歐陽兵在綠地京津冀特色小鎮戰略發布會上。

綠地京津冀事業部成立已十年，先后進入北京的9個區縣、天津和河北的核心區域，發展成為了以商業、住宅和產業為一體的事業部。2010年，綠地西斯萊公館曾取得過北京住宅市場單盤銷售冠軍的成績，2016年望京綠地中心逐步交付使用，目前已經發展成為頗具代表性的商務園區。

歐陽兵來到北京的兩年多，在內部創建了管理變革小組，加大了天津和河北的投資力度，提升了住宅與產業的投資比例，以增加發展動力。

這兩年，也正是綠地面臨考驗的兩年。

2014年，綠地大量轉型向辦公為主的商業地產，趁著辦公樓熱銷的大潮，銷售增長速度可觀。2015年之后，綠地的速度降了下來，張玉良也在公開采訪中直言“商業地產拖累了房地產主業”，他表示，綠地2017年將通過模式創新，推動政府、市場資源整合對接能力再升級。

為此，綠地規劃了千億綜合產業投資戰略、特色小鎮大盤戰略、基建PPP聯動戰略和校企合作切入高成長產業戰略。

在集團尋求新動能的背景下，如何突出產業運營與協同發展、集中起多元化分散掉的精力、解決商辦退潮的困境，綠地京津冀事業部憑借特色小鎮串聯起了以上問題的答案。

產業協同提供籌碼

招商運營和資源整合是綠地擅長的部分。

過去的20多年間，綠地每到一個城市都會打造一座超高層建筑，既與政府達成了相應合作，也在招商中積累了豐富的行業產業資源。

歐陽兵概括綠地產業協同局勢為“一主三大”，即房地產建設開發為主業，發揮“大基建、大金融、大消費”全產業優勢。“大基建”板塊下的綠地城投，是集項目投資、工程運營維護為一體的城市基礎設施綜合服務商，2016年中標了南京地鐵5號線，以PPP模式投資多條市政公路、園林綠化等項目；“大金融”板塊立足于金融全產業鏈布局；“大消費”則涵蓋進口商品直銷、綠地酒店、綠地商業、綠地汽車服務等業務。

多年積累的產業資源，為綠地操盤特色小鎮帶來了信心。綠地的特色小鎮大盤戰略，著重強調要有產業導入支撐。

綠地將保定直隸文化藝術小鎮項目的特色定位為展示燕趙文化，弘揚直隸工匠精神。綠地規劃直隸工匠文化所代表的服、飾、藝、居、禮等五大板塊作為小鎮的支柱產業，籌備與百家企業形成聯盟，將通過信息交易平臺，實現線上線下交易模式。同時，綠地聯合光文創集團，將以企業需求為導向，引進各類孵化器和眾創空間，重點打造創業投融資、創業展示的核心功能。

綠地特色小鎮的大盤策略也包含了對基礎配套的建設完善。保定直隸文化藝術小鎮從產城人文四位一體出發，建立一心六園四區的規劃格局，建設生態濕地休閑公園，以工匠文化的五個文化聚落產業園和酒店商業會展中心作為六園，四區是小鎮的人口支撐和服務配套，打造產居融合的氛圍，同時解決居民回遷問題。

另外一個是位于大廠的中國出版傳媒融合發展特色小鎮，則致力于建設成為國內一流的數字文創產業園。

“特色小鎮就應該宜居又宜業，要把產業引進做到位，要把產業合作園區做到位，還要把公共服務設施做到位。”歐陽兵說，“如果只有房地產開發建設能力，沒有產業的策劃招商運營能力，是賺不到錢的，只有兩者兼備我們才有可能把特色小鎮項目玩成功。”

商辦專家的運營主意

過去的十年，綠地京津冀事業部儲備了大量的商辦項目，歐陽兵到北京之后的兩年多，已經開始著手增強商辦物業的運營能力，綠地房山模式是一個案例。

不同于“賣完算完事兒”的傳統商辦物業銷售模式，綠地對寫字樓的運營還包括招商引資、規劃產業、扶持企業、暢通行業等后續操作。

以綠地啟航國際系列項目為例，交付前期綠地率先引入企業落地，履行企業服務平臺職能；整合金融機構資源，降低企業融資貸款門檻，通過租金補貼等優惠政策降低企業辦公成本；“政務搭橋”實現“政企零距離”，采用“一企一策”的方針政策扶持入駐企業，對企業進行引導、優化、培育；搭建行業圈層，營造產業氛圍，創造更多頭腦風暴的機會；提供免費宣傳通路，為企業提供“走出去”的機會，展示企業自身實力，增加企業自身競爭力。

綠地國際創客中心、北京大學創業訓練營房山基地相繼落成，綠地引進了更多青創機構入駐，完成了以青創為主的產業生態系統搭建。

綠地房山模式也被稱為“政企聯合模式”，順應當地政府對區域的產業規劃，引薦篩選入駐企業，搭建企業間溝通的平臺，對區域樓宇經濟進行科學合理的產業布局。

“北京針對商辦的限制政策，實際上催促著我們對產業運營進行提速。”歐陽兵說，過去綠地產業運營部是負責整個京津冀事業部商辦物業的招商、規劃與運營，今年專門成立了產業發展二部，重點盯河北區域以特色小鎮為代表的新產業的落地。

基于綠地產業部的運營經驗，特色小鎮的產業招商，也將有模式可鑒，有產業資源可依。

“轉型升級無疑是痛苦的，不是一蹴而就的。”發布會當天歐陽兵腿部受了傷，坐著回答媒體提問沒掩住他眼里的神采：“但我們有信心，從明年開始可以預見的未來，特色小鎮會為事業部每年貢獻幾十億，甚至上百億規模的增長動力。”