物業管理要精細化，物業費、維修基金、停車位……每一本賬本都關系著小區居民的切身利益。

昨天上午，市十五屆人大常委會第五次會議分組審議《上海市住宅物業管理規定修正案（草案）》。物業管理的“三費”成了一大討論焦點。

物業準入門檻和服務標準，需細化

“我們小區交的是五星級的物業費，可享受的服務可能連一星都沒有。”高毅代表說，上個月，她所在的小區發生兩起入室搶劫的案子，而在調用監控錄像時，發現這時段的監控探頭居然壞掉了。“事后我們才發現，小區物業居然沒有列服務標準，對方只回答了這么一句，‘合同里沒約定啊’。”

高毅認為，對外包服務項目，物業是有監管責任的，不能包出去就不管。她建議，對物業服務標準和物業資質的準入條件，都能有進一步的立法規范。

“我們小區一開始聘請的是金牌物業，結果做了一個月就走了。后來進駐的這家物業，服務質量實在差強人意，也不知道上哪去請好物業。”林晶委員亦有同感，建議這次修法對物業服務質量的相關規定應該更明確一些。

李鳴委員認為，上海的物業企業魚龍混雜，物業行業協會管理滯后，這一實際情況應當引起政府的重視。《修正案（草案）》中，“物業服務企業應當按照國家有關規定取得相應資質，房屋行政管理部門應當依法對物業服務企業服務活動實施監督檢查”這一條被刪除。在他看來，這一變化涉及政府主管部門新形勢下如何定位的問題，要如何“放”，如何“管”，如何做好服務。

“不管企業，并不代表不管行業、不管業態。事實上很多物業企業應當鼓勵把企業做大，從而攤薄成本、提升品質。”他建議，在《修正案》中要增加宣誓性條款，提出本市支持物業服務企業在市場競爭中做優品牌、提升服務質量，支持物業服務行業協會組織依法依規開展服務。他還對《修正案（草案）》第四十八條：“市房屋行政管理部門應當定期發布住宅小區物業服務標準和定額”提出修改建議，建議將這一條改為由市房屋行政管理部門和物業管理行業協會來共同制定，從而更好發揮中介和行業協會職責，無需讓政府部門“大包大攬”。

維修基金再籌集，很難

《修正案（草案）》完善了專項維修資金續籌機制，對業主大會未在九十日內作出決定的，明確了采用分期交納籌集方式，按建筑面積成本價千分之二的標準逐月交納，同時，針對業主經催告后仍不交納專項維修資金的情形，規定業委會可以依法起訴業主。

“一看到二次征收的主體是業委會，我就覺得不現實，收錢困難重重。”在彭嵐代表看來，維修資金的籌集，無論是商品房小區，還是老小區，要再次從居民口袋里掏出錢來很難。

她講起一個案例，有一老小區出現居民樓頂漏水問題，這時，小區維修基金所剩無幾，居民區做了很多工作，好不容易籌集到60%業主的維修費用，“但你不可能讓這60%的業主為所有的業主來買單。”最后他們又把這筆錢退還給居民，由居委會適當貼補才把漏水問題解決。“所以，我很擔心執行問題，如果居民不交維修基金，業委會都要去起訴他們嗎？”

《修正案（草案）》第38條關于緊急維修的規定，也有不少討論。比如關于審核的時限，根據該條規定，業主大會成立后，緊急維修需要使用專項維修資金的，需經業務會審核同意后組織實施，業委會對維修、更新方案在7日內未審核同意的，區房屋管理部門才可以組織代為維修。有委員認為，在嚴重影響房屋正常使用和安全的緊急情況下，設定7日的審核時間不合理，無法體現緊急維修的緊迫性。“如果7日內造成更大危險怎么辦？”

關于緊急維修之前的鑒定證明也有爭議。為防止專項維修資金被隨意濫用，草案規定，外墻墻面由脫落危險、屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用和安全，要經有資質的鑒定機構出具證明。委員們對這一鑒定的必要性存有疑問，同時認為鑒定會拖延緊急維修的時間，增加相關費用，建議對鑒定的組織實施主體、操作程序和費用承擔等作出明確規定，便于實踐操作。

這是否意味著默許非停車位也可停車？

隨著家家戶戶車輛越來越多，小區停車位緊張的問題日益凸顯，此次《修正案（草案）》對“停車位的使用”作出了一定修改，指出建設單位尚未出租的停車位不得以只售不租為由拒絕出租。

不過，周宏委員指出，該條第二款“物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人通行”，這一說法值得再審慎推敲。“這實際上就是默許非停車位也可以停車，如果占用了綠化、消防通道，會給居民生活帶來隱患。”

“去年我請120做過一個調研，在一個工作日的0時至24時，讓救護車對區域內街道的所有小區進行調研，結果38%的小區救護車進不去，大量的小區道路、緊急出口都被占用了。”他表示，在工作日日間，小區停車并未飽和，如果調查全部放在晚間進行，比例可能還會更高。“據我了解，媒體已經報道過好幾例上海居民小區發生火災而消防車輛無法駛入的情況，雖然條例中寫道‘停放車輛不得影響其他車輛和行人通行’，但一輛小車可以過，不代表消防車也可以過，這就會帶來巨大的安全隱患。”

“我在一些小區看到，有的業主買一個車位，卻占用周邊一部分公共區域停了兩輛車。如果人人都占用一點，會帶來多大隱患？”戴柳代表也表示認同，他建議，關于小區內停車位的使用，應當在《修正案》中明確：不管是買還是租，業主都不得在自己的車位外再占用任何公用面積。