“83億元北京第三高總價地塊”、“華僑城重回北京”、“華潤招商退出”，一系列標簽曾讓華僑城豐臺高價地塊備受關注。而今，已確定案名為“新著東方”的華僑城豐臺項目的命運即將再次迎來轉折：北京產權交易所交易中心公開信息顯示，華僑城擬以7.34億元掛牌出讓北京豐臺地塊項目公司49%股權。此舉一度引發業內對該項目資金鏈承壓的猜測，同時誰將接盤僅半數的項目股權也成為坊間熱議的話題。　　從分手到招親

近日，北京產權交易所發布的一條信息讓華僑城豐臺地塊這個貼著“北京第三高總價地塊”標簽的項目又一次回到人們的視野。

掛牌信息顯示，華僑城似以7.34億元的底價掛牌北京僑禧投資有限公司（以下簡稱“僑禧投資”）49%股權，而僑禧投資股權的轉讓條件還包括意向受讓方須書面承諾向標的企業提供44億元借款。該借款將用于僑禧投資向轉讓方華僑城A提前償還借款的借款利息。此外，轉讓條件中還強調，若僑禧投資有后續資金需求，受讓方應按照持股比例共同提供借款。

據了解，僑禧投資為華僑城在2015年12月成立的全資子公司。資料顯示，僑禧投資旗下擁有北京市豐臺區一塊總建筑面積為31.52萬平方米的項目開發權。而該地塊就是2015年11月4日，華僑城華潤招商聯合體以總價83.4億元取得的北京豐臺南苑B組團地塊，該地塊總價在北京土地出讓歷史上排名第三。資料顯示，該地塊溢價率為50%，需配建“公共租賃住房”2.7萬平方米，粗略估算后地塊實際樓面價高達5.6萬元/平方米。

業內人士表示，從掛牌信息來看，華僑城此舉正是為項目尋找合作伙伴，為后續開發注入資金。而且從49%的股權來看，華僑城依舊希望在項目后續開發中掌控局面。

對此，華僑城北方集團相關人士表示，對該事件的具體情況并不清楚，無法給予官方答復。但一位熟悉華僑城的人士則表示，公司的股權交易其實就是企業的正常經營行為，有部分媒體就此事有過度解讀的嫌疑。

實際上，華僑城本次出讓股權如此受行業關注，主要與該地塊之前的經歷有關。據了解，當初該地塊原本為華僑城、華潤、招商三家國有企業組成的聯合體共同參與競拍。僑禧投資最初投資方也由三方聯合成立。“但拿地當天出現了變故”，一位親歷該地塊拍賣的業內人士回憶，“當初拿地不久市場就傳出消息，該拿地聯合體已”拆伙”。主要因為是在競拍階段，土地成本已超出華潤、招商兩家企業預期，兩家房企選擇退出。最終地塊由華僑城獨自吞下。”拿地后，華僑城表示，該地塊作為企業時隔多年再次在北京拿地，戰略意義重大，公司已經做好單獨開發的準備。

此后，在蟄伏一段時間后，2017年3月，該項目終于揭開面紗，并推出案名“新著東方”，并公布產品戶型未來主要為117-175平方米的高層及200平方米左右的疊拼產品，戶型均為3居以上。華僑城表示，“新著東方”將成為北京豪宅標桿，銷售人員也給出8萬-9萬元/平方米的報價范圍。

“從”拆伙”到獨立開發再到尋找新的合作伙伴，華僑城重回京城的首個項目開發之路略顯周折。”上述人士表示，樓市的風云突變與華僑城的自身擴張恐怕是該項目開發計劃做出調整的原因。

夾縫突圍“新著東方”項目周邊競品林立。資料顯示，2015年前后，北京豐臺板塊土地供應呈現井噴之勢，高價地層出不窮，一次次刷新行業心理底線。華潤首開平安聯合體以86.25億元拿下白盆窯高價地；葛洲壩以49.5億元取得豐臺樊家村地塊；中鐵建方興聯合體50.25億元取得南苑鄉石榴莊村高價地；中糧首創天恒聯合體以85.95億元取得南苑鄉槐房村地塊。

華僑城地塊與拿地5.6萬元/平方米的成本低于樊家村高價地，但在容積率上不占優勢。而與同地段的中糧首創天恒聯合體5萬元/平方米的拿地價格相比又貴出6000元/平方米。此外，部分競品樓盤已經搶先入市銷售，原本被調控壓制而日漸減少的高端改善型客群再度被蠶食。

“已經啟動蓄客的”新著東方”，在入市伊始就將面臨北京豪宅市場全方位的考驗。”一位豪宅代理機構從業經驗豐富的人士分析，從入市時機、政策走向、周邊競爭等方面來看，都對“新著東方”構成一定挑戰。3月時，該項目進入前期蓄客階段，按照當時銷售人員的說法，“新著東方”將在年中六七月正式開盤。但事實上，當前新入市北京豪宅取證難已是不爭的事實。據市場傳言，單價高于8萬元/平方米的豪宅產品幾乎難以獲批。事實上，新政以來，北京新入市純新樓盤的確沒有超過單價8萬元的項目。

顯而易見，當初拿地樓面價高達5.6萬元/平方米的華僑城“新著東方”銷售價格若低于8萬元/平方米，顯然是賠錢的買賣，但若超過紅線可能會面臨無法取證。而且如果為了控制成本，讓如此高端的項目毛坯交房，必然難以將品質呈現出來，華僑城重回北京的“扛鼎之作”恐怕又難以擔當。

此前，按照華僑城的計劃，“新著東方”是華僑城傾力打造的北京豪宅標志性項目，也是按照華僑城北方集團標桿產品的標準來打造的，“新著東方”將是華僑城“對東方人居新時代、新生活理念的鑄就”。

據了解，“新著東方”可售住宅面積14萬平方米左右，以高層公寓為主以及少量疊拼類型產品。項目由世界知名設計公司傾力打造，充分考慮新人居理念，融入東方風骨、西方時尚，采用新東方建筑風格。設計上，項目以皇城王府的五進式院落空間為設計靈感，打造禮序空間，200米超大進深，實現了景觀層層遞進。

此外，按照規劃，“新著東方”還將給客戶提供一個增值服務平臺，將基于華僑城品牌旗下文化、旅游、演藝、藝術館、文化主題酒店、主題公園、度假村、特色小鎮等系列資源打造一種全新的生活方式。

資金壓力

相關人士表示，按照拿地成本以及項目的打造標準推算，如果項目未來的銷售均價無法達到10萬元/平方米可能難以盈利。所以現階段對企業而言，放緩開發節奏可能更為合理，但對企業資金鏈的承受能力是個考驗。

“這或許是華僑城掛牌出讓該項目股權的原因之一。”易居研究院研究總監嚴躍進分析，當前調控高壓，樓市資金面總體吃緊，房企資金壓力加大，部分地王項目更是需要快速獲取資金。

具體到該地塊而言，規劃中需要配建的物業類型包括郵局、衛生所、電信機房、教育用地、社會福利用地、公交樞紐用地、文化設施用地等，建設規劃難度較高，企業資金壓力也不小。

據北京產權交易所信息顯示，僑禧投資截至去年底資產總計88億元，負債總計91億元，所有者權益約-2.6億元。2016年，公司營業收入為零，凈利潤為虧損2.6億元。而股權轉讓信息的“其他披露內容”一欄中還顯示，截至2017年4月30日，標的企業應付轉讓方的股東借款本金為90.8億元；標的企業的注冊資本尚未繳付。

嚴躍進表示，另一個值得關注的是，華僑城近期加大企業擴張，流動性要求較高，通過轉讓部分股權也可幫助企業回籠資金，有助于全國化的擴張。

按照華僑城的內部規劃，企業已將公司實現跨越式發展提到戰略高度，并制定了央企排名跨越10位的目標。同時，2017年營業收入要從去年的536億元增長到800億元，并力爭實現120億元的利潤，同比增長26.1%，并通過“文化+旅游+城鎮化”戰略發力以及“旅游+互聯網+金融”模式的落地，實現加速換擋，彎道超車。據悉，華僑城未來將在全國建造100座特色小鎮。目前，華僑城在北京及周邊區域也可謂動作頻頻，門頭溝齋堂鎮綜合開發項目也已經啟動。

公司目前已施行“戰區制”，其中的華僑城北方集團將承擔華僑城京津冀豫晉等北方區域所有項目的開發運營。據悉，旗下除了“新著東方”、和園項目外，還包括近幾年獲得的北京及周邊多個項目。

2015年11月，華僑城非公開發行股票申請獲得審核通過，擬募集資金總額約58億元，與計劃擬定增規模80億元有一定的差距。對此，業內人士分析，跨越式發展，必然讓包括北方集團在內的華僑城對資金需求大幅增加。因此，對于資金需求日益迫切的華僑城而言，適當出讓部分開發周期長、難度大的項目股權也不失為理性之舉。

誰來入伙“現在的問題是誰會來入伙？”某代理公司人士表示，“新著東方”項目配建共建多，難度高，讓企業資金壓力大幅增加，也是當初華潤和招商認為算不過賬的原因。從這點來看，未來國企加入的可能性恐怕不大。民企可能更追求效率和利潤，在之前市場上不少股權及項目收購案例無不以“抄底”的姿態出現。而且，通常類似情況企業一般會先通過自身資源尋求合作伙伴，通過產權交易中心公開尋求買家也從側面顯示出該地塊股權出手的難度。

而且從出讓49%的股權來看，新加入的伙伴是否愿意以如此大的投資只處于從屬狀態，甘于做財務投資人都是未知數。

但也有專業人士指出，調控對豪宅市場形成的壓力其實并沒有想象中的大，畢竟北京樓市豪宅產品的稀缺讓高端市場基本處于相對的恒定狀態，高端需求也會長期存在。按照以往的經驗，隨著政策不斷消化，前期被抑制的高端需求也會逐漸釋放，“新著東方”未來前景會逐漸樂觀。

2015年出讓的一波優質地塊，與當前北京土地供應以剛需類住宅地塊為主相比，更顯得稀缺。而且從一線城市土地增值速度和幅度角度看，現在購買該項目股權就顯得劃算不少，關鍵是接盤公司對樓市中長期走勢的判斷。

專家分析，當前部分房企通過招拍掛進入市場的壓力增大，華僑城此類股權也會受到關注。從當前房企拿地的心態來看，民營企業在持股方面會更加靈活，效率也會更高，對于此類地塊的興趣會比較大，但對入手房企的資金實力要求比較高。另外，金融機構也可能在華僑城的考慮范圍之內。

北京商報記者 ?董家聲