺賣虧了。

家住馬駒橋的朱女士也在換房中遇到了麻煩。由于小孩4歲了，準備上小學，朱女士開始考慮為學區換房。目前住的馬駒橋一帶沒有比較好的學校，而且環境較差，因此她準備換一套帶有學區的房子。綜合考慮一圈后，她將目標定位亦莊的海梓府項目，一方面海梓府總價較低，60000元/平方米的價格帶精裝修而且是現房，戶型也有兩居室，總價較低。相比周邊160平方米起的大戶型，優勢明顯。另一方面，項目周邊有學校配套。就在去年10月份，人大附中宣布在旁邊建立分校，兩年后招生小學，正好和孩子的上學年齡匹配。

然而目標雖然設定好了，但令朱女士郁悶的是，自己在馬駒橋的房子相比去年高點時下跌了15%左右，目前售價約3萬多元/平方米，一套90平方米的兩居室大概是300萬元，而海梓府兩居室的價格最低也要550萬元左右，朱女士希望能夠賣一個好價錢，但換房周期就可能一等再等，而且海梓府還有漲價或者售罄的可能。

業內建議換房要注意時效性

上述的案例都是現階段購房人遭遇的換房窘境，一面想讓自己的房子賣個好價錢，一面又希望目標房源能夠降價。

其實，房屋置換是一種特殊形式的房屋買賣，為什么說他特殊呢？因為置換要保證買賣房行為同時進行，也就是說一次置換成功，相當于兩次交易，即賣掉了原來住房，又買進了需求住房。這種特殊性也要求置換過程一定講究時效性。

自房產限購政策以來，二手房市場上置換型需求明顯增多，數據顯示，買一賣一、以小換大的改善型購房者占二手房成交量的六成左右。房屋買賣本就屬于復雜交易，一買一賣的過程中，風險也隨之增加。若換房者協調不好付款時間、騰房時間、貸款時間等，將面臨諸多問題。

換房帶來的連環單也帶來了交易的復雜性，一位購房人告訴《廣廈時代》，她在賣一買一的過程中，需要購買自己房子的人盡快支付定金和首付，用來償還房屋貸款。而她看好的三居業主也需要她的首付解抵押以及作為新房的首付。因為牽涉多重交易，他們的每個環節都需要反復商量談判，尋找合適的時機和方式，而每個環節出現的細節問題都可能導致整個連環的交易失敗。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，換房的總體原則是：如果賣房總額與買房總額相近，則不必考慮時機，有需要有能力就換。如果賣房總額、明顯小于買房總額，則可考慮一下交易的時機。大多數人的改善換房情況屬于后者。

他認為，從時機來看，當前北京不適賣房，也不適買房。因為房價已經明顯下跌了，但還不確定跌到位。在這個時點，買賣都挺尷尬的。

不過，如果為了換房還是建議當前盡快賣掉，不賣，就沒可能在更合適的價位買進。

換房比例超6成

換房雖然復雜，但已經成為樓市交易的主流。

鏈家地產研究院的數據顯示，2017年里，北京的購房者中，二次置業者，也就是換房者的占比達到了總交易量的67%，“換房改善”已經成為主流。

戶型升級、環境升級、區域升級……換房購房人需求各有不同。鏈家研究院分析認為，在消費升級的時代下，品質居住成為一種新剛需。首先，換房的實質是人在不同生命周期里對居住環境的選擇，是生命周期進行到特定階段后的必然結果；其次，人口的流動帶來大量換房需求，這種流動表現為從農村到城市的換房、城市間和城市內部的換房；最后，換房也是消費升級時代的必然結果。

根據鏈家研究院統計顯示，北京樓市雖然遭遇調控，但也迎來了“消費升級”，統計數據顯示，32歲以上的改善型需求人群占了購房者總人數的6成以上，35.5%的購房需求則是25-31歲的年輕家庭，多是剛需為主。而25歲以下的單身置業更是僅有2.4%。

改善性換房占比的增加帶來的是連環單占比的上升，以北京為例，有77% 的經紀人接觸到連環單。

而在最熱門的換房區域中，北五環從各個熱點區域中脫穎而出。鏈家地產研究院的數據顯示，2017年北京樓市成交量最高的五個商圈分別是回龍觀、望京、天通苑、順義城、北苑，全都位于北五環附近，這個區域也是換房需求最集中的區域。

鏈家研究院院長楊現領表示，當前二手房交易正在從數量到品質轉變，各類人群今天都面臨著對品質的追求，消費者已經整體上進入了以換房改善為主的需求階段。改善、換房才是剛需。所以，這種新剛需的釋放，是過去兩年支撐整個房地產周期的最核心動力。無論是新房，還是二手房，都在進行改善。改善需求的釋放，也將在今年成為二手房交易的主流。文/本報記者 李桁