如今，伴隨著樓市存量時代到來，房地產資產證券化日益受到青睞，但面臨的問題也不少。如，上海某園區項目有意將租金證券化，但苦于項目品質不夠高，以現有的租金收益發起的產品規模達不到業主期望。

“目前中國的資產持有者對證券化的需求很普遍，但遇到最大的問題是，資產現有的品質或租金收益與持有者期望的產品發行規模不匹配。”有關專家在接受中國經濟時報記者采訪時表示，“這就需要專業的房地產咨詢服務機構有針對性地對資產進行改造升級，提高運營效率、降低持有成本，以此提升物業品質、提高租金收益，才能發行規模更大的證券化產品，為持有者募集更多資金。”

還以前述上海項目為例，經投資機構對項目數輪探察分析后，最后提出了九項整改方案，包括改善財務結構、厘清股權架構，改造電梯間、大堂及停車場等公共區域，升級空調、降低能耗等。在完成這一系列整改后，該項目租金有望提升20％，與此相應，該項目的證券化價格也至少能夠提升20％，可以為業主募集更多的資金。

在行業內人士看來，資產證券化潛在規模高達上萬億元，給持有人帶來的好處顯而易見。首先，通過證券化借款人可獲得利率較低的更大資金池，以更低的成本獲得更多的資金；其次，對項目發起人無任何追索權；第三，在維持基礎資產未來增長潛力的同時釋放價值；第四，可以提供表外融資，從而降低母公司的資產負債率。

其中，商業地產抵押貸款支持證券 （CMBS）、住房按揭證券（RMBS）和資產證券化（ABS）產品最大的吸引力，是有助于資產持有人在維持部分資產未來增長潛力的同時釋放資產價值，也就是說，在未出售資產的情況下，將資產價值變現。

從另外一個角度看，資產證券化對投資者同樣具有較大吸引力。對于投資者來說，商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）、住房按揭證券（RMBS）和資產證券化（ABS）是目前最新也是頗具吸引力的一種投資產品。首先，這些結構性產品的回報率高于企業債券，收益率高，當然是最大的吸引力。其次，這些證券化產品類別豐富，風險和回報各不相同，可滿足投資者全方位風險回報偏好。此外，可供證券化的資產也很多樣化，商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）和住房按揭證券 （RMBS）資產池呈現出的物業位置、物業類型、租戶和借款人多樣化，也有助于投資者有效分散風險。

“跟所有投資產品一樣，這種結構性產品的風險和回報也是對等的。”日前，仲量聯行中國研究部總監周志鋒也表示，“目前在中國，優先擔保債券持有人收益率為3．5％－4．5％；第二份額或第三份額債券持有人以及夾層債券投資者，一般回報率則為5．0％－8．0％；無擔保債券持有人承擔風險最大，要求的回報率也最高，一般在7．5％以上。這些證券化產品風險和回報率均不相同，可以滿足投資者不同的風險和回報偏好。”

業內專家普遍認為，由于中國從2015年才放松了對商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）、住房按揭證券（RMBS）和資產證券化（ABS）銷售的管制，中國此類市場目前仍處于初級階段，隨著房地產市場逐步從增量向存量市場轉化，從開發模式向資產管理模式轉變，房地產資產證券化有望實現長期、穩定增長。