從深圳福田區中心區出發，經沿海高速一路向東約40公里，一個睥睨“萬科17英里”的濱海豪宅工地熱火朝天，開發商將項目定位為“中國海岸線想象力之作”，但這個項目背后的“金主”卻鮮為人知。

萬科17英里是萬科濱海豪宅的代表之作，與之叫板的是位于深圳東部旅游區溪涌沙頭片區城市更新項目（下稱沙頭項目），計容建筑面積高達21.6萬平方米，涵蓋住宅、商業、商務公寓、酒店等業態。

深圳規土委網站近日公布的2016年全年土地供應一覽表顯示，“深圳市裕和**有限公司”（下稱裕和**）于去年2月15日簽訂了協議土地出讓合同，拿下“沙頭項目”的對價不到1億元。20天后，項目一期商務度假公寓及別墅正式開工。

裕和**母公司為“深圳市裕和集團有限公司”，后者是一家在深圳開發濱海度假地產的小型地產商，沙頭項目早期拆遷談判、專項規劃階段，裕和**的股東為中信信托有限責任公司（98%）、深圳市裕和集團有限公司（2%）。

城市更新前期投入大、開發周期長，從上述股權結構來看，中信信托顯然是作為項目融資方進而持股。項目開工之后，中信信托于去年7月退出，接手裕和**80%股份的融資方變為中融國際信托有限公司。

后續中融國際信托增資，持股上升至近99%。同時，裕和集團將其持有的1%的股份質押給中融國際信托。中融國際信托被金融“大鱷”解植坤旗下的“中植系”控制，解植坤是歌唱家毛阿敏的丈夫，他曾以175億元身家名列胡潤全球富豪榜834位。

經歷了幾輪房價飆升的深圳，不但是全國樓市的風向標，也早已成為**投機者的掘金熱土。在這個面積狹小的沿海城市，公開土地市場供應早已嚴重不足，“城市更新”成為政府盤活土地，經營城市的法寶。而在具體運作層面，資本掌握著絕對的話語權。

以上“沙頭項目”便是近年來典型的通過城市更新，以協議方式獲得土地，然后“小開發商+大資金”共同開發的發展模式。

一位從事土地交易的中介人員告訴界面新聞，2015年以前，小地產商通過城市更新渠道、以協議方式取得土地之后，一般選擇將土地出售給實力雄厚的大地產商，但現在變成了只要有地，資金自會找上門。

2016年深圳全市土地供應一覽表顯示，去年通過“招拍掛”出讓的居住用地、商業用地、新型產業用地為23宗，總面積約100萬平方米，總代價超過700億元；而以協議方式出讓的土地則高達75宗，明面上合同總地價只有169億元。由于多數是城市更新以及改變土地性質后的補地價，因此獲得土地的實際成本要遠超想象。

與沙頭項目背靠“金主”解植坤一樣，協議出讓土地背后捆綁的各方“神圣”還有很多。

佳兆業債務重組過程中，四大資產管理公司之一的信達資產介入多個項目，成功布局深圳及其周邊區域的地產開發，而另一家資產管理公司“中國華融資產管理股份有限公司”（下稱華融資產）也不甘落后。

華融資產以有限合伙人參股的一個地產項目位于深圳鹽田區梅沙街道，占地面積約2.8萬平方米，屬性為極其稀缺的二類居住地塊；另一個是位于龍崗龍城街道的新型產業用地項目，通過入股深圳市恒明置業發展有限公司（55%）方式持有，該項目占地面積超過5萬平方米。

更值得關注的是，博時基金子公司博時資本去年取得了一家地產公司70%的股份，這家公司在深圳寶安區松崗擁有一個城市更新項目，占地面積約1.25萬平方米。這類基金子公司、以及信托公司對房企的“輸血”行為目前已被監管部門謹慎管控。

除了強勢的資本，外地的大房企想要進入深圳，也必須得以“深圳的方式”。剛剛將總部從廣州遷移到深圳的恒大地產，此前宣布了引入中信旗下基金愈百億元資金，用于開發深圳8個城市更新項目，這些項目在拆遷談判完成之后，恒大同樣將以協議出讓的方式正式獲得土地。

在此基礎之上，恒大去年以股權收購的方式獲得龍華大浪3.6萬平方米的新型產業地塊，并在今年3月獲得龍崗愛聯舊村更新單元地鐵站片區二期項目地塊，占地面積超過4萬平方米。此外，恒大地產去年年底，還從私人股東手中整體收購深圳市康芙汀堡房地產開發有限公司100%股權，取得深圳坪山正奇工業區舊改項目。

大部分以協議方式獲得的土地，前期成本已經很高，因此最后真正的合同地價并不高，但涉及到土地性質變更以及增加容積率的情況下，土地真正的成本也可能直線飆升。

招商地產聯合中外運長航實業發展有限公司去年拿下的筍崗舊改商業地塊，總地價接近70億元；華僑城聯合康佳集團主導的深南大道邊的舊改地塊地價也接近30億元；歲寶集團旗下的國際展覽中心舊改項目地塊，地價亦高達28.7億元。

土地與開發成本高企，給了資本機會，對于中小房企來說，抱團成為自然的選擇，但市場留給他們的空間已經很小。

上述歲寶集團旗下國際展覽中心項目，最早是與深圳最貴豪宅深圳灣1號的開發商鵬瑞地產合作，但后續雙方合作破裂，歲寶集團重新找了建筑商代建，并引入中信旗下基金作為融資方入股（99%），同樣將其自身持有的1%股份質押給中信銀行(6.110,?0.01,?0.16%)；廣州富力地產也與本土房企深圳梓盛發實業共同開發龍崗南灣一個商業地產項目。

去年深圳75宗協議出讓地塊中，佳兆業、鴻榮源、中洲地產、宏發地產、朗泓地產、信義地產、卓越地產、仁恒置地、富基地產、勤誠達集團等房企均有“斬獲”。同時，大量協議地塊還落在了以村集團申報城市更新項目的村股份公司手中，這些股份公司背后一般“站著”實力雄厚的地產商。

無論是像萬科之類的大地產商，還是中信信托、華融資產等大資金方，要進入深圳，都必須取得政府的支持。隨著城市更新項目申報審批權力下放到各區，政府在城市更新項目中的角色變得更強勢和靈活。

同為一線城市，這與北京經營城市土地的模式有很大不同，“8.31”后，北京土地出讓一直堅持以招拍掛為主，三四年前開始，在公開競拍土地中配建限價房、自住房成為主流。有消息稱，為穩定房價，鞏固調控成果，今年下半年北京將放開土地供應，真正從源頭穩定房價。政府在其中只充當供地方和裁判員，具體拿地環節和開發環節全部交給市場。