龍頭企業的動向一向具備信號意義。近日，萬科以17.82億元的總價接盤杭州鋼鐵集團公司（以下簡稱“杭鋼”）地產項目資產包事件，讓行業對于房企參與國企混改的嘗試有了更多的關注。在萬科看來，首次參與浙江省屬國企混合所有制改革工作，對萬科未來的發展模式和路徑探索具有深遠的示范作用和借鑒意義。業內人士分析，這項被萬科內部稱之為“潛力業務”的參與國企混改，或將成為萬科等龍頭房企未來取得優質土地資源的一個新途徑。

　　試水國企混改

萬科此次從杭鋼手中接盤的資產包括8個項目，涉及杭州、嘉興、臺州、馬鞍山、諸暨5個城市。外界對于萬科此次舉動的解讀為曲線增加土地儲備，但萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海則點出了背后的戰略意圖——“此次合作是萬科首次參與浙江省屬國企混合所有制改革工作，對萬科未來的發展模式和路徑探索有非常深遠的示范作用和借鑒意義”。

據了解，杭鋼是浙江省屬大型國有企業，創建于1957年。該集團產業以鋼鐵為主業，同時也在進行房地產、環境保護等多元產業協調發展的業務布局。資料顯示，1月23日，杭鋼下屬房地產項目資產包在浙江產權交易所掛牌。按照之前浙江省國資委出臺的一則意見，未來房地產業務將不再作為省屬國有企業的主業，并要求省屬國有企業在3-5年內，平穩有序剝離房地產業務。

浙江國資委的改革計劃無疑給龍頭房企帶來新的土地資源擴張路徑。其中，杭鋼剝離地產業務的態度較為鮮明，資產包中出讓各家項目公司股權成數均超過50%，例如，杭州紫元康盛房地產開發有限公司65%股權、嘉興市東菱房地產開發有限公司95%股權等，這在以往并不多見。

最終，萬科以底價17.82億元取得了8個項目資產包，未來萬科將成為這些公司及項目的大股東和操盤方，而杭鋼將扮演小股東和投資人的角色。“參與混改是各方多贏的方式，參與國企混改是萬科正在做的業務之一，而且萬科本身也是混改的代表，有著較為豐富的經驗。本輪萬科與杭鋼的合作是首次參與浙江國企混改，很可能僅僅是萬科在浙江參與國企混改的開端。”易居智庫市場研究總監嚴躍進如是評價。

　　萬科的“潛力業務”

近年來，地產行業的規模之爭愈演愈烈。在“沒有規模就沒有未來”的行業共識下，眾多房企公布公司的千億元戰略，而龍頭房企已將目標鎖定在萬億元級別。包括萬科、碧桂園、恒大三家房企在今年前兩個月內已完成千億元的銷售額。

但在銷售業績快速提升的同時，開發商同樣也面臨規模化的壓力。隨著土地成本日益提升，房企利潤日漸走低，如何以低成本取得更多土地儲備是開發商永恒的課題。數年間，為加快擴張步伐，眾多房企通過自身企業特點和資源來實現這一目標。如碧桂園、恒大等憑借下沉戰略，大手筆布局三四線城市戰略，并借助政府強有力的“去庫存”戰略從中受益，并在當下取得領先優勢。

同時，由融創等公司率先掀起的并購大潮也席卷大江南北。其中不乏百億元并購案，去年7月，融創600多億元收購萬達資產的超級并購大單震驚業內。

另一個成為現象級的房企擴張手段則來自企業之間的內外部整合。數年間，招商系重組、中海與中建合并、綠地與金豐，新城系、中交系、上實系、中糧系等地產重組話題不絕于耳。此后，中海與中信住宅的商業資源置換整合、五礦與中冶的整合、保利與中航的整合，也都無一例外成為行業焦點。

“即便如此，也沒有一種方式能讓企業獲得持續的土地資源儲備。逆水行舟，不進則退。”一位業內人士指出，以上獲得項目的方式都在進入下降通道。如三四線城市在上一輪各地去庫存政策推動作用下，需求已得到有效釋放，后續恐怕難以為繼。而并購市場上優質貨源已基本被各大公司盤點過一遍，尚未交易的土地要么是股權復雜麻煩纏身，要么土地價值有限，并購市場也將進入下降空間。開發商亟須尋找更新獲得土地資源的渠道和空間。

如果以往房企的整合主要來自央企內部，未來企業間的地產資源整合可能會越來越多發生在民企與國企之間，其中，以龍頭房企參與國企混合所有制改革最具代表性。“未來萬科參與混合所有制改革大家不要奇怪，這也是我們正在參與的業務之一”，萬科董事會主席郁亮在去年8月年中大會上就曾提到關于萬科正在參與的國企混改業務，混改是公司兩個潛力業務之一。他表示，萬科本身是混合所有制改革的代表，萬科收到了越來越多參與混改的邀請。

資料顯示，萬科管理層把公司業務分為五類：核心業務、優勢業務、潛力業務、拓展業務、摸索業務。第一是核心業務，包括房地產開發和物業管理。第二是優勢業務，商業開發和運營的印力以及物流。第三拓展業務，包括冰雪度假和長租公寓。第四是摸索業務，養老和教育。第五是潛力業務。房地產開發和物業管理未來十年整個版圖里核心業務仍然占據最重要的位置。但參與混改已經成為萬科最主要的潛力業務之一。

目前，萬科方面尚未有更多有關公司目前參與的混改業務，以及其中所包括的合作企業、項目及進度等相關數據的披露。但外界預計，一旦參與國企混改業務開展順利，不排除未來萬科與更多省市國企的縱深合作不斷涌現，而這項“潛力業務”有望升級為拓展業務、甚至是優勢業務。

　　股改新機遇

在證券分析師侯麗科看來，國企改革將是近年來改革的重點方向，通過混改能夠給參與公司帶來新的資金與活力以及其他各項資源。

實際上，不僅萬科，其他龍頭房企也在試圖參與國企的混改。去年融創雖然表示，“基于公司現階段戰略考慮，將不參與天房集團混改”，但16家企業參與天房集團規模達百億元的混改，也讓外界得知包括融創在內的眾多房企正在積極通過尋求參與國企混改來尋找機會。 此外，去年6月，泰禾以17.49億元受讓寧波科橋持有的北科建23.32%股權后，成為北科建第二大股東，也被外界看做民企試水國企混改的代表案例。

克而瑞機構分析師朱一鳴認為，在房地產行業，未來無論是國企、央企，還是民營、家族企業，都可能迎來一輪股權改革的浪潮。嚴躍進表示，房企借助參與國企混改可以介入此前未能涉足，或是布局規模小、實力較弱的領域，從而給企業多元發展帶來機會。同時，通過混改可以形成雙方資源的互補與協同。

但對于房企而言，并非參與混改就是機會，是否適合企業特點和上下游資源也十分關鍵。郁亮就曾表示，目前公司混改機會很多，但選擇前提是能給公司帶來價值增量，不搭界的業務不會考慮。

另外值得一提的是，參與國企混改的門檻也不低。以類似方式取得土地儲備的模式也并非所有房企可以簡單復制，畢竟在選擇合作房企時，國企是挑剔的。以杭鋼資產包轉讓要求為例，要求受讓方需位于2016年度中國房地產企業銷售金額前30名；且擁有中國證券市場或銀行間債券市場資質評級機構認定2016年度主體長期信用評級為AAA級。類似條件也出現在各地產權交易所掛牌資產中，由此可知，此類收購無疑會向龍頭房企傾斜。

隨著三四線城市市場飽和度升高，一二線城市調控壓力不減；加上從去年開始并購領域出現縮水，開發商開辟新戰略空間至關重要。同時，參與國企混改有利于強化企業自身已有和初涉的板塊業務實力，符合許多房企致力于戰略轉型為城市配套服務商的戰略目標。但值得注意的是，參與混改項目應與公司業務具有較強的關聯度，例如萬科正在試圖收購老舊酒店發展養老業務。北京商報記者 董家聲/文 代小杰/制圖