近日，有媒體走訪北京多個小區發現，投放廣告的商家與小區的物業公司簽訂合同，廣告費也是交給物業公司；許多業主則表示，物業公司在出租廣告前從未征求過他們的意見，更別提把廣告的收入分給業主了。

類似的新聞，每隔一段時間就會出現一下。隨著商品房小區里五花八門的廣告越來越多，關于這部分收入究竟應該歸誰的爭論從沒停止過，也不乏有小區業主就此和物業公司對簿公堂。

事實上，對于包括小區廣告在內的公共收益的歸屬問題，《物權法》第七十條有明確規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”所以，不管是電梯、樓道，還是小區其他位置投放的廣告的收益，都該歸小區業主所有。

而現實中，各方不同程度存在一些認識誤區，亟待厘清。一方面，無論物業公司是否將廣告收入用于小區建設，只要是未經業主同意擅自作主引入電梯廣告，就是違背了《物權法》。許多物業公司在商談廣告合同時并沒有考慮這一問題，其實一開始就面臨法律風險。另一方面，這里所指的“業主同意”并非是每個業主。也就是說，單個業主不知情或未收到廣告收入，并不能和物業違規操作劃上等號——判斷物業是否違規的標準，在于小區業委會是否事先知曉，以及其與物業公司是否就分配方案作出了約定。

與此同時，很多被曝光的物業公司面對媒體時，仍覺得電梯廣告收入“可以拿”，這不僅是法律意識缺失的問題，還與一個現實有關。這些年，隨著物業成本的上漲，不同小區在具體實際中如何處理廣告收益的“所有權”，確實已衍生出一些新的版本。譬如，不少物業公司在面對質疑時表態，電梯廣告收入是用來貼補了小區的各項日常開支。這話也不是沒有道理。以上海的商品房小區為例，普遍存在著物業費十年不漲的情況，在人員工資、耗材成本不斷攀升的情況下，物業公司要維持日常的運轉，就必須在包括小區電梯廣告在內的公共收益上下功夫。

在這樣的情況下，簡單認為物業不應“染指”廣告，也是不現實的。關鍵問題其實在于如何協商與分成——在尊重法律并且相關方面充分參與的前提下，如何綜合考慮住宅小區的運行成本，并通過有效協商得到一個更符合現實需要的利益分配方式，是更需要考慮的問題，或許也是打破許多地方僵局的鑰匙。

這幾年，一些社區在公共收益分成上也有不少創舉。比如，有的小區考慮到物業現實困難，會事先與物業公司就公共收益做出約定，按照三七分或者是五五分的比例，讓物業公司分得部分收益，其余再用于補充專項維修資金，或是按照業主大會的決定使用。

筆者接觸過一個位于上海市閔行區、2004年交房入住的小區。10多年來，該小區的物業費始終維持在每平方米1.65元，成本則逐年攀升，物業服務質量自然每況愈下。小區業主表達了不滿后，前期物業因為“入不敷出”自愿離開了小區，后來接手的物業，按照最基本的人工測算，得出需要收取每平方米2元的物業費才能保本，但最后業主能接受的價格只有每平方米1.88元。在這樣的情況下，另外的0.12元就只能通過公共收益補充，其中最主要的一部分來源，就是各個樓棟的電梯廣告。

在這個案例中，業委會和物業公司約定的分成方案，實際上是替小區所有業主補足了物業費，這當然也是讓業主受益的方式。這樣的做法，如今也為不少物業費漲價難的小區所看好。

不過，隨著物權意識的普及，也不是所有人都愿意吃這種“大鍋飯”。這就涉及到一個更為精細化管理的概念——廣告設置在道路、綠地等公共場所、公用設施和物業服務用房，其收益應為全體業主所有；廣告設置在建筑物專有部分，則其收益應為對應的所有權人所有。和其它公共區域的廣告不同，不少小區存在樓棟差，比如分多期開發的小區，有的樓棟是多層，沒有電梯，或者即便都是高層，由于樓層數不一樣、不同期的品質不一，廣告價格并不相同，讓無收入、收入少和收入多的樓棟一起享受公共收益并不合適，更精確的方式是每棟樓的電梯廣告補充到該樓棟的維修資金。

所以說，小區電梯廣告收益雖為業主共有，但如何共有，并不是簡單的“物業公司無權染指”，而是由業委會和物業公司結合小區的實際情況，擬定一個合適的方案。這背后，還是考驗各方協商共治的水平。

值得一提的是，去年曾有媒體報道，蘇州某小區將廣告收益直接分配給各戶業主的做法。這種“一分了之”的做法能讓業主一時拍手稱快，但從長遠來看，對小區未必是好事。道理很簡單，小區在老化的過程中，需要維護的地方日益增多，很多項目的維修都需要動用小區的公共維修資金，一旦公共維修資金賬戶出現余額不足30%的情況就需要業主補交，而從現在的實際操作來看，公共維修資金補交也存在“收繳難”。不少物業專家就呼吁，既然《物業管理條例》中有“業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用”的規定，比較穩妥的辦法是補充到專項維修資金。

從法律角度說，電梯廣告收入的歸屬并不難斷，但小區想要真正算清楚這筆糊涂賬，很難依靠物業公司的自覺來完成，需要依靠一個思路清晰的業主會與物業不斷進行溝通、約定、跟進。從目前的情況來看，兩者商談一個分成比例，讓業主和物業都能從電梯廣告中受益，似乎是比較好的方式。

當然，這個過程中，不僅需要業委會和物業兩方的協商，更涉及業主間的協商，工作量顯然不小。然而，充分協商，何嘗不是社區治理的要義？