單偉干業委會，是展現國企管理智慧在小區發揮作用的生動案例。

每個小區都是一個矛盾體，高檔小區也一樣。如今尚海灣單價12萬元＋，很多還是看江景的大房型，業主中不乏名流、巨星，是全國業委會交流群里公認的高檔小區。由于尚海灣至今還有新房在售，業委會在開展工作的過程中，除了要面對業主、物業、居委會，還需要面對開發商。所以，新一屆業委會上任，如何在更換物業和停車方案改革中顧及大小業主的需求，尋找各方利益的最大公約數，極其考驗智慧。這個時候，單偉在國企積累的管理智慧發揮了作用。他建的四方（居委會、業委會、開發商、物業）協調群，說話不多，解決的問題不少；他推崇的“就事論事”原則，讓每一次開會討論都直奔主題非常高效。

“在國企待久了的人，不喜歡把事情推向矛盾和對立，喜歡把事情辦得皆大歡喜。”毋庸置疑，單偉把國企的管理文化帶到了小區，但他只是謙虛地說了一面，另一面依舊是業委會工作的千頭萬緒，這并不因為它是高檔小區而有多少不一樣。

“價值洼地”刺激業主參與

回頭看，2017年8月31日之前的一段時間，是購買尚海灣小區的好時機。那會中介帶人看房，總說這小區“江景一流、物業略差、價格洼地、值得投資”。而8月31日是一條分水嶺，那天晚上，新老物業完成交接，品牌物業的入駐直接讓小區掛牌1000萬的兩房當天就提價了100萬。

“價格洼地”的說法，被視作小區的恥辱，也成了已經購買房產的業主和投資客的心頭之痛。單偉坦言，不甘心自己的小區是“價值洼地”，希望房價能符合小區的地理位置和品質，是很多志愿者參與的初心。

小區業委會的很多事務，單偉都會記錄歸檔保存

“我對前期物業的服務不滿意，總覺得物業服務水平與小區品質不匹配。小區硬件還是不錯的，是物業服務跟不上才讓小區陷入到加速衰退的狀態中。”當時小區業主志愿者團隊有四五十人，大家在業主群討論問題，單偉經常會在深思后說比較長的一段話，慢慢被大家發現了，但當時他并不想參加業委會。高檔小區的業主們大多在各自領域獲得了成功，對于小區事務，反而沒時間也沒熱情參與，很多人都是“搭便車”思維，除非影響到個人利益才會站出來說幾句，長期參與誰都不干。

業委會沒人干，最后確定一個樓推一個人。單偉明白，想要小區有所改變，必須有人參加業委會，通過合法的程序完成更換物業的任務，但大家還是因為各種原因不參加或是沒法參加，包括他自己也有顧慮，正式參與之前還和單位溝通了一下。

在新一屆業委會中，單偉主要負責各種文字工作，主持日常交流會議，也和外部溝通協調，業委會最初成立的時候，也有人提出讓他當主任，但綜合考慮，他覺得不適合，現在的主任在現場管理和督促上做得比較多，而他主要配合主任的工作，做好支持與協調。他一直強調業委會是一個團隊，要非常團結。“我們業委會7位成員，兩位男士，五位女士，這個組合很好，互相禮讓的可能性更大。內部開會，從來沒有互相攻擊，而是給彼此足夠的尊重。”

不一樣的需求，一樣的矛盾

因為業主對房價和服務的訴求很統一，新一屆業委會一上任就啃了兩塊“硬骨頭”，即更換物業和更改停車方案。

首先是用“協議選聘”的方式更換了物業，并且采用“酬金制”。協議選聘的方式是由全體業主大會投票決定的，評標委員會人數可以自定，人員可以自定，可以聘請評標專家輔導。在實際操作中，新一屆業委會堅持“流程最重要”，推薦-初選-考察-復選-入圍，每一步都有業主代表、協議選聘工作小組的參與，而不是光靠業委會。2017年夏天，為了選出一家放心物業，小區業主做了大量實地考察工作，總共走訪考察了22個小區和培訓中心，并且都撰寫考察報告。“走訪的那半個月，每天都是近40度的高溫，我們業委會主任徐朝暉帶著孩子全程參與了走訪，讓大家十分感動。”

雨季來臨前，新物業清理明溝恢復了排水功能

小區水景逐步恢復

物業服務“酬金制”是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，想要采用“酬金制”的小區，對業委會委員要求比較高，比如需要委員中有財務大拿。尚海灣業委會委員中恰好有人在企業做過財務總監，可以勝任。“酬金制”另一個稍顯麻煩之處，是只要涉及到花錢，都需要業委會簽字批準。如今業委會通過授權，下放了諸如公共事業收費之類的事務權限，以提高運轉效率。但即便如此，每個月還是有很多事項都需要業委會簽名，一個明顯的好處是這個過程能讓業委會更加熟悉物業的各個部分和流程，有助于業委會的成長，業委會和物業在“互動”中也更明白必須共同支持，加強協作。

停車方案是每個小區都面臨的難題。尚海灣新的停車方案對業主車輛實行階梯定價：地下車位簽協議，600元一個月，地面車位第一輛車380元一個月，第二輛車900元一個月，有第三輛車則按小時計費，10元每小時，一天80元封頂。 在單偉看來，原來停車比較混亂，小區個別業主，有的人到物業登記了三四輛車，最多的一位登記了7部車，所以必須重新立一個規矩。“停車改革是為了公平，是為了讓小區整體好起來，方案出來后，業委會委員、樓代表大家都按照這個標準來，但個別人就是不理解，有些還有抵制情緒，目前還需要繼續調解矛盾。”意見分歧哪個小區都有，但平和理性的單偉還是得了“內傷”。小區啟動停車方案改革后，曾經志同道合的志愿者明確表示反對，做了大量的解釋說明工作，也沒有效果，事后才了解到“反對的理由很充分”——作為小區地庫車位的既得利益者，必定反對業主代表大會站在公平角度設計的停車方案。主張萬事換位思考的單偉雖然也選擇了理解，但依舊受傷，主要是和這樣的鄰居回不到推心置腹為小區謀發展的狀態了。

良性互動養成記

可以看到，尚海灣業委會上任后遇到的麻煩事并不少，但最后各方還是能比較融洽地在一起做事，這和業委會參與者的個性、做事方式都有關。

尚海灣業委會和居委會的關系，經歷過一個變化。以前也有不融洽，后來業委會改選，居委會也換了新書記，相當于是從零開始建立了良性關系。比如業委會就開發商想要售賣車位一事對開發商發函，當時想讓居委會蓋個章，居委會沒蓋章，但出了一個會議紀要，說明小區的實際情況，表示小區現在不適合售賣車位。作為業委會參與者，單偉很理解這樣的“折中”做法。

為了對小區事務建立起全局觀，單偉還就碰到的實際問題去查核心期刊，通過專業文章讓自己對某個問題有全盤了解，等遇到具體問題需要跟開發商、物業、居委會交流時，就能“有的放矢”講到點子上。比如他最近在多方溝通時提了“社區治理的良性結構”，大家都很贊同。“隨著深入參與業委會，我更覺得參與者們必須要提高專業度，而不是專門找茬。”

很多小區事務也確實需要多方合作才能辦成。尚海灣開發商想要調查小區一期的二手房置換率，這個數據只能依靠物業，開始的時候物業不給，說要請示業委會。單偉得知后，首先去詢問了開發商要這個數據的目的，了解到開發商主要是想了解濱江這塊的活躍程度，以判定尚海灣二期的銷售，就在業委會的協調下，由物業提供現在的業主信息（信息只包括樓室號和物業登記的業主姓名，不包含身份證號、手機號碼和產證號碼等隱私信息），開發商比照一手購房時的信息，得出置換率。與此同時，業委會也要求開發商把這個信息和業委會、物業共享。“這樣的信息，對物業和業委會來說也有價值，可以更了解小區的每個樓棟。”

參與業委會本就需要時間，何況單偉還追求各方理性對話。在業委會干了半年的時候，他也有過辭職的想法。那天開會到晚上10點多，回家后發現家人不高興，因為家里剛有二寶，家人希望他把更多的時間和精力放在家里，也無可厚非。但單偉最終還是決定和大家共進退。因為他從其它小區的經驗中發現，不斷有人辭職的業委會很難有戰斗力。為了讓大家能長久地做下去，他更強調開會討論的效率。“小區的事情，很容易出現談論不出結果一直談的局面，我主張談不下去就換別的議題，完不成的放到下一次，力求不浪費時間。”由于尚海灣業委會的大部分會議都是單偉主持，他通常都能控制好會議的節奏，最后由主任總結發言。他發現，即使小區事務千頭萬緒，但國企的一些經驗和理念能化繁為簡提高效率，尤其是在議事流程上非常值得參考。

“對業委會內部而言，團結和堅持很重要，在具體討論問題時，少數服從多數這個原則不能丟。”單偉直言，不管在什么類型的小區，業委會參與者首先要服從業委會的多數意見，對外一個聲音，不能有雜音，“這個不是你死我活的斗爭，只是觀點的不同，應該執行多數意見不打折扣。”而作為一個整體，業委會對外要做到言而有信、規范有序、平等協商、主動溝通，一起構建小區和諧建設的共同體，不該管的不要管。 “業委會不是服務員，業委會委員也是業主，不要跨出業委會職責的紅線，花費不必要的精力去管居民家長里短等事。”