據統計，截至2017年底，全市住宅小區總數12937個，總建筑面積約7.34億平方米，其中9074個小區成立了業主大會，占符合成立條件住宅小區總數的94.2%，

業委會換屆怎么選舉？維修基金該如何動用？這些物業管理中的矛盾、糾紛依然困擾著很多小區。

今天，市十五屆人大常委會第五次會議聽取了關于《上海市住宅物業管理規定修正案（草案）》的說明并解讀，聽取審議意見報告。

與物業有利害關系的不得入選業委會

業委會是業主自治的關鍵。部分小區面臨業主大會組建難、決策難、執行難的問題，圍繞業委會履職、換屆改選等方面產生的糾紛仍占比較高。為此，《修正案（草案）》細化了從業委會組建到換屆的全過程運作規范。一是解決小型小區業委會成立難問題，明確1萬平方米以下的小區業委會人數下限從5人調整為3人；二是完善擔任業委會委員的條件，增加了與物業服務企業存在利害關系的業主不得擔任業委會委員的規定；三是建立業委會培訓制度，將培訓記錄作為業委會備案要件；四是對業委會的換屆改選、補選、會議制度等作了更為細化的規定，確保業委會能夠正常運轉。五是明確了業委會委員在違反任職條件、無法正常履職等情形下，其委員資格終止。

小區物業收費標準有了說法

物業服務質量和物業服務收費是物業管理中的難點和熱點。一直以來困擾著業主和物業服務企業。國家發改委于2014年12月發文，放開了非保障性住宅小區的物業服務收費，實行市場調節價。但由于缺乏可供參考的物業服務標準和價格信息，導致業主和物業服務企業協商困難。

因此，《修正案（草案）》明確市房管部門應當定期發布住宅物業服務標準和定額；同時要求物業管理行業協會定期發布物業服務價格監測信息，供業主和物業服務企業在協商時參考。

此外，為了使業主和物業服務企業更為順暢地協商收費標準，《修正案（草案）》還規定，實行包干制的物業服務企業在調價前，應當經審計的物業服務費用收支情況，向業主委員會或者全體業主報告，并在物業管理區域內公布。

小區登廣告須經業主大會同意

實踐中，小區停車、廣告等利用共用部分產生的公共利益，存在賬目不透明、公布不及時、不按規定比例補充專項維修資金等情況。

《修正案（草案）》進一步完善了公共收益相關管理制度:首先，要求利用物業共用部分從事廣告、商業推廣等活動的，必須經業主大會或者相關業主同意；其次，明確公共收益應當按季度補充專項維修資金，補充比例應當高于50%，并單獨列賬。最后，規定公共收益的收支應當審價、審計，按季度公布，同時，對違法挪用的情形設定了罰則。

業主大會成立前，停車位租賃價格不得擅自調整

小區停車位矛盾一方面是由于停車資源先天不足，導致供需緊張。《修正案（草案）》從公平分配停車資源角度出發，規定停車位少于或者等于房屋套數的，一戶只能購買一個車位；同時還規定由街鎮牽頭，組織小區周邊的商業、道路停車資源實現錯時利用。

小區停車矛盾的另一方面是由于國家放開小區停車價格后，開發商大幅提高產權車位租賃價格。草案從價格源頭入手，規定前期物業服務合同中應當對產權車位的租賃價格予以約定。業主大會成立前，收費標準不得擅自調整；業主大會成立后，需要調整的，應當向區房管部門備案。此外，要求市物業管理行業協會發布停車收費標準的價格監測信息，供業主和開發商參考。

物業“養老金”擬分期交納籌集

住宅專項維修資金是物業保修期滿后專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造所需儲存的資金，是物業的“養老金”。隨著住宅使用年限增長，動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升，專項維修資金余額不足的問題逐漸暴露，續籌難的矛盾日益凸顯。

《修正案（草案）》完善了專項維修資金續籌機制，對業主大會未在九十日內作出決定的，明確了采用分期交納籌集方式，按建筑面積成本價千分之二的標準逐月交納，同時，針對業主經催告后仍不交納專項維修資金的情形，規定業委會可以依法起訴業主。此外，對外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項維修資金列支渠道不暢問題，在原有規定基礎上作了完善；業委會未在七日內通過緊急維修更新方案的，由政府組織先行修繕；修繕費用經審價后，憑區房管部門出具的支取通知和中介機構的審價報告，在專項維修資金中列支。