“物業管理涉及到千家萬戶，矛盾錯綜復雜，且有逐漸累積并表現出‘多重’‘多發’的傾向。”在昨天舉行的代表座談會上，朱洪明等代表談到物業管理的矛盾問題。

“所謂的多重、多發，就是既有法律法規不夠健全、無法有效規范和約束相關的行為而引發的矛盾，也有相關主體履職不到位引發的系列問題。” 朱洪明說，比如業委會使用維修基金建設某一個項目，在項目招投標、審計、監理、驗收、資金結付等方面，相關法律法規過于宏觀、粗線條，沒有實際操作性。少數社會上人員看到有利可圖，競選業委會主任的熱情“空前高漲”，一旦當選業委會主任，就讓自己的七大姑八大姨來做小區的工程。

朱洪明說，他們調研發現，維修基金比較少的老舊小區基本上很少有人競選業委會主任，新建投運的高檔小區，因為物業收費標準比較高，相當一部分事由物業公司承擔，再加上建筑物和附屬設施比較新，也沒有項目可做，所以這些小區居民對競聘業委會主任也不是特別有熱情。而介于這兩者之間的小區，小區居民競選業委會的熱情高漲。

“這種‘趨利性’競選帶來的后果是比較嚴重的，也引發了大量物業矛盾。”朱洪明建議，不僅要明確監督執紀問責的主體，還要進一步嚴密相關實施程序、實施主體責任方面的規定，同時明確小區工程實施的回避制度。

物業矛盾多發的另一大因素與物業費有關。由于早期確定的物業收費標準比較低，很多小區調價又比較難，從而引發大量矛盾。趙愛華代表談到，他所居住的小區，這十年來物業一直想要調高物業費，但在征求居民意見時，一直沒結果。“又要馬兒跑，又要馬不吃草。物業覺得收取的管理費太低，這么多年一直沒調整，不能支撐居民所期望的管理水平。直到現在還在和居民打官司。”

“老小區碰到的主要問題，80%就是物業管理的問題。”在前兩天的代表座談會上，范偉華代表也提到了物業費問題。他所在的殷行街道除了少數幾個大物業公司，大多數是分散零星的物業小公司。老小區的物業費相應比較低，物業的托詞就是我的收費低，企業經營是虧損的。而居民的要求特別高，這樣、那樣都要做到。“我們到小區里面看，雖然現在實施綜合改造、美麗家園建設，但是物業管理如果沒有進一步完善的話，效果并不會很明顯。”

范偉華分析原因，首先，體制不順。原來的小區物業是由房管局下面的機構轉過來的，“轉過來之后，對口的領導是誰？我們理解是房辦，而房辦對物業管理只能是指導性的，物業可以不聽，這方面的關系需要理順一下。”

再者，從監管角度來說，也是缺位的。比如物業管理的運作、管理，是由業委會監管，而業委會本身還有管理不到位等各種問題。“我們希望建立優勝劣汰的市場競爭機制，如果物業管理部門不行，業委會可以炒掉他，但炒掉的話，后備物業管理單位有嗎？可以進場嗎？希望政府出一個清單，列出信譽度好的物業公司，否則炒掉物業沒有人接盤，小區就亂套了。”

范偉華還建議，建立第三方評估機制。政府對物業企業有一定補貼政策。“補貼的時候，一般讓居委會蓋章，由居委會認可補貼和款項，到了這個時候，物業態度都非常好，而補貼拿到后，過段時間老毛病又犯了，這個方面需要由第三方評估。”