近期，以房地產投資信托基金（REITs）為代表的新型資產證券化產品發展提速。中國證券投資基金業協會發布的最新數據顯示，截至2018年5月底，已登記備案的REITs產品總規模達1.89萬億元。

由于我國目前沒有成熟的REITs法規，目前我國發行的REITs均為不能上市流通的準REITs或類REITs產品。“目前我國仍未出現真正的REITs產品，僅有準REITs或類REITs產品。”中國證券投資基金業協會會長洪磊在日前舉行的第二屆陸家嘴資產證券化論壇上表示，目前，部分投資者誤認為REITs是房地產企業的債股融資工具，而真正的REITs產品可投資于各類基礎設施和不動產，包括城市公用設施、商業零售、倉儲、醫療等數十個不動產類別，有望成為未來盤活住房租賃市場的重要工具之一。

那么，究竟什么是真正的REITs產品？這類產品對目前的資產配置和防范金融風險有何作用？

新情況呼喚新工具

所謂REITs，是一種以發行收益憑證的方式，匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構從事房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。簡言之，REITs作為資產證券化產品，通過集中投資于可帶來穩定收入的房地產項目，以相應租金收入和房地產升值，為投資者提供定期收入。REITs產品一個重要功能就是能讓“笨重”的房地產企業“輕”起來，讓“靜止”的房租“動”起來，讓資產“活”起來。

“房住不炒”政策導向推動著物業租賃市場進入快速發展期，國內探索已久的房地產證券化也愈加緊迫。同時，資管新規近期落地，非標資產將受到更嚴格的管控，房地產企業融資愈發困難。因此，發展REITs等資產證券化產品的需求越來越迫切。

在過去10年間，國內多個部門先后提出發展REITs的建議。2018年4月份，中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，推進住房租賃資產證券化，重點指出要試點發行房地產投資信托基金，即REITs。

中國REITs聯盟秘書長王剛介紹，住房租賃REITs是除了零售地產REITs和寫字樓REITs之外的第三大REITs專業化門類，發展這類REITs有利于促進住房租賃市場健康成長，從整體上盤活住房租賃存量資產，是落實“房住不炒”和租售并舉的重要手段。由于此前房地產行業更側重于間接融資，房地產行業以銷售為導向，負債過高的風險點有所暴露。REITs借助金融工具把存量地產盤活，成為住房租賃的有效供給主體，對引導房地產行業朝著“房住不炒”目標發展，降低全社會整體金融風險都有益處。

國務院發展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇表示，發展REITs一方面可以覆蓋各類不動產，有利于不動產的小額投資和按份交易；另一方面，也可以盤活成熟的不動產，有利于提高資本金周轉率，幫助長期資金與長期資產實現對接。此外，這類新工具一般追求長期回報率，與股市、債市相關性低，是養老金、保險資金等資產的重要投資標的之一。

四方面問題待解決

發展REITs益處很多，但目前國內REITs市場距離成熟市場還有較大差距。洪磊認為，目前發展REITs至少有4方面問題。

首先，基礎資產信用不獨立，無法擺脫“剛性兌付”。市場微觀主體的個體信用缺少“硬約束”，很多市場活動依賴牌照信用、國有資產信用，最終均以政府信用為底牌相互博弈，沒有形成個體信用間的市場化博弈和市場信用體系，不利于REITs發展。目前的類REITs產品往往是一對一設計，具有不可復制性，缺少資產端的分散投資和資金端的集合投資特性，開放性、靈活性不足，導致市場化定價與交易功能不足，限制了REITs市場發展。

其次，缺少統一的市場化運作環境。REITs在資金端以私募基金的形態備案，但在資產端卻存在不少問題。雖然可以實現基礎資產的權屬認定、打包定價與交易，但工商過戶、不動產權屬變更以及稅務等具體操作必須在基礎資產所在地完成，缺少統一的股權資產轉讓平臺。這種過于分散、個性化的操作背離了證券的內在要求，對發展統一的、標準化的REITs市場不利。

再次，缺少綜合性行業稅制安排。從行業層面看，REITs從資產獲取、運營管理、資產轉讓、退出到REITs份額的交易、贖回，涉及復雜的稅收要求，大部分稅收產生于基礎資產和基金份額的運作過程，抑制了投資活力，帶來一定的效率損失。

最后，資產持有成本和資金成本過高，權益型投資回報率不足。從住宅市場看，我國主要城市二手房市場近期的租金收益率持續下行。受制于外部環境不健全和內生動力不足，我國尚未成長出真正的REITs投資管理人、經營REITs物業的職業經理人以及有專業素養的中介服務機構，距離受托管理、受托經營所要求的專業化能力還有很大距離。

多舉措推動新工具落地

要規范和鼓勵REITs發展，首先應建章立制。洪磊表示，目前，證券法對證券的定義屬于列舉式，REITs無法成為可公開發行的證券。未來，應進一步完善REITs發展的各項配套法律法規。其次，應堅持回歸本源，打破剛性兌付，加強管理人和投資者教育。以股權的方式持有基礎資產、份額化投資和專業化管理運營是REITs的根本。管理人和投資者都要清楚地認識REITs的本源，根據自身風險與能力特征，合理參與REITs。再次，建議以REITs為突破口，加快以直接稅為主的綜合稅制改革試點。

中信證券股份有限公司資產證券化業務線執行總經理俞強認為，發展REITs需要完善基于不同資產的評級制度，鼓勵企業用足、用好這類資產證券化方式，避免長期、大量地持有重資產，這樣才能降低杠桿，增加退出渠道，把更多精力聚焦到提供專業化服務上來。

“除此之外，站在發展企業資產證券化市場的角度，應不斷拓展資產證券化產品的基礎資產種類。”上海證券交易所副總經理劉紹統表示，從2017年至今，上交所已經有超過十類大類基礎資產創新，已發行12只綠色資產的資產證券化產品，規模達150億元，6只住房租賃產品，規模達32億元。

劉紹統表示，上交所結合資產證券化業務最新發展需求，將加快制訂不動產類等大類資產掛牌條件和信批指引，積極開展資產證券化破產隔離機制可行性研究、稅收中性的專題研究工作，形成和完善多層次的資產證券化規則體系。（經濟日報·中國經濟網記者 周 琳）