從同濟大學畢業后，尤傳琪一直從事城市規劃工作，他主持參與了大量的規劃與研究項目，所以回到自己居住的小區，和一般業主面對日益破敗的小區環境發出抱怨不同，他會用心去發現小區的“不合理”設置以及思考能夠作出的改變。

不過，1982年出生的上海人尤傳琪起初并不想招惹事情，所以他一開始的做法比較緩和，對于如何改善小區綠化、如何設置更為合理的停車方案這些問題，只是將想法整理成文再去建議當時的業委會做些優化，但老業委會的回應總是“態度很好，改變沒有”。在這樣的情況下，他決定自己參與。

從成為一名熱心志愿者到以業委會副主任的身份參與到寶山區城投世紀名城業委會，已經有近兩年的時間。無論是用無人機航拍小區規劃，還是用散步的方式在小區“找毛病”，以及在不漲價的情況下引入一個愿意接受業委會監督的物業，業委會費盡心思，尤傳琪則是不斷把自己的專業知識用到小區治理中。在這個過程中，流言也不少——業委會成員去踩點樓盤，有業主猜測“物業公司請業委會成員出去旅游”；為排摸小區漏洞，業委會每天晚上都會在小區兜幾圈，有業主感動，也有業主感嘆“這么盡責，肯定能撈很多錢”。面對這類業主怎么辦？涼拌的。“這樣的猜測沒法回應，小區業委會只有5位成員，干正事都來不及，此類謠言一律冷處理。”幸運的是，新業委會上任一年，隨著一系列問題的梳理解決，很多謠言已然“自生自滅”。

為收集產證想出了獨門妙計

2017年8月新一屆業委會上臺，5位參與者，除了尤傳琪這位“80后”，還有2位“75后”，一位“60后”和一位已退休人員，這樣的團隊搭配很符合寶山區城投世紀名城的需求，因為這個小區的人員構成有點特殊，雖是2002年建成的商品房小區，但除了一般小區中年輕業主與老年業主的訴求分歧，業主中還有不少是當時拿到房屋拆遷補貼后購房的當地人，這部分的業主特別喜歡親近自然，小區里的綠化草坪上，這10多年間不斷被種上了各種樹木甚至蔬菜，甚至有人愛在小區養雞養鴨，一到清晨公雞就會打鳴……

這樣的事發生在自己小區，很多業主不滿意，但物業不作為，老的業委會也不想得罪人。對于尤傳琪而言，這樣的臟亂差日積月累看在眼里，都快習慣了，直到他的女兒2015年10月份出生，他實在不希望孩子生活在這樣的環境中，才下決心要去改變。

“我們小區以前是園林小區，基礎條件很好，只是管理不善。上一屆業委會成員的年紀都比較大，且已連任了兩屆，已沒熱情了，在管理上選擇信任物業。”而這樣的信任需要全小區“埋單”。當時小區各處都堆著建筑垃圾，舊的沙發、床墊都沒人收，但凡需要出錢清理的項目，物業都不愿意做。能收錢的項目則毫無管理可言，以小區的停車為例，停車位的缺口已經很大，但外來車輛進入小區完全不需登記，“不管什么車，都是自動抬杠，按照同一標準計費收錢”。2016年9月開始，熱心業主開始以志愿者的身份呼吁小區要有所改變，尤傳琪也多次去和老業委會、物業溝通，并起草制定了小區停車規約，提出業主停車要“三證（產證、行駛證、身份證）合一” ，但在執行過程中，物業并未不留底，使得很多“關系戶”還是可以進小區。

對于小區環境的不滿讓越來越多的業主站到一起，但以幫助業委會的心態去和老業委會談，只有表面上的答應，實質上有很多推脫，最常用的說辭就是“我們不懂”。業主們不滿這樣的說辭，正式維權開始了，他們自費制作橫幅，號召小區業主召開臨時業主大會，議題就是罷免業委會。這需要收集20%的業主的兩證（房產證、身份證）并提供簽名。

尤傳琪想辦法通過在車庫之上種植攀藤植物置換小區綠地增設停車位

2016年冬天的冷風中，志愿者們堅守在小區門口擺攤。“當時做了好多展板，羅列出小區的問題，熱心業主還提供自己家的復印機放在崗亭外，以便愿意提供兩證的業主直接能在門口復印。”但收集效果并不好，很多人不愿意把產證拿出家門，志愿者又改為上門去收。“不能抱著復印機去，我當時想到了一個辦法，先把紅色字‘復印件僅罷免城投世紀名城業委會使用再次復印無效’打印在a4紙上，正面用透明膠貼上，泡在水里，紙再搓掉，形成一個透明水印條。”這個方法很多業主都愿意接受，志愿者挨家挨戶去敲門，給“兩證”拍照。2017年4月，當收集的兩證超過20%，老業委會“主動”提出了辭職。

值得一提的是，尤傳琪想出的收集兩證的辦法從來沒有別的業委會用過，他說是受到了網上錯題本的啟發，“那段時間，滿腦子里全是小區的事情，看到任何有創意的方法都會想著或許能在小區運用上。”

新業委會上任“三把火”

老業委會于2017年4月辭職后，小區的業委會改選非常順利，至當年8月，新一屆業委會已經成立，先期定下的三個目標也一一開始落實，主要是針對小區停車、綠化、外墻漏水三個問題進行整改。這其中繞不開物業的配合，但老物業已經習慣了沒有監督的工作模式，對于新上任的業委會并不配合。

“備案證下來后，我們就先給老物業開出了整改通知，但他們對我們提出的很多問題都不理不睬。”于是，為了實施小區整改，新業委會的首要工作變成了換物業。很多人都對老物業的不作為感到不滿，但一個基本的事實是，小區從入住至今的15年間，物業費從未上漲，要在不漲價的情況下換到一家盡責的物業，難度實在太大。但活還是要干，8月底，業委會開始去考察其它物業，“我們實地去看，明訪和暗訪都有，看了10家后，根據現場感受和評分，選出了3家讓他們出方案。業委會經過討論，對新物業準備采用協議選聘的方式。”

小區新更換的內部休閑椅

直到接受采訪，尤傳琪還忍不住感嘆：能找到“接盤俠”真不容易！小區物業費不到1元，即便公共收益和物業公司55分，算下來的物業費還是少得可憐。“當時的情況是，去找知名品牌，一聽物業費，談都不談了。”找物業公司，其實是一次雙向選擇，不漲物業費，確實很難找到好的物業，但一部分業主已經宣揚了，說新業委會換物業是為了漲價，這成了小區當時最大的矛盾，所以肯定不能漲價，業委會向每家物業公司都提出了“兩年不漲價”的要求。

“1塊錢不可能做出5塊錢的效果。”當時業委會壓力不小，因為協議選聘是業委會自己去選，如果選來的物業不給力，很容易被業主遷怒。為此，業委會設置了3個月的“托管期”，即3個月后，根據業主對物業的滿意程度，再召開業主大會，決定是否簽訂正式的合同。

因此，為了換物業，業委會前前后后開了四次業主大會，第一次的議題是修改三項規約，對于如何選物業，在公開招投標之外加入協議選聘的選項；第二次的議題是解聘老物業，并由業主大會授權業委會對物業侵權行為進行起訴；第三次的議題是確定選聘物業方案；第四次是決定是否簽訂正式的合同。“很多小區會采用公開招投標的方式，這樣會選來一個名氣比較大的物業公司，但也有弊端，就是選來的物業會比較強勢，不太會受業委會的監督。”

部分樓棟進行了外墻維修

因為新老業委會不是和平交接，所以不管新一屆的業委會做什么，都有業主搬出“陰謀論”。“明明去考察物業，就有人說物業公司請我們去旅游了，業主的匿名信直接貼在大門口，但我們只作‘冷處理’，去做我們認為要做的事情。因為我們覺得，只有物業換了，小區有改變了，我們的處境才會好起來。”

上門收集兩證而想出的獨門妙計

讓尤傳琪欣慰的是，小區里的熱心業主越來越多。小區開發時留下一些遺留問題，比如小區各樓棟的編號很亂，尤傳琪準備做航拍圖，就有業主拿出自己家的無人機。如今傳琪做的航拍圖掛在了業委會的辦公室，每一個業主反映小區的任何問題，都可以非常直觀地在小區的航拍圖上找到。“大家比對著航拍圖討論小區的具體問題，一目了然。”

好搭檔勝過一切

在城投世紀名城采訪當天，業委會主任朱龍泉臨近中午趕回了小區，整個上午，他輾轉當地政府部門溝通小區個別業主的投訴。在尤傳琪看來，自己之所以可以用專業的方式去處理小區事務，離不開老朱的幫忙，老朱是職業投資人，自己的時間比較充裕，參與業委會工作后的他，愛做事又不怕事，應對著各方壓力。

“打架打了好幾次。”朱龍泉直言，每一個小區都有各自的特點，城投世紀名城新一屆業委會上臺的目的是要讓小區有所改變，但小區多的是形形色色的人，不管做什么，都有人投訴。而這似乎也是很多小區業委會面臨的共同困局。

小區一道門做了門禁升級后，每位業主都需要刷卡進入

過去一年，小區在不同位置裝了5個快遞箱，安裝前都曾征求業主意見，居委會也幫業委會發起過投票，1344戶業主，絕大多數是支持的，包括房屋離快遞箱最近的業主，也都表示沒問題。但快遞箱安裝完畢后，一位業主強烈反對，不停打12345去投訴，稱快遞箱占用了綠化。業委會去溝通，詢問理由，原因竟是不同意業委會另一個“刷卡進門”的方案，他個人習慣有保安給他開門，由于反對門的方案，他用反對安裝快遞箱表達不滿。

對停車規約作修改，也面臨了相同的問題。什么叫業主車輛？業委會制定的規定是需要房產證、行駛證上的名字對得起來，即只有車主是產證名字本人或其直系親屬，才符合業主車輛的標準，且收費上實行差異化定價。按照新規，業主最多停兩輛車，第一輛每月130元，第二輛每月200元；租客每戶只能停一輛，每月的停車費為500元；臨停車輛一律按時收費，每天50元封頂。實行停車新規后，小區的外來車輛大大減少，停車難問題得到緩解，本以為業主們會皆大歡喜，但卻有人散布謠言，稱業委會一心想著多賺錢。“但事實是，新規出臺后外面的車就不停小區了，停車費總體還變少了，且停車的錢怎么到得了業委會的口袋？”老朱覺得這一切都很可笑。

又比如，小區拆違，是街道的統一行動，但7、8個業主對老朱指指點點，稱本來不用拆，就是業委會叫來的。無理取鬧的業主甚至找上門，因為事關妻子和女兒，老朱覺得被觸碰了底線，“我告訴他們，任何意見可以沖我來，但牽扯到家人，我就不客氣了。”但業主堅稱，既然你是業主會主任，我們為什么不能上門提意見呢？雙方各執一詞，最后“動手了”才解決問題。

這樣的事多了，不少人會善意地提醒老朱：有些事，業委會能不做的就別做了。但老朱聽不進去，“如果睜一眼閉一眼，那我還為什么要做這個業委會呢？”對此，尤傳琪也表示認同：“要是想讓所有業主滿意，那什么事也做不了。想管好小區又想當老好人，也肯定做不到，因為有的人壓根就不跟你講道理。”

小區航拍圖

回頭看，這一屆業委會正式成立至今也已有一年，不怕事的主任，走專業路線的副主任，5位業委會參與者彼此團結，算是非常難得的團隊，但干業委會確實不容易，用老朱的話說，要吵架，要打架，還要被人質疑“你不拿錢能那么賣力”？

但正因為冤，彼此也會更加體諒。采訪時，和兩位主任走在小區，老朱的眼里都是需要花錢整修的地方：很多幢樓的對講系統壞了要逐步更換，大門銹了要補油漆，小區的休閑椅壞了要換……這些都要盯著物業去跟進。而尤傳琪最關注的是小區還有200個停車位缺口。“現在還有好多車停在綠化上，這樣一來，毀壞綠化，對車也是損壞，小區道路的清潔衛生更是搞不干凈。”按照城管的說法，小區的車輛停在泥地上，沒人管也管不了，但如果將泥地鋪上水泥改造成停車位，就是占用綠地。為了解決這個難題， 尤傳琪打算在小區里做立體綠化，“按照上海市居住區綠化調整辦法，小區可以調整居住區內部的布局，所以先要補種，再去把泥地置換出來。”在小區地庫的下坡道上，如今已經拉了一張網，供爬藤植物攀爬；未來一段時間，考慮在現有的一些車位上搭棚，在上面種綠化。“先做方案，等綠化都種好了，再去市綠化局批。”尤傳琪說。

“這些事都不是一天兩天能搞完的，但最擔心、最寒心的，是好不容易想出的方案，等事情一做完，又有個別業主去做無休止的投訴。”因為老朱負責對外溝通，如今對于要做的每一件事，都免不了要做好被投訴的準備。而也是這樣的處境，讓他們倆對業委會以及業委會的參與者們有了全新的認識：干業委會的人，都是吃飽了撐的，吃不飽的人不可能干。話講到這里，尤傳琪笑著問老朱：“下一屆還干不干？”“打死也不干了。”老朱說。

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