住建部近日在沈陽召開部分城市房地產工作座談會，強調各地要加快制定實施住房發展規劃，切實做好房地產市場調控工作。對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。

一方面要求加快制定住房發展規劃，一方面對未能達到調控目標的地方堅決追責。這樣的要求，顯然不只是為了滿足眼前市場的需要，更是為了未來市場的穩定，為了建立真正健康有序的樓市長效管理機制。

值得注意的是，從今年以來各地紛紛表達的態度來看，對待樓市調控的主動性正在不斷增強，針對性也越來越高。尤其是5、7兩個月，各地密集出臺樓市調控政策，其中，7月份就出臺70余次，比5月份創紀錄的50多次還要多出20來次。今年1-7月，全國主要城市調控次數已高達260多次。

綜觀這些調控政策，比數量更值得關注的，是其質量的提升。

除了少數地方的政策是隨房價波動而緊急出臺之外，多數地方都是依據房地產市場存在的問題和漏洞在完善制度和政策，修補可能存在的缺陷和漏洞，從而避免問題頻繁發生。西安、長沙、杭州、上海等地出臺的限制企業購買住房的政策，就完全是鑒于企業利用此前政策炒房的現象而出臺的，并不是房價出現了大的波動與變化。

而深圳7月31日發布的樓市新政，不僅對企業購買住房做出了限制，而且提出了管控商務公寓、三年限售、防范假離婚等方面的政策和要求，同時明確商品房只能占新建住房的4成。這樣的樓市新政，比起單純的限購、限貸、限售來，著眼點更在未來，是按照長效管理的要求設計的，是為了建立樓市長效管理機制。

最近一次中央政治局會議明確提出，要“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。據此，樓市調控在完成了第一階段遏制房價過快上漲、房價漲幅明顯縮小的任務以后，也面臨轉型的需要。接下來要做的，主要是兩件事：一是如何讓房價不再上漲，二是如何出臺長效管理機制。

這兩件事，是密不可分的，前者是后者的前提，后者是前者的保證。只有讓房價不再上漲，相關的制定規定，如房產稅政策、物業稅政策，甚至包括遺產與贈予稅政策等，才有可能出臺，才有可能對市場產生有效的約束和規范作用。如果房價一直在漲，甚至出現按下葫蘆浮起瓢的現象，相關政策出臺后的作用就會大打折扣，就會影響政策的公信力。自然，對建立長效管理機制就相當不利。

也正因此，原先的“遏制房價過快上漲”的表述，轉變成了“堅決遏制房價上漲”。如此一來，對地方的要求也上了一個等級。過去那種只要漲幅不比其他地方高就行的想法，已經沒有用。而要想房價不漲，就得抓好兩個方面的重點：一是地價不要再漲，二是堅決遏制炒房。

地價是地方政府最看重的，是土地生財的主要來源。不讓地價上漲，就等于切斷了地方的土地收入來源。這對解決土地財政問題會有重要的倒逼作用。但除了土地價格上漲之外，炒房也是造成房價持續上漲的重要因素——如果不能形成虛假的市場需求，房價就不可能出現如此大的漲幅，而炒房者顯然在其中扮演了至關重要的角色。所以，遏制炒房，對于遏制房價上漲是極其重要的。

抓住了這兩個重點，就等于抓住了房價上漲的命脈，不僅市場行為會越來越規范，市場秩序也會越來越好。因為，地方政府只要不打土地生財的主意了，對市場行為監管的力度就會越來越大，市場秩序就會越來越好。市場行為規范了，市場秩序變好了，房價自然而然就會歸于理性，購房者也不需要通過透支未來、透支能力購買住房。

一旦房價趨于平穩，無論是小幅上漲還是小幅下跌，都應當是市場的正常反應，都有利于房地產市場的健康。在這樣的情況下，出臺房地產市場的長效管理制度、長效管理政策，效果就會非常好，房地產市場的長效管理機制就能真正建立起來。

也正因為如此，近一段時間以來調控政策的密集出臺，重點都是為了解決房價上漲的問題，為房地產市場長效管理機制的建立打基礎。深圳等地，則是在長效管理方面先邁出了一步，先做出了一些積極反應。可以預見，隨著房價逐步趨于穩定，更多的房地產長效管理制度會逐步出臺，國家層面的政策，如房產稅政策等，都可能逐步落地。