而在剛剛過去的5月，東莞樓市成交較為平淡，是7年以來最平淡的“紅五月”。不過和“4·10”樓市新政推出的首月相比，5月東莞樓市的供應量已有所回升，但成交依舊低迷。

據記者了解，在限購以后東莞的外地購房需求受限，本地客源成為了開發商的爭奪對象。為了能夠在觀望氛圍濃重的市場環境中搶得先機，有部分開發商已經下調了備案價格。此外，不限購的商業公寓成為近幾個月以來最受歡迎的非住宅物業之一。

5月一手住宅供應套數環比增七成

合富研究院（東莞）統計的數據顯示，5月東莞新建商品住房簽約建筑面積僅31.7萬平方米，共2827套，同比減少52%。由于5月是歷年的銷售旺季，今年受制于“4·10”樓市新政，5月的新建商品房簽約為七年最低。

在價格方面，5月東莞新建商品住房簽約均價約16874元/平方米，同比上漲19%，值得注意的是，東莞的新盤均價漲幅已連續3個月收窄。在密集的樓市調控政策下，房價上漲乏力，回歸平穩。

盡管今年5月的一手樓盤成交同比下滑，但部分房企逐漸看清后市嚴峻形勢紛紛加快搶跑，樓市一手住宅供應量明顯增加。

據東莞中原研究部監測數據顯示，5月分別有陽光城MODO、新世紀頤龍灣、光大山湖城、碧桂園東江月、德洲城、時代傾城、君匯半島花園等28個項目供應住宅建筑面積38.63萬平方米，合計4068套，按套數環比增75.95%。

“松山湖片區持續呈現活躍放量，東北片區供應創年內新高。”據東莞中原研究部工作人員介紹，今年5月松山湖片區供應持續放量，主要包括有光大山湖城、晟園、大道松山湖、碧桂園首座、萬科金域緹香等8個項目集中供應住宅建筑面積11.38萬平方米，占全市比重達29.46%。尤其大嶺山和大朗本地購房需求較為旺盛，多個項目深受客戶熱捧。

其中，萬科中央公園、光大山湖城、萬科金域緹香等多個項目，今年內已有2至3次推出新品。另外，東北片區有時代傾城、城建御河灣、盛和雅頌花園和滿都中央時代共供應一手住宅建筑面積7.48萬平方米，創年內新高。

由于總價高、首付高且受限購，開發商們仍然謹慎推別墅新品，主要以清庫存為主，上月別墅供應低迷。

另據東莞中原研究部監測數據顯示，東莞住宅新開工量在4月沖高后回落，5月共開工建筑面積43.83萬平方米，環比下滑幅度較大，分別有東城碧桂園、保利格外松湖、保利領秀山花園、北大資源公館、鹿湖灣公館等9個項目集中拿下施工許可證，品牌房企項目依然占主流。

業內人士認為，自今年初以來品牌房企進入高周轉模式，在莞布局加快，萬科、碧桂園、恒大、融創、時代、保利等品牌房企項目動工明顯加快，而受調控影響，不少中小型房企項目動工開發節奏已放緩或暫停。

松山湖片區成交量持續領跑東莞

東莞房價在小幅上漲。根據東莞市發改局公布的數據，其中統計階段在2月至5月的數據顯示，不大于90平方米的住宅均價為15600.05元/平方米，而在90-144平方米之間的均價為16263.49元/平方米，大于144平方米的住宅均價為17087.72元/平方米。

據東莞中原研究部監測數據顯示，5月東莞住宅網簽成交36.34萬平方米，環比、同比均有所下滑。其中，公寓和別墅成交相對不錯。

數據顯示，5月東莞公寓成交881套，占全市比重仍然較高，為24.45%；別墅成交189套，環比上升4.42%，占全市成交量比重從3%上升至5%，反映投資者的投資意愿仍然存在。

“一方面，東莞公寓以商業公寓主導因不限購不限貸受部分投資者追捧，公寓交易依然保持不錯的熱度；另一方面，別墅產品依然成為部分高端人群資本保值增值的首選。”位于南城西平一家中介機構的負責人黃先生說。

記者還了解到，5月除了東北片區住宅網簽成交量環比小幅上升外，其他六大片區成交量均下降，降幅區間為33%—57%。其中，松山湖片區網簽成交住宅7.84萬平方米，其成交量仍居全市首位，占全市比重達21.58%。

據東莞中原研究部對東莞155個在售樓盤的認購量收集和匯總統計顯示，5月東莞住宅認購成交依然冷清，前三周呈現著持續下探的趨勢，主要由于前三周開盤或加推項目較少，客戶觀望情緒也比較濃，推貨項目的銷售率普遍較低。5月底在萬科云城( 參數 圖庫 最新動態 價格走勢 )、萬科珠江東岸、綠地大都會等項目集中推新下，樓市認購成交量才得以大幅反彈上升。

值得注意的是，限購下，東莞市場回歸本土需求的跡象越來越明顯，而由于對沒有購房資格的深圳客和非莞籍客戶的培育周期相對較長，本地接盤客有限，短期市場需求持續萎縮，樓市下行壓力進一步加大。

商業公寓不限購受市場青睞

住宅限購升級下，由于商業公寓不限購不限貸，開發商們推公寓產品的積極性普遍較高。據東莞中原研究部監測數據顯示，2017年5月分別有陽光城MODO、清溪碧桂園錦多寶和碧桂園東江月共供應公寓900套，全為商業性質公寓，占全市比重達22%。

事實上，過去幾年在非住宅產品中，商業公寓在東莞大行其道，2016年更是供需兩旺創下新高，占全市商業公寓的供應量和成交量的比重分別為88%、74%。而自今年4月東莞樓市對住宅進行限購后，商業公寓受歡迎的程度更是與日俱增。

東莞中原研究部有關數據顯示，城區公寓或具地段優勢的公寓項目越來越多。統計數據顯示，東莞商業公寓項目產品主打小戶型產品（30—60平方米），從供求關系來看，小戶型產品便于控制總價，迎合市場投資客低總價、低首付需求，最為暢銷。數據統計顯示，投資者對總價60萬元以下的公寓接受度最高，低總價、小戶型是市場成交主流。

業內分析，從商業公寓的購房群體來看，青年置業者、投資型客戶、自用辦公群體、限購無資格外來客戶是購買公寓的主流，商業公寓投資屬性更突出，交通、城市配套、商業氛圍、區域價值是核心關注點，因此，城區、經濟強鎮的相關因素通常更具優勢，更能夠支撐房價。

不過，經濟強鎮也可能因存量較高，面臨較大去貨壓力。從截至今年4月底的各鎮街存量項目個數來看，南城、莞城、樟木頭、寮步的存量占比皆超過10%，去貨壓力更大，以寮步為例，目前，商業公寓存量項目最多，達到了7個。而南城隨著商業公寓的集中入市，最終以6.37萬平方米現有庫存，位居存量面積榜首。

而未來商業公寓的潛在供應，還會為商業公寓市場帶來更加激烈的競爭。優房超·瑞城搜監測數據顯示，未來3年預計東莞商業公寓會有47個項目供應，約164萬平方米，其中城區108萬平方米，占總量的66%。

研究機構綜合分析認為，南城、東城、莞城是競爭強度最為激烈區域，不過，這些區域經濟實力雄厚、服務業發達、需求量大，同時也是投資熱點區域，兼具優勢和機遇。此外，橫瀝、清溪、洪梅、望牛墩、高埗5個鎮街，由于商業公寓產品是首次入市，為新興區域，需求得到釋放，有望迎來機遇。

住宅庫存消化周期已拉長

成交量持續走低的背后，是樓市庫存量的回升。

東莞樓市新政后，市場觀望情緒濃厚，實際成交量持續下行，5月住宅庫存量快速走高。據東莞中原研究部數據監測，5月份東莞全市住宅庫存面積約437.07萬平方米（合計36922套），按面積環比上升10.44%，同比上升30.83%，消化周期迅速拉長一個月，供過于求格局逐漸顯現。

從物業分類來看，5月底洋房、公寓和別墅的庫存量分別為285.49萬平方米、52.55萬平方米、99.03萬平方米，消化周期分別為6.3個月、8.0個月、12.5個月。

受限購限貸影響，洋房和別墅成交整體持續低迷，消化周期不斷拉長。盡管商業公寓不受新政影響，成交依然保持不錯的熱度，但由于公寓新增放量較大，供應節奏快于消化速度，庫存快速走高，消化周期也隨之拉長了1.2個月，但仍然保持在歷史低位水平。

由于大部分深圳客失去在莞購房資格，目前許多項目拓客策略回歸本土，已有較多項目開始跨區域深挖客戶，隨著后市供應逐漸放量，跨區域搶客戰將更為激烈。

同時，近兩個月深圳新房成交量有所上漲，勢頭走好，反映深圳客逐漸回流深圳市場，且東莞二手房以及惠州市場分流作用也比較大，東莞新房市場壓力較大。

“如今銀根逐漸縮緊，資金回籠壓力進一步加劇，建議開發商們合理定價或適度讓利盡快跑量，資金回籠宜早不宜遲。”東莞中原研究部相關負責人說。

6月實際成交量或將上升

記者通過走訪多個樓盤發現，自4月下旬開始，許多項目尤其新盤都在緊鑼密鼓地蓄客，本來預計5月入市的部分項目考慮客戶儲備量未及預期、工程進度慢等因素已延遲至6月開盤，6月又是房企們年中業績沖刺關頭，預計推新的項目會比較多，尤其品牌房企旗下的項目很有可能持續加推。

據東莞中原研究部監測數據不完全統計顯示，分別有新鴻基·瓏匯、萬科中天城市花園、南部灣萬科城、保利錦城等20來個項目開盤或加推，新增供應活躍放量，有可能是新政后首波熱潮。

業內人士分析，5月傳統旺季遇冷，許多項目認購成交依然較弱，又從端午節假期樓市人氣回升明顯乏力看出市場觀望情緒濃郁，預計限購下6月客戶觀望依然較濃，市場成交受阻。

由于6月許多房企積極推新沖刺年中業績，新品供應大幅放量有助于刺激剛需客加快入市，激活市場成交，預計6月實際成交量會有所上升。至于回升幅度大小，開發商合理定價仍是關鍵。

價格方面，由于內外有效需求不足，市場持續低迷，價格下行壓力較大。部分開發商迫于資金回籠壓力，可能會在價格上稍作下調，接下來市場價格或松動，降價促銷現象或逐漸增多。