從北京“3·17新政”深度調控開始，在“房住不炒”大背景下，越來越精準的調控政策，已在全國開始施行。今年3月以來，以公證搖號為主要特征的新一輪調控潮再度來襲，截至目前，全國已有7個熱點城市跟進實施搖號購房。

上海是公證搖號的先行者，從去年5月開始，上海正式步入公證搖號買房時代，至今剛滿一年。

作為全國樓市的風向標，公證搖號對上海樓市的影響如何？作為搖號購房的先行者，上海為后來者提供了怎樣的經驗？

“公平的起跑線”

在“公證搖號”政策出臺之前，上海樓市中不乏“暗箱操作”的現象，項目企圖通過收取茶水費、服務費、倒號、優先全款和關系戶等行為突破紅線的限制，讓買房變相成為“富人的游戲”，反將真正有置業需求的剛需購房者攔在門外。

2017年5月，上海市住建委下發《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》，正式實施搖號買房。

以上海近期開盤的同濟融創玫瑰公館為例，該項目于春節后的3月12日開盤。在“公證搖號”的背景下，從預售證取得前到開盤期全過程中，項目將所有信息公開化，包括搖號排序規則、積累客戶規則、準售房源公告、銷售公告、銷售流程、截止認籌通知、開盤選房規則、有效意向認購客戶名單公示等共10份文件在官微上逐一公布。

同樣，從項目現場來看，商品房預售許可證、銷售公告、一房一價表、認購協議書等共計76份文件亦一一單獨公示列明。

值得一提的是，包括同濟融創玫瑰公館在內，如今上海所有項目均全程采用上海市東方公證處的專用電腦，和上海市公證機構專用搖號排序軟件，以隨機搖號排序方式確定選購房屋的順序，進一步杜絕開發商弄虛作假。

而在此后的開盤選房環節，現場必須按照公證處搖號排序的結果，對選房者身份與搖號結果進行逐一核對，并按序依次選房和簽約。

上海業內人士分析，公證搖號的做法要求開發商將信息公開，透明，可以說，從根本上杜絕了開發商所有“暗箱操作”的環節，也讓更多購房者有了“上車”的機會。

新政執行與監督分離

所有政策的有效執行和長久推進，難點就在于落實。回顧整個搖號選房過程，房企作為其中的直接參與者，充當著主要的“組織者”角色。

根據要求，從預售證取得到開盤，期間必須歷經3天預售證公示、7天認籌期、10天限購資格審查以及1-2天的現場開盤，在長達一個月內的開盤周期內，房企必須做好客戶到訪及相關流程的組織，同時，還要承擔起資格審核的責任，根據規定，購房者完成認籌后，認籌名單需經房企按照相關政策嚴格審核。

據了解，在上述項目認籌的862組客戶中，僅有2組因未如實申報不符合搖號資格，大比例的符合資格客戶，也需要開發商對搖號政策進行積極執行和認真配合。

從同濟融創玫瑰公館來看，項目在整個開盤周期全程執行規范，總計400組客戶、近800人的第一天開盤現場，以規范有序的狀態進行，這與其操盤方上海同濟和上海融創對政策落實貫徹的堅決態度，及客戶服務意識有密切關聯。

當然，在執行過程中，監督者的作用不容忽視。以上海為例，除了在前期進行嚴格的資料審查，特別是在搖號環節，除業主代表和開發企業代表，房管部門也會出現在搖號現場，相關搖號名單亦由上海東方公證處負責保管，而在選房環節，房管部門也會從旁給予相關的監督。

在此過程中，房企與相關部門分別扮演了“執行者”與“監督者”，顯然已成為上海搖號政策有效落地執行的重要“抓手”。

“從目前來看，不排除公證搖號將常態化，尤其對于市場過熱或庫存偏緊的城市，后續會逐步跟進，在‘房住不炒’的大背景之下，上海從執行力度到保障機制的構建，無疑再次率先為全國樓市做出了良好表率。”上述人士表示。