陽光100董事長易小迪認為，與其在激烈的市場競爭下繼續做開發建設，不如從“賣硬件”轉向“做平臺”，將酒店式公寓打造成高端服務平臺、半封閉的社交平臺。（陽光100供圖）

人民網北京7月31日電 （實習生 吳凡） 隨著房地產市場從增量開發向存量發展，越來越多的企業開始謀求轉型。以陽光100為例，其通過收購低效存量資產，對物業進行盤活，打造以高端服務運營為核心的酒店式公寓，受到業內關注。

近日，陽光100董事長易小迪在接受包括人民網在內的媒體專訪時表示，酒店式公寓作為城市的“新物種”，將摒棄單一增量開發的模式，以服務型定位實現后期的內容增值，成為旅居人士的社交承載體，成為商務人群的“城市客廳”。

易小迪分析，在城市發展迅速、調控政策嚴格、市場競爭激烈等大環境下，房產大多成了“凍產”，房地產市場轉而對公寓投資的要求加大，且個人資產配置的需求擴大，這些都為酒店式公寓發展提供了可能性。

同時，國內各類城市有大量的商辦物業亟待盤活，許多商辦物業尚未落成即面臨著更新，導致銷售受阻甚至爛尾，這正是企業獲取新項目的重要來源。

陽光100喜馬拉雅系列產品主要通過對低效資產的改造，為房地產市場的流動注入“活水”。截至目前，陽光100已在重慶、溫州、天津、無錫四地落下四個喜馬拉雅項目，并先后進入銷售期。以天津為例，陽光100為收購的天津麗津大廈項目引入了系統的運營管理，賦予其南開“人文客廳”的文化內涵。這個項目不僅取得了較好的市場業績，同時也獲得了資本市場的關注。緊接著，陽光100在天津天塔核心地段收購了億豪大廈，成為2018年內在天津布局的第二個喜馬拉雅項目。

天津、重慶、溫州的項目相繼完成后，隨著此次重慶陽光100喜馬拉雅酒店的開業，國際運營團隊首度亮相，陽光100也完成了旗下首個喜馬拉雅系列項目的最后一塊拼圖。

易小迪認為，與其在激烈的市場競爭下繼續做開發建設，不如從“賣硬件”轉向“做平臺”，將酒店式公寓打造成高端服務平臺、半封閉的社交平臺。喜馬拉雅系列產品正是以此為目標，努力為認可其產品業態的群體提供了一個俱樂部平臺，一個面向商旅人士的社區平臺。

訪談中，易小迪解析了旗下酒店式公寓的運營模式，他強調，喜馬拉雅系列產品采用的 “租售并舉”模式，將補足長租公寓短板。目前，長租公寓主要面向初入社會的年輕租客，靠賺取“租金差”維持企業或平臺運轉，收益率不高及其對現金流的高要求始終是發展軟肋。酒店式公寓在服務終端面向高端商旅客群，產品銷售則面向有著資產配置需求的高凈值人群，租售并舉，用非常傳統的銷售回款手段解決了現金流的問題。此外，項目準確的定位，也為溢價銷售帶來直接助力。銷售獲得開發收益，通過3-5年的后期運營取得穩定的租金收益，這是酒店式公寓與長租公寓的本質區別。“這與手機硬件智能化有些相似，”易小迪解釋道，“公寓本身是硬件，而公寓內部的服務、運營等是軟件，軟件更新才是生命力所在。”

從喜馬拉雅酒店已入住的實際住戶和市場調研的結果來看，四個項目的終端使用者被分別標上了500強企業高管、在渝的外企高管、新溫商、海外華僑等標簽。歸納起來，他們或是知識精英階層，或是移動商旅客群。這種旅居人士，尤其是商旅人士對住所有著高階需求——可以媲美奢侈品酒店的物業管理，更為濃厚的生活氣息、人文氣息，便利且有品位的社交空間，以及完善的資產管理及物業維護。傳統上的酒店、民宅都很難滿足他們的現實需求，酒店式公寓的出現將有效填補市場空白。而陽光100早在2013年就開始了服務式公寓的探索，旗下面向年輕客群的鳳凰社產品在共享空間和Co-living生活方式上都積累了一定經驗，也為喜馬拉雅系列產品的開發打下基礎。

此外易小迪認為，從產品功能方面分析，鏈接頭部資源，文化為空間賦能，形成IP門檻，將成為酒店式公寓的一大特色。企業應將公寓作為高質量生活內容的開放平臺，廣泛鏈接頭部資源，與知名品牌展開跨界合作，在業態配比上保持高度的前瞻性，在后期運營中保持不斷升級的領先狀態。打造深度運營的俱樂部模式是運營的核心要求，應從生活方式到精神文化進行深度運營，提供豐富的、高品位的服務和體驗，從而成為移動商旅客群的城市文化向導。 “要擺脫傳統酒店的服務模式，重點是不能由客人自己提出需求，而是先客人所想，從心理層面為其提供全面的悉心照顧。這才是服務的前瞻性。” 喜馬拉雅國際酒店集團首席執行官Iqbal Jumabhoy表示。

想要提供這種不可復制的服務，形成獨一無二的IP，易小迪強調打造“護城河”，也就是制定高門檻是不可避免的舉措。他指出此類公寓價格不能與其他住宅類價格相比，較低的價格確實可以較快實現銷售佳績，但是會對長期發展造成隱患。企業在前期要跳出短期利益，下定“高投入”的決心，打造高端配置，才能為后期穩定的IP形成打下基礎。同時，保持對產品精細打磨的動態升級狀態，是保持行業領先的重要方式，也能有效規避短時間被復制的風險。

易小迪認為，在新的市場需求時代，應當把房地產簡單的開發建設模式，一直延伸到后期的運營服務、文化升級等方面。空間僅僅是服務內容的載體，真正的重點在于優質的服務設施和高端的服務項目。酒店式公寓從某種意義上而言是一種高端共享，它從產品邏輯和商業模式上顛覆了傳統房地產賣硬件的思路，關注移動商旅的需求，與眾多頭部資源合作，營造獨具文化特色的新場景，為客人打造全新體驗。

“隨著區域經濟發展，每個城市都需要一個高端時尚的客廳，”他表示：“一個具有當地特色的文化行館，是每個城市的需求。同時，對企業而言，專心致志將這一產品往深層次發展，才是所謂的轉型。”