“加快規模增長”是貫穿中海2017年的關鍵詞，最直接的體現就是拿地，而這一趨勢已經延續到今年。中海日前公布的2月業績預告顯示，僅2月，中海新增土地儲備273萬平方米，應付的土地出讓金約為147.36億元。前兩個月，中海共收得15宗土地，土地出讓金達到260億元。中海成為除了碧桂園、龍湖之外，拿地最積極的企業。“手中有糧、心中不慌”，對規模有著迫切希望的中海，以毫不手軟的拿地來換取未來兩年的增長動力，而以利潤著長的中海，又將如何平衡利潤與規模，也成為行業交給中海的一道考題。

　　追趕的腳步

曾經的三甲、如今已退出第一梯隊的中海，正在加大油門行駛在急速趕超的道路上，即使它距離榜首已經漸行漸遠。

3月8日，中海公布了2月業績。期內，中海的合約物業銷售金額約為164.93億港元，相應的已售樓面面積約為88.23萬平方米。至此，2018年1-2月，中海系列公司的累計合約物業銷售約為423.17億港元，同比增長22%，相應的累計已售樓面面積約為245.2萬平方米，同比增長19%。

此外，中海還表示，于2018年2月28日，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約為264.92億港元，預期將于往后數月內轉化為合約物業銷售。

從區域上來看，2月中海在華北、西部、華南地區銷售額貢獻最多，分別為55.23億港元、33.66億港元和19.28億港元。

值得一提的是，去年大手筆拿地帶來的效應暫時還未能顯現在中海前兩月的業績上，反而中海依舊穩健，又或者可以成為較為保守的增速延續到了今年。

相比其他企業少則50%、多則100%的業績增幅，中海地產在2017年則較為穩健。據中海地產發布的2017年銷售業績顯示，中海連同其附屬公司、合營公司及聯營公司（統稱中國海外系列公司）累計合約物業銷售約為2320.69億港元，累計銷售面積約為1446.32萬平方米，同比分別增長10.17%及10.88%。

“這個速度與同行業內對標房企相比則略顯緩慢。尤其與榜首幾家房企的增長幅度相比顯得業績平平，”一家地產研究機構人士指出，中海從去年至今的銷售業績仍可看做是對早先發展策略的“還債”。數年間，強調利潤為先的中海在規模化上明顯落后其他榜首房企。這個局面在中海新掌門人顏建國回歸后開始有所轉變，但去年斬獲的土地資源轉化成銷售規模，中海還需要時間。

事實上，面對政策和市場的變化，渴望進取的中海仍面臨壓力。其中，去年9月企業業績還曾出現較大波動。當月中海銷售金額為206.81億港元，相較于上年同期的427.9億港元下降51.67%。2017年1-9月，中海累計合約物業銷售約為1836.44億港元，同比增長僅為7.1%。

　強勢的土地策略

雖然依舊保守，但中海追趕領跑者的機會并不渺茫。統計顯示，2017年中海在土地市場上則一改低調風格，拿地數量大幅增長。統計顯示，2017年新增土地76宗，總建筑面積1741萬平方米，應占權益建筑面積1463萬平方米，合計土地出讓金約為951.2億元。而2016年全年，中海僅買入18宗土地，新增土地儲備為972萬平方米。

具體來看，這76宗土地分布在北京、上海、天津、蘇州、成都、廈門、鄭州、長春、寧波、佛山等一二線城市以及熱點三線城市。另一個值得關注的是，中海在2017年聯合拿地比例攀升，占比達27.6%。

回顧過往，可以發現從2016年11月開始，中海的拿地風格已經大變，這始于中海領導班長更替、顏建國接任董事長，由此中海展現出了積極的一面。在2017年初更是提出全年1000億元的拿地預算，為五年來的新高。截至去年底，實現951.2億元的拿地金額，基本完成目標。

2018年伊始，中海在拿地上延續了去年的強勢表現。統計顯示，前兩個月，中海共收得15宗土地，土地出讓金達到260億元。據中國指數研究院發布的2018年前兩月房企拿地統計顯示，2018年1-2月品牌房企拿地榜單上，龍湖、碧桂園、中海位列三甲，而三家房企拿地金額均超過200億元。

值得注意的是，中海新入土地除包括北上廣一線城市，以及一二線城市周邊區域外，還將開始介入以往絕少觸及的南寧、柳州等三四線城市。

從中海拿地區域來分析，環渤海及長三角是重點關注區域。據機構統計的區域拿地排名顯示，中海在全國重點區域拿地的Top 10排名中，有兩次進入前列。其中在環渤海區域1-2月，中海以112億元的拿地金額，排名各大房企在該區域內拿地的榜首。同時，在珠三角區域，中海1-2月拿地49億元，排在區域榜單第四位。

土地方面，中海也加大了以收購方式取得土地資源。據中海披露的公告顯示，今年2月，中海在深圳、北京、昆明、烏魯木齊、沈陽、廣州、重慶、武漢、西安和濟南收購了11幅地塊，應占樓面面積合共約273萬平方米，其中三幅地塊將會以合作模式發展。中海就相關土地收購應付的土地出讓金約為147.36億元。

　　規模還是利潤

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近年來，大中城市地價上漲明顯。在招拍掛市場硬碰硬，對房企的資金實力要求極高，過去的中海往往避開如此公開拿地。此前中海借助央企的資源優勢，發起多次大型公司并購，這也成為中海近來獲取土地儲備的主要方式。顏建國回歸后，中海拿地方式顯然有所變化，此前中海拿地略顯保守，隨著拿地節奏漸密，中海將駛入快車道。

另有業內人士分析，過去的一年里，萬科、碧桂園、恒大等龍頭房企已經將銷售高度抬到5000億級，中海的銷售還在2000億級徘徊，同比增長僅有10.17%。若要追趕，企業勢必需要犧牲部分利潤以保證規模快速擴張。然而，利潤是中海的“王牌”，在急切需要擴大的規模和引以為傲的利潤率之間，中海又將如何平衡？

在談到企業規模與利潤的關系時，顏建國曾表示， 可供貨值不充裕，導致了銷售增長平緩，這是中海目前存在的問題。凈利潤是規模乘以利潤率，當規模增長乏力之時，利潤增長將進一步承壓。事實上，這個邏輯在碧桂園、恒大身上已經有所印證，房企們渴望實現規模與效益并重。

在2016年度業績發布會上，顏建國曾稱，中海對市場規劃做出了一些修訂，一些策略也會因變化的市場環境、狀態做出相應調整，如在戰略目標、組織架構、拿地方式、管控模式等方方面面進行優化。中海希望在規模與效益、機會與風險中做一些調整。

從中海2017年上半年的業績看，中海在利潤指標上依然具備優勢，2017年中期，中海毛利率及凈利率分別為30.5%及24.8%。這組讓同行羨慕的數字來自于中海對于成本的控制力，這里包括低成本融資以及低成本的“三費”。另外，銷售規模增長和快速回款也是手段之一。

不過，可以看見的是，加快拿地也讓中海面臨一些新問題。例如高溢價項目增多，如柳州地塊溢價182%、1月競得的北京大興地塊溢價42.39%、廣州地塊溢價50.15%、昆明地塊溢價86%等。這對于嚴格控制成本的中海而言已是挑戰；此外，下沉三四線城市拿地以及手握“限制性條件地塊”，對毛利率的影響也需要企業權衡。

同策機構市場研究總監張宏偉表示，目前進入三四線城市可能存在一定風險。一線城市周邊的三四線城市出臺樓市調控政策較早，市場伴隨周邊一線城市回調已經進入調整期；非一線城市周邊的三四線城市大部分已經經歷了樓市熱銷的高峰期，甚至大部分城市已經出現階段性樓市需求透支，市場有可能因為過去一年左右的透支而在2018年年中之后進入調整期。