35℃的高溫天里，來自徐匯區天平街道太原居委會的居民志愿者們走出弄堂，為在岳陽路緊張開展架空線入地工程的建設者們送上一碗碗剛剛熬好的綠豆湯。

志愿者中不少人早已不是太原居委的居民。2013年，他們“蝸居”數十年的永嘉路492弄1—2號公房成為徐匯區進入21世紀后首個大規模整體置換搬遷案例，居民們通過房屋置換，從“拎馬桶”的市中心老弄堂住進位于徐匯南部和閔行區的現代化高層，徹底改善了居住條件。

令居民們欣慰的不止于此。通過整體置換統一釋放空間資源，最快今年內，已經完成修繕加固的永嘉路492弄房屋將以社區活動中心和人才公寓的形式重新開放使用。不僅搬走的居民們仍舊能“常回家看看”，周邊居住在衡山路復興路歷史文化風貌區內的居民也將擁有一處嶄新的公共空間。

“大糞味”弄堂居民要求搬家

——樓上痰盂罐里的糞水會漏到樓下，每天都有鄰居吵架。多年累積的居住難題和安全隱患，讓居民們提出發自肺腑的訴求“盡快搬家”。

永嘉路492弄1—2號建筑位于衡復歷史風貌區內，是一棟南北向四層混合結構住宅。從空中俯瞰，狹長型的建筑仿佛強行“鑲嵌”在東西兩側的弄堂中間。整體置換前，這里曾同時居住著66戶居民。

永嘉路492弄1-2號建筑俯視圖，圖中青色屋頂縱向排列的建筑即492弄住宅。圖片來源：紀錄片《告別永嘉路》視頻截圖，接受采訪時居民們一致認為這部攝于2013年的紀錄片最全面記錄了492弄置換的關鍵階段。

該棟房屋建于1967年，屬典型的小梁薄板型建筑，這也導致了房屋的設計使用期限僅為20年。按照居民們的話說，“建筑本身并不牢靠”。然而，就是在這棟沒有煤衛設施、樓板單薄、墻體極易開裂的房屋內，大多數居民在此居住超過40年。

“這里原來是草棚，上世紀60年代改造成簡易公房，但居住條件極差，走廊上6戶人家共用2個水龍頭，樓上痰盂罐里的糞水會漏到樓下，每天都有鄰居因為漏水吵架。”徐永年今年71歲，如今已在龍吳路銀都路上高層小區居住了5年的他，回憶起這棟自己居住了整整45年的“危房”，鄰居們在走廊上刷痰盂罐、在樓下倒糞站排隊倒馬桶的場景仍歷歷在目。“走廊都要用鋼板撐起來防止塌掉，黃梅天整條弄堂都是大糞的味道，從來不敢請人到家里來。”

2013年5月，永嘉路492弄1-2號置換前的弄堂內景 ??圖片來源：紀錄片《告別永嘉路》視頻截圖

2018年8月，完成修繕加固后的永嘉路492弄，圖中左側為1-2號建筑，畫面中心白墻處為弄堂原倒糞站位置。 ?舒抒 攝

如今，穿上鋼筋混凝土“外衣”完成修繕加固的永嘉路492弄建筑，已從“弱不禁風”的小梁薄板房變為牢固的水泥整澆樓板房。但上海徐房建筑實業公司項目經理徐玨說，2016年9月剛開始對永嘉路492弄進行修繕評估時，房屋的狀況著實令人堪憂，不僅不具備抗震能力，地基承載力也超出負荷。加上近50年來居民們高強度、高密度地使用，房屋混凝土構件已經存在明顯安全隱患，局部結構甚至已成危險點，建筑基本屬于嚴重損壞狀態。

除了簡陋的生活設施和存在多重安全隱患的房屋本身，逼仄到被居民們形容為“蟻居”的生活空間也是令人不堪其擾。

居住在208室的顧文芳結婚后搬到永嘉路，一家四口居住在一間12.4平方米的屋內。“我調侃自己是‘收納達人’，因為家里能掛東西的地方都被我掛滿了。”在顧文芳家中，幾根晾衣桿橫掛在天花板中央，上面吊滿了塑料晾衣架，沒有陽臺，下雨天只能在室內曬衣。床邊的墻上用木板拼接起了幾個暗格，上面也塞滿了物品，不留一絲空隙。

說起家里的居住空間，顧文芳的小兒子曾用“不能呼吸”“牢獄”等詞來形容。有限的生活空間使得不少居民都要像顧文芳那樣被迫搭違建，地點往往是亭子間，搭出來的“違章空間”多用于燒飯、堆放雜物。即便如此，顧文芳和鄰居們仍需每天約好，三戶人家輪流燒飯，“多一個人在灶披間都沒辦法轉身。”

岳陽路永嘉路，這里是492弄居民平日每天經過的路口，也是居民們彌補居住空間不足的去處。 ?舒抒 攝

每當炎熱的夏夜或是家中遇到準備中考、高考的考生，居民們的生活空間往往不得不向弄堂門口的永嘉路、岳陽路延伸。“凡是家里有小孩談戀愛的，從來不敢帶對象進家門，光是走進弄堂聞聞‘大糞味’就要嚇跑人家嘍。”

多年累積的居住難題和安全隱患，讓492弄的居民們在2007年向天平街道和徐匯區政府提出發自肺腑的訴求，希望與政府一同協力“盡快搬家”。

房屋不符合征收條件怎么辦

——根據《征收與補償細則》，永嘉路492弄1-2號房屋不符合征收條例，也不屬于上海市舊區改造地塊，想要“舊改”只能協商置換。

有了“想搬家”的決心只是開始，“怎么搬”“搬到哪兒”才是更大的難題。此時，永嘉路492弄居民遇到了幫助他們成功“搬家”的關鍵人物，天平街道房屋管理辦主任羅蘊。

今年8月，原永嘉路492弄居民再次回到曾居住數十年的市中心。左起依次為原天平房管所負責人羅蘊、492弄居民潘正玉、徐永年、伍園梅和永嘉路490弄居民孫鴻銀。其中，孫鴻銀是太原居委會公益組織“寶怡樂”的發起人，2013年她用一臺DV記錄下了“隔壁鄰居”永嘉路492弄居民們置換搬遷的前后始末。? ? 舒抒 攝

2007年，時任徐匯區房地局天平房管所負責人的羅蘊了解到永嘉路492弄居民們的搬遷訴求，開始更頻繁走進這個狹窄的弄堂。大熱天，有居民為了表達對居住狀況的不滿，將馬桶擺放在了永嘉路的馬路邊，羅蘊就作為條線部門代表，同居委會干部一起到居民家中了解情況。看到“沒地方下腳”的居民樓和臭味熏天的走廊，羅蘊太理解這些居民的居住痛苦。

也正在此時，街道和區房管部門開始針對492弄的情況，研究解決居民住房難的可行之法。根據工作流程，首先考慮的自然是修繕。然而，66戶居民居住在此，對房屋進行入戶大修幾無可能。即便進行大規模修繕，居民們的居住狀況也得不到全然改善，空間不足、設施無法安裝到位的根本問題無法解決。

搬，的確成了永嘉路492弄居民們最好的出路，卻也成為擺在徐匯區相關部門尤其是天平街道面前的難題。在房管部門工作多年的羅蘊清楚，無論是以前的拆遷、后來的征收還是逐漸為人所知的置換，都繞不開兩個關鍵因素：錢和房源。但有一點羅蘊更加清楚：絕不能忽悠老百姓。

恰逢2008年，上海市啟動開展舊區改造事前征詢制度和“數磚頭加套型保底”試點。從此，面積替代戶口，“數磚頭”代替“數人頭”，讓人員構成復雜的永嘉路492弄居民看到了公平“動拆遷”的希望，也讓“搬家”的愿望向現實邁進了一大步。

“一個動拆遷基地面積多大、戶數多少，房管局很快就能排摸清楚，接下來就按照平方米算補償房屋面積，原來面積大的拿得多，面積小的就拿少點，大家心里都平衡。”羅蘊說。

居民很快理解并接受了按照面積補償的政策。但2008年至2012年的4年間，為永嘉路492弄住宅定性以及尋找房源兩件事，一直困擾著居民。期間，一項重大政策的頒布為“搬家之路”帶去了新變化。

上海張園舊址 ? ?資料圖片

位于徐匯區建國西路以北、岳陽路以西的建業里是上海現存最大的石庫門里弄建筑群。 ? 資料圖片

南東街道區域內138地塊的二級舊里。 ? 供圖：南京東路街道

2011年10月19日，上海市人民政府令第71號公布《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》，意味著2001年發布的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》以及2006年發布的《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》廢止。

“動拆遷”時代結束，“房屋征收”時代正式開啟。根據《征收與補償細則》，確需征收房屋的情形包括國防外交、基礎設施建設、公共事業需要、保障性安居工程建設、舊區改建以及其他公共利益需要，舊區改建的“征詢改建意愿”和“征詢征收補償方案”等“兩輪征詢”繼續沿用，試點中的“數磚頭加套型保底”政策則正式納入征收補償辦法中。

根據《征收與補償細則》，永嘉路492弄1—2號房屋不符合征收條例，也不屬于上海市舊區改造地塊，想要“舊改”只能協商置換。

要滿足“三個100%”才能置換

——置換必須達到“三個100%”，即“100%簽約、100%退房、100%搬離”，如有一個“100%”未達成，置換協議就無法生效，且不可強遷。

“什么是置換？我們當時都不懂，大家只知道舊區改造能動遷搬進新房，置換能不能讓我們搬家，沒人心里有底。”今年63歲的伍園梅如今居住在浦江鎮，2001年初搬進永嘉路492弄時，“不求修房，只求搬走”的想法就一直縈繞在她腦海中。

伍園梅告訴記者，2012年前，羅蘊帶給居民們的政府回應大多只有“爭取搬遷”，好不容易到了2012年，位于徐匯和閔行的兩處房源稍有眉目，等來的卻是一個陌生的名詞——整體置換。這讓居民們又一次疑慮重重。

上海石庫門里弄生活。

置換和征收究竟有何差別？上海市住建委網站提供的公開信息顯示，舊改“兩輪征詢”中，第一輪改建意愿征詢取得90%以上被征收人、公有房屋承租人同意就可改建，第二輪征收補償征詢只需在限期內達到不低于80%的簽約比例征收協議即可生效，對于不愿搬離者可采取司法強遷或行政強遷。

羅蘊介紹，與征收相似，置換根據居民現有居住面積換算成建筑面積，通過市場評估換算出補償房的建筑面積，不考慮居民家中人員結構和戶口人頭數，即同樣采用“數磚頭”的測算方式。

“不同的是，置換必須達到‘三個100%’，即‘100%簽約、100%退房、100%搬離’，如有一個‘100%’未達成，置換協議就無法生效，且不可強遷。”此外，通過置換補償的房屋面積系數更大，并且原房屋不拆除居民也能搬遷至新居。“現在很多‘留改拆’中要‘留’的老舊住房都可以嘗試走置換的路徑。”

采訪中，徐永年向記者展示了一張2012年3月16日的會議紀要。當天上午9時30分，來自徐匯區信訪辦、區建交委、區房管局、徐房集團和天平置業、天平街道以及永嘉路492弄的居民代表召開六方協調會，正是在這次會議上，居民、政府和物業達成“三個一致”：居民一致同意進行房屋置換，一致由政府定方案，居民代表一致配合做各家工作。

為此，居民代表們成立自管小組，工作目標就是確保簽約率達到100%。相應地，天平街道也牽頭成立永嘉路492弄置換工作小組解決居民遇到的問題，街道司法所、房管辦、派出所等部門均參與其中。

2013年初，位于徐匯區華涇鎮和閔行區浦江鎮的兩處安置房源均已確定，初春時節，居民們曾集體乘坐大巴前往兩處新房“考察”。今年57歲的許麗云原先居住在492弄2樓一間12平方米不到的一室戶內，回憶起5年前第一次看到新家，她最強烈的感受是“那么多年的等待是值得的”。

從一開始為了搬家不斷找政府，到后來逐漸愿意等待，真正改變居民心態的是2012年底發生的一件事。

許麗云記得，2011年底，她和其他居民代表曾到徐匯區信訪辦反映過一次情況。當時，現場一位有關部門負責人見居民圍繞“搬不搬”的問題糾結多時，就當場答應了一句，“肯定讓居民搬家”。可此時，羅蘊卻站起來，當場說了句“不行”，這讓已經等待多時的居民無法理解。“很多人當場‘跳’了起來，我還‘梆’地一聲拍了桌子。”

看到居民們因為心急“罵”自己，羅蘊耐心地向在場每個人解釋：置換這件事急不得，沒有板上釘釘的把握，無法輕易向居民保證，但只要答應居民的事，就100%辦到。

“我們一想，覺得她說的有道理，不是忽悠我們。”之后沒過幾天，許麗云在淮海路食品二店門口巧遇了羅蘊。“羅大姐主動問我認不認識她，我說我們桌子都拍過了怎么會不認識？”幾個月后，492弄居民就收到了房源和置換補償款都有著落的確切消息，許麗云、徐永年等多位居民代表主動向羅蘊要求，愿意協助政府發動老鄰居們同意整體置換。

修繕后的492弄建筑1樓，未來這里將作為天平街道社區活動中心開放。

基本完成修繕的492弄弄堂走道，原先弄堂盡頭就是倒糞站所在地，也是整條弄堂“一股屎味”的來源，背后是居民們滿滿的無奈。 ? 均 舒抒 攝

老弄堂改造更新后煥然一新

——昔日臟亂不堪的弄堂已不見蹤影。經過改造更新，建筑2至4層被分割為一間間公寓，每層12間共36戶，未來將作為徐匯區人才公寓出租。

轉眼到了2013年5月11日，永嘉路492弄1—2號居民簽訂房屋置換協議的日子。當天，首批簽約的52戶居民當場搖號，根據此前測算完成的置換方案，按搖號順序選擇了自己心儀的房型并當場簽約。同時，為期30天的簽約期限開始倒計時，6月9日前所有66戶居民都要簽約，整體置換方才生效。

“66戶人家就有66個難題，家家有本難念的經。”說起最終成功完成置換的工作方法，羅蘊總結為“三步走”，即街道引領形成合力、專業部門上傳下達、居民自治參與管理。

比如一戶居民遲遲不愿簽字，理由是自己家中廚房面積占比大，但置換面積時廚房由于屬公共空間，不包括在內，“感覺吃虧了”。最后打動這戶居民簽字的，一是太原居委黨總支書記丁紅喜一遍遍地上門耐心解答置換政策，二是居民自治小組的老鄰居們將心比心地溝通。

2013年7月16日，最后一戶居民搬離永嘉路492弄。8月15日，居民們領取到了置換房屋補助款——全新的生活開始了。

“置換是政府和老百姓相互體量、商量得出的搬遷辦法。”許麗云說，從住戶的角度，最終達成置換也有兩大關鍵因素。“第一是心不能‘黑’，訴求要合理；第二是心要齊，多方擰成一股繩為的就是改善居住條件。”

事實上，最初聽到“置換”的概念，居民們曾有過抵觸，認為只有將492弄定性為舊里、實行舊改，才能實現“搬家夢”。于是，天平街道牽頭組織區房管局、區政府法制辦和市有關部門專家展開研究并向居民公開結果，明確永嘉路492弄1—2號房屋性質屬于新工房而非舊里。此外，由于地塊位于衡復歷史文化風貌區，周邊優秀歷史建筑密集，從對風貌區整體保護的角度出發，對于492弄這樣的一般歷史建筑也優先采取“留”而非“拆”的保留措施。居民們也因此明白，為何需要通過置換來完成整體搬遷。

許麗云說，正是這些細節讓居民們真切感受到，政府是站在老百姓的立場思考訴求，“信任就是這樣建立起來的”。

修繕后的永嘉路492弄1-2號建筑4樓，這里未來將作為徐匯區的人才公寓租賃房。 ?舒抒 攝

如今在永嘉路492弄1—2號建筑內外，昔日臟亂不堪的弄堂、仿若大廈將傾一般的“危樓”已徹底不見蹤影。記者在樓內看到，經過改造更新，建筑2至4層被整齊分割為一間間公寓，每層12間共36戶，未來將作為徐匯區人才公寓出租。一樓除承重墻、承重柱外的空間均已挑空，裝修后將作為天平街道社區文化中心對外開放。

徐玨介紹，考慮到建筑整體結構、環境風貌和施工對周邊居民的影響，墻體加固采用了兩側鋼筋網對拉再填入水泥砂漿的做法，在墻體灰縫中還打孔穿入了鋼筋進行加固，在基本不改變房屋結構的情況下，將這棟小梁薄板房屋加固改造為了一棟鋼筋混凝土結構建筑。此外，水泥樓板雖然強度增加，但厚度卻變薄，也使每層樓增加了約10厘米層高，擴大了空間視野，為日后使用創造了更好條件。

羅蘊表示，老城區活動場地有限，并不少社區居住設施較差，如果能夠由政府牽頭出資，通過置換幫助生活困難的居民搬遷，同時將置換出的空間作為社區鄰里匯等公共活動設施，不僅能改善居民生活，也能盤活市中心存量空間資源。

而今，伍園梅、徐永年、許麗云等昔日居住在492弄的居民仍舊時不時回到永嘉路走走看看，到隔壁太原居委會參與社區活動。伍園梅說，即便離開多年，只要回到永嘉路上看一眼自己曾經居住過的小樓，就知道自己的根在哪里。“看到老弄堂煥然一新的面貌，我們都為它感到高興。”