羊城晚報記者 趙燕華

當互聯網企業在資本的簇擁下開打網約車、外賣大戰后，戰火又從食、行燒到了和住有關的剛需市場：租房。有別于傳統租房模式的“互聯網派”長租公寓運營商們，能否成為住房租賃市場一條新的鯰魚？值得注意的是，盡管如魔方、安歆、自如等運營機構紛紛加大長租公寓擴張力度，令市場火爆猶如又一個共享單車，但有分析稱，“二房東”模式有的利潤率僅在1%-3%之間。而互聯網租房平臺想要從傳統中介中搶得房源、又要在裝修上體現差異化，就意味著更高的成本。在租房成本逐年上升的背景下，這些新進入市場的租房機構會否繼續推高房租？

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一大波“二房東”來了

4月10日，業內一家知名的互聯網長租公寓宣布進駐廣州。至此，半年時間里這家公寓已相繼入駐天津、武漢、南京和廣州四城，加上北京、深圳、上海、杭州的初期布局，已全面覆蓋所有一線和新一線城市。2015年初成立的這家公寓，如今在全國八城擁有10萬間房的規模。

3年就拓展了10萬間房！瘋狂的長租公寓闖入者絕非個案。在租購并舉政策的推動下，一大批互聯網長租公寓運營商蜂擁而來。“自如寓”對外透露的一組數據顯示，2015年長租公寓的門店增長率不足15%，但是2016年增長率接近35%，2017年更是高達40%,進入2018年仍在不斷吸引資本。

以廣州為例，目前搶灘長租公寓市場最快的，主要以房企的長租公寓品牌為主，比如龍湖冠寓、萬科泊寓。據廣州中原研究發展部調研，目前，廣州主要分布約70多家規模不一的長租公寓，提供單身公寓約20000套左右。

羊城晚報記者調查發現，區別于一般房屋租賃的中介模式，“互聯網派”公寓推出“互聯網+房產+金融”全新發展模式,他們希望用互聯網的方式去改造住房租賃行業。

租賃市場年交易額1.8萬億

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租房市場被認為是一片待開發藍海，其中長租公寓需求旺盛且呈指數增長，一二線城市規模占比超過90%。

據調查，北京、上海為代表的一線城市在過去的四年中，首次購房人群年齡從30歲推遲到34歲，大城市的年輕人會有越來越長的時間停留在租房市場。方正證券測算認為，中國住房租賃市場的GMV（年交易總額）在1.8萬億至1.9萬億元區間，與美國更高比例的租賃人口比重（31.25%）和更大規模的GMV（3萬億美元）相比，中國市場潛力巨大。

數據顯示，2016年全國有近1.7億人選擇租住，租金規模已超過1萬億元。預計2020年租金規模超過1.5萬億元，2025年將近3萬億元。至2030年將有約2.7億人選擇租住，租金規模將超過4.5萬億元。

互聯網平臺要創新租房模式

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對于目前市場上存在的長租公寓平臺，仲量聯行曾根據平臺定位分類：企業或國有開發商、酒店運營商、房地產中介以及初創企業平臺，其中初創企業平臺以及房產中介平臺占近八成。

不可否認的是，從2017年以來，長租公寓領域內的專業運營商在房源數量、運營水平還有管理規模方面都有較大提升，而互聯網初創企業平臺以及房產中介平臺大規模擴張，也推動著住房租賃模式從C2C模式向C2B2C轉變。

“針對傳統租房模式下無服務、無保障及租金季付/年付等痛點，公寓與眾多知名金融機構合作，為租客端提供租房分期服務，為房東端提供定制化的裝修分期服務。”有互聯網長租公寓的主管介紹，其創新性的“互聯網+房產+金融”的發展模式，為公寓的快速成長奠定了堅實基礎。他們判斷，未來會出現至少兩三家持有100萬間房間、市值非常大的做專業租賃的上市公司。

七成網友稱長租公寓太貴

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記者調查一家互聯網長租公寓發現，以目前天河區和海珠區的出租情況看，其公寓在重新包裝出租后，租金毛利率在20%至30%之間，“如以市場價4000元/月租回來的房子，重新裝修配置，提供增值和軟裝服務后出租，月租會達到5000元/月”。

近期一項調查統計顯示，超七成網友認為長租公寓租金太高，讓人望而卻步，如果月租金2000元以下則可以接受。

有機構的調查顯示，在不同租金的租賃房源供應與成交中，租金≤3000元/月的租賃房源需求占比達26.4%，而市場實際供應占比僅為11.9%；租金為3000-6000元/月的租賃房源需求占比為51%，市場供應占比39.6%；租金≥6000元/月的租賃房源需求占比為22.6%，市場供應占比卻達到48.5%。這三個租金區間的租賃房源實際上代表租賃市場細分的三個市場：低端市場、中端市場及高端市場。而互聯網長租公寓將如何匹配市場需求，無疑將關系到未來的發展。