租金變貸款，引發巨大爭議

近日，《為什么中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》的公眾號刷屏，該文稱“長租公寓一旦爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，會引發劇烈的社會動蕩”。話聲未落，杭州鼎家應聲而爆，4000租戶受損。

爆倉的這家“杭州鼎家網絡科技有限公司”發布通知稱，由于經營不善、資金鏈斷裂，找了第三方接盤，如果業主/租戶無法與第三方達成協議，可以訴訟解決；租戶的押金，可以第一時間訴訟解決，或等鼎家清盤后，由政府有關部門統籌解決。

房產中介居然以“爆倉”的方式離場！又把問題甩給法院和政府部門，而且爆倉的居然又是“網絡科技”公司！P2P跑路的天雷滾滾中，閃現的幾乎都是掛著此類名頭的各色平臺！難道“網絡科技”是一個魔鬼的詛咒嗎？

當然不是。著了心魔的，還是人們自己。

令人匪夷所思的是，2018年6月23日，一篇《租金變貸款，就是洪水猛獸了？| 長租公寓ABS融資模式詳解》的推文居然認為，這種模式就是把租客的租金轉化為貸款后用ABS的方式融資（簡稱租金變貸款），是非常正常的企業融資手法，文中各種模型、各種嵌套、各種假定，最后的結論是，此種操作合法正當，完全沒有問題，所有的擔憂，都是因為不懂金融。文末不無調侃地說，不懂金融，蠻可怕！

這兩篇公眾號，對于此種模式，一貶一褒，姑且分別稱之“倒文”和“挺文”。兩文都博得了10萬+的閱讀量，后面都跟帖無數……遺憾的是，它們都未從法律的角度進行分析，“倒文”居然認為，這樣的套路盡管隱患重重，但每一個環節都是合法的，只要資金鏈不斷裂，就可以一直玩下去，除了自己小心之外，別無他法。“挺文”則干脆為這種套路站臺了！

顯然不是這樣的。

先說結論：當租房不再是簡單的信息撮合，而是異化成金融運作，當租房中介借助資本推手，變身為資產管理公司時，搶奪市場、壟斷價格、行業洗牌、流量為王、贏者通吃的故事，將在這一重要的民生領域上演，百姓將深陷被割韭菜的困局……政府所要做的，不再是將鼓勵創新掛在嘴邊，而是要以嚴密剛性的制度約束，遏制資本之惡，避免道德風險衍化為現實危機，保障“居者有其屋”的民生訴求。

“金融化”的房產中介

房產中介，通俗地說，就是一手牽房東，一手牽房客，完成信息撮合，雙方簽訂合同，中介收取費用。這份營生，我國《合同法》第424條將其界定為“居間合同”，即居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

這就是房產中介的本份，他們憑借手腳勤快，嘴巴利落，賺一些小錢，積少成多，但不可能數筆成交即陡然巨富，畢竟，它并不是推動社會革命性變革的科技創新。

事物當然是發展變化的。隨著房屋租賃市場的細化和專業化，出現了長租公寓。它本質上是房屋托管，即二次租賃：房東將房子租給自如等管理平臺，自如裝修之后再加價轉租給租客。對于房東來說，這樣做省心省力。長租管理平臺在裝修和管理上也有效率，能夠降低運營成本。這樣做，當然也沒有問題。

本來，大家各安其份，依法依規，這個社會就能有序運行。

偏偏有些房產中介不知足，動起了歪腦子，利用租客付租與房主收租的時間差與比例差，做起來金融的買賣，甚至裹挾著種種欺詐，其套路如下：

你有房屋閑置，中介聯系你，承諾包租，溢價120%，甚至150%，錢由中介按月或按季支付，你一看既省事且租價不菲，立馬交出房屋，變成了所謂的長租公寓。有些中介甚至成片掃入房屋，掌控了大批租賃房源。

此后，中介和租客聯系，打著“幫扶畢業學生”、“降低創業成本”等旗號，聲稱“押一付一”甚至“押零付一”，租客只要交一點服務費即可……在種種利誘之下，你簽了合同后，才發現自己簽訂的是一份貸款合同：

你已經綁定了身份證和銀行卡，獲得了銀行一年的租金貸款。你是借款人，銀行是貸款人，銀行把一年的租金貸出后，沒有經過你，一次性付給了中介。你每個月不是向房東付租金，也不是打款給中介，而是向銀行還貸款，同時還要每月支付5.8%的“服務費”。

怪不得很多租客事后驚呼，自己“被貸款”了！你以為每月付的是“租金”，實際上是在還“貸款”；你以為每月付的5.8%是“服務費”，但實際上是“貸款利息”！

中介拿了你的貸款之后，當然不會全部付給房東，而是三個月一次付給房東，甚至只是一月一付，其他的錢全部扣在手里。這些錢完全不受監管，共享單車的押車、P2P形成的資金池，最初也是如此。

令人不寒而栗的是，此種模式可以無限裂變擴張：中介利用租客個人信用向銀行套取了12個月的租金，只付給房東3個月，扣在手里9個月的錢，他用這些錢，可以再發展3個新房東，扣下這3個新下線的錢，可以再發展出9個新下線……就像滾雪球一般，越來越大，為了市場規模，各大中介瘋狂抬價爭奪房源，這篇文章稱，僅僅是北京城，鏈家的自如2個月內就能搶到8萬套房源，這也是今年一些城市房屋租價快速上漲的原因……

歷史總是驚人的相似。P2P處于野蠻生長期的時候，也是瘋狂砸錢到處爭搶客源，只要客戶源源不斷地入場，P2P的神話將代代相延！

然而，皇帝的新裝總會被戳破。一切悖反善良人設的套路，背后總隱藏著非法的目的。

壟斷房源，推高租價

近來，一線城市房租飛漲。《財經》記者隨機采訪得到的數據顯示，北京租客單間月租同比漲幅高者達35%，低者也有20%。然而，北京并不是房租上漲最兇的城市。中國房價行情網數據顯示，成都房租同比漲幅高達31%，深圳漲幅也接近30%。此外，還有重慶、合肥和天津等城市的房租同比漲幅均超過了北京。

針對租價上漲迅猛，“挺文”認為這是市場現象，有讀者對該文支持租價迅猛上漲表示不解，跟帖稱“估計你是房東不是租客。我們老百姓關注的是租金為什么漲那么多？為什么突然漲那么多？為什么房源會有中介壟斷？資本為什么會看中這塊蛋糕？這些利潤誰又吃到了？”作者居然回應說，“這話不好聽，但有時這種出于直覺的吶喊挺沒用的，比如對于房價”。

這種回應，只有揶揄戲謔，不講法理，不合邏輯，更缺人性。

必須承認，在國家政策面上，大力發展住房租賃市場，的確符合方向。2016年，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出要“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。”2017年7月，《證監會、住建部等九部委關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也再次提出要推進“房地產投資信托基金（REITs）試點”。

在市場與政策的支撐下，北大光華REITs課題組認為，中國租賃住房REITs的市值規模將在5200億元至1.56萬億元之間，未來市場規模巨大。

資本聞風而動。

2018年1月，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資。2018年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之后，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資……

無論是滴滴、美團還是餓了么，資本周而復始地演繹著同樣的故事：搶奪市場，壟斷價格，行業洗牌，流量為王，贏者通吃……

長租市場也是如此，資本盯上的是壟斷利潤。在這個鏈條中，被收割的，是數以百萬甚至千萬的租客，這已經是民生問題。

而這些問題，國家在發布政策的時候，顯然欠缺準備。況且，政策本身只具有引導功能，缺乏規范意義，法律才具有拘束力。

房租，固然屬于市場調節價，由供求關系決定，政府不適合事先定價。但對于操縱價格的惡劣行徑，法律絕不會袖手旁觀。

《價格法》第14條規定，經營者不得有下列不正當的價格行為：操縱市場價格、哄抬價格、推動商品價格過高上漲等行為……利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易的。

操縱與誘騙這兩樁“罪狀”，長租公寓的套路樁樁吻合：其一，以高價成片掃入房源，形成區域性壟斷，抬高租價；其二，一些租戶反映，他們簽合同時，平臺含糊其辭，使自己莫名其妙地“被貸款”，租金變成了貸款，服務費變成了貸款利息。誘騙或引人誤解，盡在其中。

有鑒于此，2018年8月17日，北京市住建委對長租公寓頭部玩家進行集中約談，明確要求住房租賃企業不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源，也表示將嚴查哄抬租金擾亂市場的行為。

監管壓力之下，自如、蛋殼公寓和我愛我家旗下公寓紛紛作出回應。這三大領頭羊不僅共同承諾“不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源”，還計劃為北京市場提供12萬套以上房源，并且不漲租金。

如果此前沒有搶占房源、哄抬租金，或者做過但理直氣壯，還用這么表態么？而且，相當吊詭的是，這些中介居然說“計劃為北京市場提供12萬套房源”，頗有些央媽作為最后貸款人，控制貨幣投放以調控市場的氣派，這種表態，不就是自認具有操縱租價的能力了么？

別忘了，市場調控只能出于公共利益，這是政府職責。《價格法》第30條規定，當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省級政府可以對部分價格采取限定差價率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施。

由資本控制的平臺來調控租價？還要讓人相信是為了公共利益？與虎謀皮，這是中國特色么？

分割合同，養癰成患

無利不起早。平臺“搶房”，不僅僅是推高了房價，背后潛藏的系統性風險，則更為可怕。最最根本的原因是，租房不再是簡單的服務，已經異化成金融產品。

以自如發行的ABS（資產支持證券）為例，一篇題為《分析自如ABS：長租公寓爆倉不是聳人聽聞，結果或比P2P暴雷更慘烈》的公眾號援引了以下數據：

自如是以房租分期為底層資產來發行ABS的，這是國內首次將租賃業務和消費金融結合起來的安排。2017年8月15日，自如發行成立“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”（以下簡稱“自如1號ABS”），2017年9月29日在上海證券交易所正式掛牌。

“自如1號ABS” 期限兩年，首期發行規模5億元，其中優先級資金為4.5億元，占比90%，發行利率為5.39%，次級資金為0.5億元，占比10%。

?在資產端，具體的流程是，租客在交付第一個月的房租之后，剩余11個月的租金可以申請貸款，之后每個月還本付息。貸款利率即分期手續費為6.27%，貸款按照等額本息每月支付，因此實際年利率經測算約為11.3%。這就是租客的房租變身貸款的原因。

?由于每天都會收到現金還款，“自如1號ABS”的現金流穩定，而且貸款額度和底層資產池具有小額分散特點，加上租金對租房的年輕人來說是一種穩定持續的支出，違約率較低，因此“自如1號ABS”被認為安全性極高，優先級產品評級為AAA。

根據自如的宣傳，其ABS發行模式是儲架式，這種模式除了一次核準、多次發行的特點外，另一特點是在未來一定期限內，要有充足的基礎資產來支持儲架的規模。也就是說，自如在ABS項目中，需要不斷的擴大底層資產規模，這就要求其在市場上搶奪房源。最直接有效的辦法，就是提高租金。

然而，如果房租上漲不予遏制，將可能出現違約退租潮、房租支付波動，那原本安全的資產就變得不再安全，長租平臺的資金鏈就會斷裂。再通過風險傳導，金融機構可能最后背鍋，引發系統性風險。

然而，此種風險只是冰山一角。某知名法學教授直接指稱，“國內雙SPV架構與美國不同，根本無法實現風險隔離但又保留超額收益的目的。所謂把不確定的未來現金改造為確定的債權簡直是胡說八道……”

更大的風險在于，平臺通過分割合同、期限錯配來掌控大量的資金。例如，通過貸款獲得了一年的預付租金，卻只向房東支付3個月，有可能大額挪用甚至侵吞租金，甚至像P2P平臺一樣關門跑路。房東拿不到租金，按照托管協議，當然要取回房屋，但當房東要收房的時候，卻發現租客已經提前支付了一年的房租，即便把租客趕走，租客也要繼續按月向銀行支付貸款，這樣，租客勢必不愿搬離，除非住滿一年或者房東代為償付剩余貸款，但房東肯定拒絕……

房東與房客的矛盾無法調和，問題勢必將甩給法院和政府，正如已經爆倉的杭州鼎家那樣。

平臺掌控的大量資金不受監管，養癰成患，才是最大的風險。

規避監管，傷害公益

在傳統的租房業態中，房東與房客彼此謀面，形成互信后，直接簽訂合同，明確權利義務，避免傷及公共利益。例如，房東要保證房屋安全宜居，在空調外掛機年久失修時，房客可通知房東維修更換，以免墜落傷人；房客不得將其作為賣淫嫖娼、吸毒販毒的據點，也不得將其改裝成群租屋或餐館，以免損及鄰居，傷害公共利益……而所有的這一切，點對點的監督最為有效。

平臺批量掃入房源再行出租后，替代了原房東成為了出租人，如果其善盡管理職責，也沒有問題。但房屋不是標準化產品，安全狀況差異極大。這些托管人一天都沒有住過，無法清楚了解風險隱患，甚至連空調外機啥時候安裝都不清楚，更不用說適時檢測和維修了。另外，一個平臺，手中抓著大把房源，要充當成千上萬的房屋管家，連人手都分配不過來，他們成天尋思的，就是如何資本化運作，盡快回籠資金，開啟下一單業務了……

鑒于近年來頻頻發生戶外懸掛物、擱置物、附著物墜落傷人事件，房東的物業管理責任殊為重要。我國的《商品房租賃管理辦法》第9條也規定，出租人必須保證房屋與室內設施安全。在批量出租的情況下，平臺如何妥為履行這一職責，令人擔憂。

另外，為了保護公共安全，《商品房租賃管理辦法》第8條規定，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住，《房地產經紀管理辦法》第25條規定，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得改變房屋內部結構分割出租。也就是說，不得搞群租，但從群眾反映情況看，很多長期公寓平臺對此視同無物，不但搞群租，甚至還搞數天的短租，相當于開了無數個小旅館，卻都沒有通過消防安全審批，一旦發生消防安全事故，后果不堪設想。

政府監管，任重道遠

鑒于前述分析，長租公寓的運營模式，已經從租房服務走向了資本運作。對于金融業態，政府沒有理由不嚴加監管，具體可以從以下方面著手：

其一，租金強制存管。平臺預留在手中的資金，承擔著未來向不特定的房東繳付房租的重任，為抑制道德風險，必須實行存管。鑒于目前尚無法律規定，住建部門可以和銀保監會溝通，出臺風險指導意見，要求為這些房屋中介提供貸款的金融機構，或者提供ABS的金融機構，從風險控制角度，向房屋中介施加一定的流動性指標，例如，60%的資金必須存管于銀行，一方面降低平臺跑路動機，另一方面減輕平臺跑路帶來的損失。

我國《房地產經紀管理辦法》第18條規定，房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。當然，此條約定僅限于經紀機構，對于受托管理房屋、從而以資產管理人面目出現的平臺來說，或許并不適用，但其保護的法益卻并無二致：使用別人的錢，就必須受到嚴格監管。

其二，信息強制對接。住建、房管部門依托政府的事中事后監管平臺，建立房屋租賃監管信息庫，要求房屋中介建立的業務處理系統，與該信息庫對接，及時、準確、完整地傳送房屋托管數量、預收租金總額、未支付租金金額等信息，以為政府部門智慧監管與精準執法提供基礎。例如，有了這些數據，政府就能夠判斷，平臺是否存在區域性壟斷房源、推高租價的情況。筆者在深度參與《上海市單用途預付消費卡管理規定》（2019年1月1日起實施）過程中，深感資金存管與信息披露是政府監管的車之兩輪，這兩項制度已經入法，可供住建、房管部門參考。

其三，嚴懲違法行為。平臺違法行為紛繁多樣，須分門別類，對癥下藥：對于平臺哄抬租價的行為，可依據《價格法》予以懲處；對于擅自改變房屋結構、提供群租的，可依據《商品房租賃管理辦法》《房地產經紀管理辦法》等予以處罰；對于誘騙租客陷入貸款套路的，租客可以依據《合同法》主張合同解除，如果平臺卷款跑路，則司法機關可以依據《刑法》第224條關于合同詐騙罪的規定，對犯罪嫌疑人處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產。

寫下以上文字的時候，一位美麗的溫州女孩，被滴滴司機殘忍殺害，距離上次鄭州空姐遇害不過區區百日，再次掀起了民眾聲討滴滴的浪潮。

資本是嗜血的，由大量資本推高的平臺，其共性均是外化風險，內化收益。如果政府不嚴加監管，他們不僅是收割韭菜，甚至還會敲骨吸髓。政府不必再把鼓勵金融創新掛在嘴邊，資本的創新欲望與動能，強于政府百倍，政府所要做的，就是以嚴密剛性的制度約束，遏制資本之惡！房產中介，也請回歸初心，切勿將社會責任置于腦后！

（作者系法學教授 、博士，本文僅代表作者個人觀點）