增速回落在意料之中

在連續4個月提速后，累計投資增速開始回落。數據顯示，1-5月份，全國房地產開發投資3.76萬億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。同時，房屋新開工面積6.52億平方米，同比增長9.5%，增速回落1.6個百分點；房地產開發企業土地購置面積7580萬平方米，同比增長5.3%，增速比1-4月份回落2.8個百分點。

不僅投資指標增速全面回落，銷售指標增速仍持續放緩，其中累計銷售面積連續3個月增速回落，累計銷售額連續7個月增速回落。數據顯示1-5月份，商品房銷售面積5.48億平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月份回落1.4個百分點；商品房銷售額4.36萬億元，同比增長18.6%，增速回落1.5個百分點。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地產開發投資增速放緩符合預期。因為過去幾個月部分房企積極做了各類土地儲備，拿地節奏、投資節奏相對較快，這時的投資數據較好，到5月份適當放緩也是正常的。同時，土地購置面積增速放緩與4月份各地積極供地后節奏放緩有關，當然各地后續陸續發布供地新計劃以后，土地交易的數據依然會有繼續上漲的可能。

“商品房銷售數據增速持續回落，可以看出，調控下市場交易開始出現降溫。但當前并沒有出現負增長，說明有部分城市交易依然好于歷史水平，尤其是重點三四線城市，交易或繼續創新高，或維持歷史高位，所以對于銷售數據，降溫趨勢延續，但并沒有所謂蕭條或拐點一說。”嚴躍進說。

中原地產首席分析師張大偉也認為，從全國數據看，市場整體漲幅開始加速放緩的原因是一二線城市已經出現了環比的下行，雖然三四線城市繼續高位運行，但整體漲幅被拉動下行。預計今年4季度房地產銷售數據的漲幅很可能會降低到個位數。整體市場平穩，一二線城市進入調控政策抑制下的降溫周期。

“投資和銷售數據的全面增速下降是必然趨勢，在意料之中。這也符合我們去年底對今年全年市場將保持量平價穩、略有增長的預判。”新城控股(601155)高級副總裁歐陽捷預計，今年整個銷售情況將維持個位數增長，甚至不排除零增長。

到位資金增速下滑需警惕

值得注意的是，房企到位資金也連續2個月增速下滑。數據顯示，1-5月份，房地產開發企業到位資金5.9萬億元，同比增長9.9%，增速比1-4月份回落1.5個百分點。其中，國內貸款1.05萬億元，增長17.3%；利用外資90億元，增長115.1%；自籌資金1.8萬億元，下降3.4%；其他資金3.04萬億元，增長16.7%。在其他資金中，定金及預收款1.79萬億元，增長20.3%；個人按揭貸款9600億元，增長8.6%。

對此，嚴躍進認為，房企到位資金也連續2個月增速下滑，顯露出一定的收緊信號，需引起房企警惕。

歐陽捷指出，房企到位資金增速下滑，特別是定金及個人按揭貸款增速大幅下降，主要是因為金融去杠桿。而從國內貸款來看，即開發貸的增速是有增長的，這意味著銀行給開發企業的貸款并沒有下降，反而增加了。這是因為去年融資渠道多，開發商銷售好，大企業對銀行貸款需求少，數據上看增速沒那么高，而今年堵住了金融監管漏洞，如融資、發債等，企業回歸到規范的銀行貸款，體現出開發貸增速提高。但是，開發貸增速提高不足以抵消個人按揭貸款和定金及預付款的增速回落，因此整體到位資金增速是下降的。他認為，下半年房企到位資金增速還會下降，開發貸也會下降的。

“開發貸增速提高不意味著房企資金充裕，而是資金向大房企集中，因為只有大房企才能拿到銀行貸款，而中小房企的資金更加緊張。1-5月，M2增速已降至個位數，資金在收緊的過程中，要警惕小房企現金流出問題、進而導致房企降價的風險。”歐陽捷認為，當前調控加碼可能接近尾聲，但“打補丁”政策仍會持續，現在要注意防大落，近日廣東清遠（樓盤）發布的“漲幅不超5%，降幅不超15%”限價令是一個雙向限價的重要信號，反映了地方政府“防止大起大落”的擔憂。

證券時報記者 張達