繪圖：簡仁山

　　自今年1月份，鏈家的長租公寓品牌自如獲得40億融資引發市場關注，加速了2018年長租公寓市場融資的步伐。近日，主打“白領租房”的互聯網長租公寓運營商——蛋殼公寓也正式對外宣布完成1億美元的B輪融資。

蛋殼公寓執行董事長沈博陽認為，在國家租購并舉政策的支持下，長租公寓發展迅猛。他表示：“未來三年時間，長租公寓領域會出現兩到三家持有房間數超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨角獸。”

資本以及房地產商紛紛布局長租公寓市場，頭部效應正在逐漸顯現，第一梯隊初步形成。東方證券在研報中指出，在萬億級的市場規模中，長租公寓企業的發展推動著傳統的租賃市場逐漸走向集中化與規范化。

●南方日報記者 彭琳 實習生 劉甜

　　動向

　　華人文化與高榕資本領投

2月26日上午，互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資。本輪融資由華人文化產業投資基金、高榕資本聯合領投，酉金資本、元璟資本、BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續追加投資，易凱資本擔任獨家財務顧問。

蛋殼公寓的目標群體為畢業后三五年內的年輕白領，早期從分散式合租房源起步，合租單間平均定價為2600元。華人文化產業投資基金董事長、CEO黎瑞剛、高榕資本創始合伙人張震、愉悅資本創始及執行合伙人劉二海紛紛表示，在當下火熱的住房租賃市場中，非常看好蛋殼公寓以技術驅動的精細化管理模式，團隊出眾的執行能力以及在產品和體驗方面良好的用戶口碑，也希望并期待著蛋殼能夠繼續保持目前的高速發展，將更豐富、更高質量的租賃體驗和服務帶給越來越多的租客和房東。

沈博陽認為，在國家租購并舉政策的支持下，長租公寓發展迅猛。他表示：“未來三年時間，長租公寓領域會出現兩到三家持有房間數超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨角獸。蛋殼公寓有信心成為其中一員。”

　　行業

　　長租公寓市場第一梯隊初步形成

資本以及房地產商紛紛布局長租公寓市場，頭部效應正在逐漸顯現，第一梯隊初步形成。

今年年初，長租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國內長租公寓行業最高單次融資紀錄，也為2018年長租公寓市場開局引來更多關注。

據了解，背靠地產中介鏈家的自如，是“分散式+集中式”經營模式——自如友家是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。其與蛋殼公寓的模式存在類似之處，都是先把房子進行統一的改造、升級，然后出租運營。

而魔方是長租公寓最早起跑的選手之一，也是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。魔方公寓開始的產品定位是中高端公寓，C輪之后魔方將從原本相對單一品牌向多品牌轉向，將原本的標準化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業集體住宿需求上發展。

根據易居中國旗下公司克而瑞最新數據顯示，全國TOP30房企中已有1/3切入了長租公寓領域，這一數字還在不斷增加。房企的加入給長租公寓市場帶來更多的資金，也加劇了規模大戰。據不完全統計，目前15家最大的房地產開發商有10家已進入長租領域。

興業研究分析師臧運慧表示，目前多家民營房企進入住房租賃市場，保利地產、上海地產集團也推出了首批國企住房租賃品牌。隨著進入住房租賃市場的企業不斷增多，住房租賃市場將從零散的轉租模式逐漸向規范化、規模化的購置經營模式演進。

　　展望

　　政策紅利和市場需求齊發

　　長租市場迎來機遇風口

自國家主管方面提出建立“租售并舉”住房制度后，租賃市場迎來發展機遇新風口。

根據鏈家的《租賃崛起》報告顯示，租房需求呈現上行趨勢，“租售并舉”在制度層面不斷推進，市場需求和政策紅利催生了長租公寓的火熱。

東方證券在一份研報中指出，目前中國租賃人口已達1.9億人（主要由流動人口及高校畢業生組成），對應租賃市場規模為1.3萬億元。

東方證券在研報中還指出，在萬億級的市場規模中，長租公寓企業的發展推動著傳統的租賃市場逐漸走向集中化與規范化，同時房源的多渠道供給以及消費者多元化的需求，也讓這一被視為藍海的市場充滿復雜性。

值得注意的是，長租公寓最大的痛點就是資金投入大、盈利難。從資金端來講，目前長租公寓市場也開始探索金融化運作，長租公寓可抵押貸款資產證券化。今年2月13日，“招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”在深交所成功完成首期產品發行。

華泰證券分析師陳莉敏表示，2017年成功發行的商業房地產資產證券化產品數量及規模已超過前3年總和，良好的政策環境和市場需求正在推動房地產證券化加速發展：一方面，有利于緩解未來幾年房企融資問題；另一方面，專業化、機構化住房租賃企業發展有利于促進房地產市場平穩健康發展。