3月廣州調控政策頻出，成為廣州二手住宅成交分水嶺，自3月沖高后，4月成交腰斬，5月成交進一步下滑。

　　目前，不少“剛需”客仍正常看房，遇到合適房源仍會及時出手購買。

　　近期，樓市進入觀望期，看房客戶明顯減少，再加上購買決策期有所加長，整體市場需求有所減少；但從另一方面來看，目前在經歷了兩輪調控后，可買可不買的客戶進入觀望期，但“剛需”客仍正常看房，遇到合適房源仍會及時出手購買，而且現“剛需”客購房需求不少。綜合這兩方面因素，廣州中原研究發展部的分析人士預測，6月成交或將進一步下降，但并不會跌入冰點。

目前，中原報價指數已經持續兩周低于50%榮枯線，可見業主看漲心態已明顯減弱，部分業主的放盤價已經有所松動。因此，料6月價格將變得更為平穩，若報價指數仍持續低于50%榮枯線，價格或將有下調趨勢。

天河

買家多觀望 成交持續下降

2017年5月，天河區中原地產成交套均總價為528萬元；“陽光家緣”中介網簽量為855宗，環比下降6.66%。據廣州中原地產研究發展部監測，隨著天河房價高企，加上天河外來客戶居多，受新政影響較重，客戶觀望情緒較重，致使天河二手住宅成交占比逐漸走低，由一季度的12%下降至近兩月的10%。

目前，除東圃板塊受新政影響較重外，天河北板塊的成交占比也持續下降，由一季度的11%左右下降至近兩月的10%。原因在于，天河北的客戶群體主要以改善置換客戶居多，因此整體受新政影響較重，目前仍有較多客戶處于“3·30”新政消化期，觀望情緒較重；此外，對于“賣一買一”置換的業主而言，受新政影響，部分業主“賣一”后將失去購房資格，部分業主“賣一”后因首付大幅提高，首付款遠超預算，因此該部分置換的業主大幅提高放盤價或暫停放盤，致使現時市場上有效盤源依舊緊缺，因此天河北成交持續下降。

越秀、荔灣

北京路、西關散盤成價格洼地

5月以來，越秀區除了東風東板塊成交活躍外，北京路板塊也成交活躍。原因是該板塊釋放了較多的散盤盤源，客戶可選擇性較多，加上散盤因價格較為低洼，面積較小，總價相對較低，因此受到不少客戶的青睞，促使5月成交活躍。

據廣州中原研究發展部監測，2017年5月，北京路板塊散盤中原成交套均總價僅在60萬~260萬元，成交散盤多為一房、兩房，小部分三房，成交的客戶主要為“80后”，部分“70后”。

同樣地，老荔灣區由于區位優勢明顯，加上近期散盤盤源釋放增多，價格低洼，因此整體成交占比逐月走高。數據監測顯示，老荔灣區的散盤成交占比逐月走高，由1月的29%提升至5月的54%。分析認為，這主要受老荔灣區小區樓價格逐漸走高，而散盤價格相對低洼，5月散盤中原成交套均總價為192萬元；另外，散盤釋放的盤源相對較多，客戶可選擇性較多，從而致使散盤的成交占比持續走高。

海珠、白云

依然是“剛需”客的摯愛

近期，海珠區備受市場客戶青睞，除海珠西板塊、新港西板塊成交活躍外，位于廣紙板塊旁的江燕板塊同樣成交活躍。

業界指出，隨著廣紙板塊的完善、區位價值的提升，江燕板塊的成交亦相對活躍，加上板塊主要以“80后”、“90后”的“剛需”客為主，占比高達八成，因此受新政影響較其他區域小，客戶遇到合適的房源，仍會出手購買。另外，從業主層面來看，受新政影響，現業主反價現象明顯減少，但是部分“賣一買一”置換型業主則因購房名額受限或首付大幅提高而暫停換房計劃，因此將原計劃出售的房源收回或高于市場價放出，致使目前市場上有效盤源仍較為緊缺。

同時，白云區的機場路板塊整體成交也較為活躍，成交占比為13%，較一季度（9%）增加4個百分點。機場路板塊成交仍較為活躍的主要原因有兩方面，一方面是機場路板塊主要以“剛需”客為主，占比高達六七成，受新政影響較其他區域小，因此整體成交活躍度仍相對較高；另一方面是機場路板塊的整體價格較為低洼，因此客戶可接受度較高。

目前，機場路板塊的樓梯樓價格較電梯樓低，樓梯樓成交均價為17267元/m2，較電梯樓有8500元/m2的差價，且樓梯樓盤源可選擇相對較多，因此，樓梯樓成交占比逐漸走高，由1月的18%提高至5月的45%，近3個月占比基本維持在45%左右。另外，由于機場路板塊的“剛需”客戶較多，因此近來兩房成交占比逐漸提升，由1月的54%提升至5月的67%；而三房及以上成交占比明顯下降。

15~20年樓齡的樓梯樓成二手樓市新寵

廣州日報訊（文/圖：全媒體記者王荔玨）日前，“陽光家緣”數據顯示，2017年5月廣州市（不含南沙、從化）中介網簽8244宗，環比4月下降11.94%，同比2016年5月下降1.34%。3月廣州調控政策頻出，成為廣州二手住宅成交分水嶺，自3月沖高后，4月成交腰斬，5月成交進一步下滑。

廣州中原研究發展部分析人士認為，“紅五月”不紅，成交持續下滑的主要原因有以下幾方面：隨著“3·17”、“3·30”新政調控相繼出臺后，部分客戶開始出現觀望情緒，推遲購房計劃，購房需求有所減少，尤其是投資客戶以及改善置換客戶進入觀望。目前仍處于政策消化期，不少客戶的觀望情緒仍在，致使5月成交量進一步下滑。受新政調控影響，不少客戶購房名額受限，以及因首付款大幅提高遠超預算，因此暫停購房計劃，從而促使成交需求減少。

2016年至2017年3月市場成交持續活躍，消化不少盤源，現市場上有效盤源較為緊缺，尤其是中心區盤源，加上“賣一買一”的業主因換房首付款大幅提高而暫停購房計劃，將原計劃出售的房源暫停出售或大幅提高放盤價，而客戶接受意愿不高，因此市場上有效盤源更為緊缺，市場成交受限。

35~50歲買家成交占比下滑

3月新政是廣州二手成交住宅的分水嶺，同樣也是成交客戶的分水嶺，統計數據顯示，35歲以下的客戶，1~3月成交占比呈下降趨勢；3月后，則呈上升趨勢，整體表現為先下降后上升的態勢。而35~50歲的客戶則相反，1~3月成交占比成提升趨勢，3月后，則出現下滑趨勢。

廣州中原研究發展部分析人士認為，樓市調控政策的主要目的是抑制投資投機行為，同時也影響到部分改善置換客戶，但對首次置業的“剛需”客戶的影響作用相對較小。此外，35歲以下的客戶主要為“剛需”客以及部分“剛改”客，受調控影響較小；但35~50歲的客戶主要為改善客戶，受調控政策影響相對較大。因此，3月新政出臺后，35歲以下的客戶成交占比整體呈上升趨勢，而35~50歲的客戶成交占比則呈下滑趨勢。

樓梯樓漲得慢成房價洼地

隨著中心區房價的高企，電梯樓房價提升相對較快，而樓梯樓房價提升速度相對較慢，促使不少客戶轉而購買中心區的樓梯樓單位，以及樓齡相對較大的房子。數據顯示，樓齡在15年及以上的房源成交占比提升明顯，尤其是15~20年樓齡的房源，因按揭貸款不受影響，成交占比提升更為明顯，占比由3月的33%提升至5月的39%。

此外，隨著電梯樓房價的高企，而樓梯樓房價相對低洼，因此樓梯樓更受客戶青睞，成交占比逐漸提升，由1月的31%提升至5月的51%，現時樓梯樓的成交占比已超過電梯樓。

一周成交風云榜

買樓梯兩房貸款成數不高

轉而183萬買麗江花園電梯三房

點評：廣州鏈家麗江分店店長廖燕介紹，該套成交單位是麗江花園中層電梯樓三房兩廳一廚兩衛單位，成交價為183萬元。該單位帶主套，結構緊湊，通風采光良好，西南向望園景，業主是改善型買家，計劃到市區買房而出售該物業，放盤價為185萬元，與市場價相當，性價比較高，而且該物業已空置，證已過兩年且是唯一物業，稅費比較少。買家是首置“剛需”客，原計劃購買樓梯樓兩房，因樓梯樓樓齡較舊，按揭成數不高，首付資金需要加大而改為購買電梯樓，這套物業建筑面積不足90平方米，首次購房只需繳納總價的1%作為契稅，而且有三房可使用，能一步到位，因此客戶在第二次睇樓后就與業主達成協議，最后以總價183萬元成交，折合單價為20890元/m2。

置業小TIPS：麗江花園位于番禺區大石鎮南浦島，小區規模大，綠化率高，各項生活配套齊全，區內設有幼兒園、小學等；小區內設有3個公交車站，有多路公交車途經，離地鐵2號線南浦站約1公里。戶型選擇豐富，市場放盤價為20000~30000元/m2。