人民網深圳3月22日電 （伍振國）今日下午，由觀點地產新媒體主辦，包括人民網房產頻道等媒體支持舉辦的2018觀點年度論壇在深圳舉行。作為中國房地產一年一度的業內會議，本屆論壇圍繞“小年大周期”為主題，展開周期、傳統、創新等多角度的行業發展討論。

麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊在作題為“2018年經濟、政策和房地產展望”的演講時預測，今年房地產市場投資增速將會穩定在6%左右，而房地產行業的銷售額因為融資成本的變化，可能會出現下降。

麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊預測今年房地產投資增速穩定在6%左右，銷售將下降。（主辦方供圖）

胡偉俊表示，2017年房地產投資增速大概是7%，預測2018年房地產投資增速是6%左右。在他看來，今年房地產市場的投資增速，是相對比較穩定的狀態。

“可以把房地產投資拆成房地產建筑成本和土地成本這兩個部分，2017年房地產投資中土地成本占了大頭，所以當年的房地產投資相對來說比較穩定。因為土地投資是和上一年的土地銷售有關系，去年的土地銷售是比較強的，所以房地產投資今年的可見性還是蠻高，所以我們認為它的增速相對比較穩定。”胡偉俊表示，房地產投資是中國經濟一個非常重要的組成部分，它會對大宗商品房子未來的價格產生非常重要的影響。

胡偉俊認為，與房地產投資增速相對穩定相比，今年房地產行業的銷售則會出現下降的局面。“銷售可能會受到資金成本的影響而下降，從2016年開始房地產企業的融資成本已經慢慢在往上走，今年在去杠桿的環境下，這個成本還會繼續增加，因此可能會對房地產的銷售產生影響。”胡偉俊判斷，房地產銷售的下降可能反過來會影響到土地的銷售。

胡偉俊說，中國的房地產市場本身就是土地的供給和最后房價的需求不匹配的問題。一、二線城市的土地需求很大，但是供應不夠；三、四線城市的土地供應很大，但是面臨著人口的流出。“但是從長期來看中國城市化的進程還是在繼續，在現有的土地政策很難改變的情況下，土地供需錯配的矛盾從長期來說會一直存在。”

因此，在這個市場矛盾客觀存在的背景下，通過壓縮貨幣供應，可以在短期內把房價壓下來。但胡偉俊表示，貨幣政策的變化是有副作用的，可能對整個經濟會產生比較負面的影響。而多主體供應、租購并舉等政策的出臺，他相信會使整個房地產市場的需求得到有效降低。

據目前房企已經公布的2017年財報情況來看，2017年品牌房地產企業普遍迎來了業績大增長的一年。而三、四線城市的良好表現，成為這一現象的重要因素。對此，胡偉俊分析認為，2017年房地產銷售另外一個非常重要的影響就是去年600萬套的棚改量。“特別是其中接近60%貨幣化的比例對三、四線城市的房地產銷售會起到一個非常積極的作用。去年全國房地產銷售的增速差不多是7.7%左右，其中有大概一半是來自棚改的貢獻。”胡偉俊認為，今年棚改的貢獻會減小，雖然今年棚改的量和去年差不多，但是它的基數已經上來了，所以貢獻會減少。

“總體來說今年的房地產銷售會有一定的壓力，包括政策支持力度的減少，以及融資政策的收緊”。胡偉俊表示，中國當下經濟將從過去幾年的宏觀刺激轉變為去金融杠桿的過程，包括對影子銀行的監管等金融政策，因此對于資金非常依賴的房地產企業而言，資金的收緊對企業的變化是根本性的。

“2012年的房貸只占房屋銷售的13%，到了2016年的時候已經到了29%左右，去年仍然是比較高的狀態，說明居民加杠桿的空間是在慢慢下降的。”此外，胡偉俊還透露，居民貸款占居民存款的比例也從2012年的26%增長到了50%的狀態。