? ? ? ?5月14日，中國社會科學院城市發展與環境研究所與社會科學文獻出版社聯合主辦《房地產藍皮書（2018）》發布會暨房地產高峰論壇，指出2018年的中國樓市調控將以“穩”為主，為住房制度改革和房地產長效調控機制建設營造穩定的市場環境，樓市緊縮調控與去庫存政策仍將并行不悖。

藍皮書執行主編王業強發布主報告。

整體看今年是本輪房地產市場低點

藍皮書認為，一方面，盡管熱點一二線城市房地產市場明顯降溫，但供不應求的市場格局并未發生實質性轉向，房價仍存在一定上漲壓力，需要維持現有政策調控力度不變，部分熱點城市不排除進一步出臺更為嚴厲的調控政策；另一方面，由于三四線城市市場熱度持續提升，房價、地價快速上漲，市場已經被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至轉變為緊縮調控，以維持房地產市場平穩健康發展。

談及2018年中國房地產市場趨勢時，藍皮書判斷：整體來看，2018年將是本輪房地產市場低點，房地產市場整體將呈現下行態勢。在供給側，一線和熱點二線城市為緩解庫存危機，土地供應量有望進一步提升，但限價政策很難有所放松，熱點城市供應量將持續偏緊。在需求側，“房住不炒”的政策基調不會發生變化，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，故而成交規模會受到一定程度的限制。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調。銷售萎縮和融資渠道受阻給房企造成的資金壓力，一定程度上影響了房企新開工意愿，新開工面積增速仍將維持低位運行。2018年樓市調控政策“不放松”、需求側各類不利因素依舊存在，加上企業融資受阻、居民去杠桿、開發貸款等收緊，將會對開發投資增速造成負面影響，預計2018年開發投資額仍會保持低位運行，上半年開發投資增速存在小幅回升的可能，下半年可能會有震蕩下跌的趨勢，但全年難有搶眼表現。受銷售回落影響，預計房地產價格全年平穩回落。

從城市層級來看，由于房地產緊縮調控政策不放松，一線和熱點二線城市會率先探底，而三四線城市調整將明顯滯后于一線城市，政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定的熱度，但隨著去庫存刺激政策逐漸退出，轉變為緊縮調控，預計2018年下半年三四線城市市場調整將會出現。其中一線城市銷售面積將保持平穩，上半年價格指數繼續下滑，進入負值區間，下半年有可能趨緩；二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降，全年價格指數有可能進一步回落；三四線城市在基本完成去庫存后，也可能隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。

以開征“空置稅”調節住房持有行為

房地產政策調控的關鍵在于建立調控長效機制，為此，藍皮書提出了四個方面的建議。

一是摸清家底，準確把握調控長效機制的統一與差異。建議在2020年第七次全國人口普查同時，進行全國城鄉房屋調查，以“人房關系”作為房地產調控的基準線。具體講，要統一“家庭自用住房”和“非家庭自用住房”的標準，建議套數標準和面積標準同時使用，同時滿足“二套二倍”標準的為“家庭自有住房”，否則為“非家庭自用住房”。要統一住房租賃的權益保障與住房保障標準，加快出臺《住房租賃法》，以法律形式保障居民的住房權益，規范住房租賃市場企業行為。發展住房租賃市場的首要問題應該是立法，而不應該是發展新的金融產品。同時，以《住房保障法》等法律形式來明確住房保障的范圍標準，形成穩定市場預期。要體現不同地區、不同住房類型的差異，因城施策，住房租賃市場的發展應該以一線和二線熱點城市為重點，還要對商品房、工礦改建住房、小產權房采取不同的政策導向，考慮集體土地出租房屋的稅收和監管等問題。

二是穩定預期，將部分短期調控措施延伸為長效機制。也就是說，將住宅限購等這樣一些短期政策延伸為長效機制的一部分，有利于穩定當前房地產市場的預期，將住宅限購政策制度化，從源頭上保證房子是用來住的、不是用來炒的定位。具體做法是：在全國范圍內，規定一戶居民家庭只能購買兩套住房；放開住房市場限購中本地戶籍的限制，由居民家庭選擇在何地持有住房；將部分行之有效的短期調控措施作為長效調控機制中的“熔斷機制”，只有達到一定條件才會使用，比如說限售、限價等措施。

三是稅收調節，以“空置稅”調節住房持有行為。鑒于在土地國有基礎上向使用權者征收房地產稅存在法理障礙，建議考慮開征“空置稅”，代替房地產稅，通過“空置稅”體現“可持有但不可空置”的政策導向。但“空置稅”的對象應鎖定為“非家庭自用住房”，對“家庭自用住房”即使空置也不應征收“空置稅”。

四是靈活調控，用好土地供給和金融信貸等政策工具的彈性。在土地供給方面，應當以人口規模作為增加居住用地的依據，土地供給的思路從“以地控人”變成“地隨人供”的導向。在金融信貸等方面，可以根據宏觀經濟和房地產市場情況，動態調整整體或局部金融信貸政策，建議多考慮靈活使用局部金融信貸政策的調整工具。

倪鵬飛建議妥善管理房地產市場預期。

有專家認為市場平穩中隱藏風險

論壇上，一些專家談了他們對房地產市場的發展判斷與調控看法。中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，2018年房地產市場的總體形勢概括起來是：平穩之中隱藏風險，隱藏很大的風險。

具體來說，一是供需的增幅穩中有降。前期供給較多，需要消化，土地購置面積在下降，投資和投機已經受到約束，金融政策的從緊從供給和需求兩個角度來發力。二是住房價格穩中有升，“如果沒有意外的話，2018年房地產市場的價格應該還是穩中有升的，但是它的增幅是在下降的”。三是房地產市場結構出現明顯變化。一方面空間結構此起彼伏，一線城市價格上漲勢頭得到控制，一些三四線城市又開始上漲；另一方面市場結構發生重大變化，前50名企業的銷售占全國的50%，市場集中度大幅提升。此外，住房租賃市場的比例在迅速提升。四是從對經濟增長的貢獻看，今年1—4月份房地產投資“是出乎意料的好”，一季度投資增長了10點多，后幾個月的投資可能稍有下降，但全年會在5%以上，至少不會成為經濟增長的負面壓力。

但他指出，目前房地產市場總體看是平穩的，存在的問題要引起高度重視。因為現在的平穩，是房地產市場泡沫較高、房價收入比較高、家庭貸款比較高也就是杠桿較高情況下的平穩，是政府采取有效措施情況下的平穩。這種復雜情況下，市場的預期特別敏感，稍有風吹草動都會出現很大的變化。所以，目前對房地產的判斷是“不確定性”，有再暴漲的不確定性，也有大幅下降的不確定性。“但是總體我認為上漲的壓力還是占主導。”

他建議要妥善管理脆弱的預期。由于預期非常脆弱、易變，市場往往會“過度反應”，所以要高度重視這些預期，對一些重要的、可預見的事件，應該采取若干具體的應對措施，包括將推出的一些重大政策或制度，都要經過市場提前消化，使不確定的預期變得適應起來。