位于四川北路上的德鄰公寓，始建于1935年，原是解放前上海第一批白領居住區，被列入上海市第四批優秀歷史建筑。然而這個城市歷史的“活化石”，卻因承租人違法改建而受傷。近日，上海市虹口區人民法院審結了這起因違規裝修引發的房屋租賃合同糾紛案件，判決雙方解除房屋租賃合同，承租人賠償出租人12個月的房屋使用費，共計人民幣1020萬元。

承租人違法改建，優秀歷史建筑受傷

2015年6月，舒舍公司向英川公司承租了德鄰公寓的三至六層，雙方簽訂房屋租賃合同，合同載明舒舍公司知悉租賃房屋為歷史保護建筑及現狀，并約定第一年的年租金標準為1150萬元，租期為11年。合同還約定，舒舍公司對租賃物業進行任何裝修改造，均應當按照上海市的有關規定履行設計送審、驗收等手續，需以英川公司名義辦理的，英川公司給予積極配合。

房屋交付后，舒舍公司在修繕方案未經申報審批的情況下，對租賃房屋開展了大刀闊斧的裝修工程，將原建筑中庭的觀光電梯和三至六層的自動扶梯、空調拆除，在中庭進行鋼結構搭建以擴大使用面積，并將三至五層以上原大空間商業區域部分割為小單間公寓。

2015年8月，上海市虹口區住房保障和房屋管理局向舒舍公司出具責令改正通知書，認定舒舍公司對公寓建筑的改建行為“不符合建筑的具體保護要求或者相關技術規范”，而“未辦理設計、施工方案審批”的行為，違反了相關規定，要求舒舍公司立即停止違法行為，提供書面整改報告。之后，上海市歷史建筑保護事務中心等相關單位召開專題會議，明確舒舍公司的違法施工行為已對歷史保護建筑造成了破壞，在辦理審批手續前不允許動工，并要求產權人英川公司，委托專業檢測單位對建筑進行檢測評估，根據評估結果再制定整改方案。

然而，自施工行為被責令停工后，英川公司一直未對房屋損壞修復進行檢測評估。2015年10月，英川公司突然發函要求解除租賃合同，并將租賃房屋清場，同時控制入口，禁止舒舍公司的工作人員進入。對此，舒舍公司不同意解除合同。協商未果，英川公司將舒舍公司告上法庭，要求解除房屋租賃合同，并要求承租人賠償自2015年8月至判決生效之日止的房屋使用費，以每月95萬元計算。

違法裝修改建構成根本性違約，承租人需賠償

審理中，承辦法官與原、被告進行了溝通，發現雙方矛盾較大，主要爭議焦點在于英川公司是否有權解除合同。舒舍公司辯稱，雖然自己客觀上存在裝修行為，但英川公司沒有履行法定的告知義務，沒有提交相關審批手續所需材料，在被要求責令整改過程中沒有履行產權人的申報、配合義務，故違章搭建等情況是英川公司的原因，其不具有合同解除權，而舒舍公司不應該承擔責任。

應舒舍公司的申請，法庭委托專業機構對該公寓建筑內的裝修是否造成對歷史保護建筑的破壞進行司法鑒定。據鑒定報告，舒舍公司在該公寓建筑裝修中進行的鋼結構搭建等行為，對房屋的建筑結構造成安全隱患，對房屋重點保護部位造成不同程度的破壞，顯然已經使該公寓建筑受到嚴重損壞。

法院經審理認為，根據法律規定，承租人未按約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。該公寓建筑為優秀歷史建筑，對其保護要求相較于普通房屋更為嚴格。租賃合同中已明確約定對該房屋進行裝修應履行必要的審批手續。舒舍公司辯稱英川公司未將該情況對其進行告知，顯然與合同內容不符，法院不予采信。而據鑒定報告，舒舍公司的裝修行為，使公寓建筑受到嚴重損壞，其違法裝修改建導致房屋損壞的行為已構成根本性違約，英川公司據此向舒舍公司致函，提出解除合同，于法有據，法院予以確認。

房屋租賃合同因舒舍公司的違約行為而被解除，英川公司有權要求其賠償相關損失。然而，英川公司明知系爭房屋為歷史保護建筑，在合同履行之初并未積極督促舒舍公司履行設計送審手續。在有關政府部門明確要求該公寓建筑停止使用，進行必要的鑒定并編制修繕方案后，英川公司遲遲未采取合理行動，直至案件起訴后方啟動鑒定程序，對放任損失擴大存在過錯。因此，法院對英川公司關于房屋占用費的訴請并未完全支持，酌情確定舒舍公司當前應賠償英川公司12個月的房屋使用費，每月85萬元，其已繳納的押金和租金可在其中抵扣。

一審判決作出后，舒舍公司不服，提起上訴。二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

（涉案公司均系化名）