行業啟動特色小鎮建設最早的企業之一，碧桂園首個特色小鎮已落地惠州潼湖。按照規劃，潼湖科技小鎮預計投入資金高達1300億元，回報周期為3~5年。推行產業先行、產城融合模式。碧桂園創新小鎮將如何破解小鎮建設高成本、盈利周期長的困境？其盈利模式探索將給摸索中的小鎮建設帶來怎樣的啟發？

產業先行

從去年8月9日正式宣布進軍產業地產，7個月時間，碧桂園實現科技小鎮在全國范圍內的初步布局。其中碧桂園首個科技小鎮已正式落地惠州潼湖，命名為創新小鎮。

國家發改委發展規劃司城鎮化規劃處處長相偉認為，并不是所有的地方和企業都能做好特色小鎮。做特色小鎮需要滿足兩個條件，人口達到300萬以上的中心城市或大都市周邊以及有特色資源所在地。

高科技產業已成為深圳的一大名片，高科技成就了深圳，也支撐了高房價。居高不下的生產和生活成本讓一部分人口和產業被擠出深圳，前往周邊區域尋求發展，溢出效應給深圳周邊區域帶來發展契機。

碧桂園集團助理總裁向俊波接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，調研數據顯示，綜合計算企業發展的建設、土地、配套以及運營等成本發現，潼湖全口徑成本僅為深圳中心區的三分之一到二分之一，員工配套居住成本約為深圳的三分之一。

按照住建部要求，嚴禁企業以小鎮之名圈地，特色小鎮建設需“去地產化”，走上產業發展的道路，形成良性生態圈。

碧桂園首席戰略官林昭憲指出，科技小鎮的建設絕對是先產后城的，如果沒有成功的產業，小鎮建設就沒有價值。

盈利還需考驗

以產業先行、產城融合模式建設科技小鎮，對企業的資金面提出了較高要求。國家發改委在調研中發現，很多特色小鎮缺乏成熟可靠的盈利模式，面對高成本和較長的回報周期等問題，即使知名企業的特色小鎮也面臨虧損。

碧桂園科技小鎮項目相關負責人接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，創新小鎮計劃投資總額約1300億元，建設周期長達5至8年。科技小鎮資金回籠周期比傳統的房地產項目周期要長，碧桂園已做好了長期計劃，現金流回正周期放寬到3~5年。

雖然科技小鎮有碧桂園自有資金和銀行信用額度的支持，但科技小鎮的建設不能僅僅依靠碧桂園的輸血，自身還需具備造血能力。

碧桂園計劃拿出部分現金把產業做出來，住宅項目會放在二期做產業配套，逐步開發完成。按照規劃，創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。向俊波指出，不足三成的住宅開發比重，即使前期銷售部分物業，回籠的資金也不足以支撐小鎮建設。

碧桂園相關負責人表示，目前創新小鎮已探索設計一些收入結構，綜合運用銷售物業的收入、租金收入、園區營運收入、股權投資收入等方法，同時希望通過資產證券化獲得資本市場的支持。

林昭憲透露，碧桂園在與思科等產業龍頭一同探索科技創新孵化的可行性及方式，設立科技創新基金，定向投資一些小鎮里比較有成長性的企業。

上述一系列的盈利模式探索都建立在創新小鎮實現良好運營的前提下，能夠通過運營帶動產業發展以及物業價值升值，而這考驗的還是碧桂園的運營能力，最終是否能夠盈利還需歷經市場的考驗。