業委會是業主自治的關鍵。然而，一些小區面臨業主大會組建難、決策難、執行難的問題，圍繞業委會履職、換屆改選等方面產生的糾紛占比較高。

昨天上午，市十五屆人大常委會第六次會議全體審議了關于《上海市住宅物業管理規定修正案(草案)》審議結果的報告。相較一審，此次修改細化了從業委會組建到換屆的全過程運作規范，業委會的換屆選舉、資格終止等也有了更明晰的說法。

哪些人不得擔任，業主大會可依法自主決定

哪些人不得擔任業委會委員？

《修正案(草案)》進一步明確業委會委員候選人資格條件，完善了不得擔任業委會委員的負面清單條件，即本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職。業主在本物業管理區域內有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔任業委會委員，并要求業委會候選人書面承諾積極履職、不謀私利。

審議中，有委員提出,應當將占用物業共用部分,損壞、移裝、占用共用設備設施,與物業服務企業存在利益關系、被追究過刑事責任等也列為不得擔任業委會委員的情形。

市人大法制委副主任委員丁偉表示，經研究,法制委認為,業委會在物業管理服務中的作用至關重要,對業委會委員任職條件,應當發揮立法的規范引領作用,守住基本底線;同時,也要發揮業主大會的自治作用,依法滿足多數業主對業委會委員任職條件提出的特殊要求。

目前修正案草案第八條第二款所列舉的情形,屬于實踐中多發且較為嚴重的情形,各方具有較高共識,可以不作修改。對于其他情形是否需要列為不得擔任業委會委員的情形,可以由業主大會依法自主決定。為此,在該款款尾增加“業主大會可以依法決定增加不得擔任業主委員會委員的情形”的規定。

業委會換屆期間，不得調整物業費

原法規第24條規定，自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

（一）選聘、解聘物業服務企業；

（二）除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項；

（三）其他重大事項。

有代表提出,換屆改選期間，物業費不宜有變動，這樣可能影響業主的，建議將“調整物業收費標準”也納入其中。

此次修正案草案新增一項作為第二項,即業委會換屆改選期間，不得調整物業收費標準。

拒不履行職責者，業委會委員資格終止

有的人當初擠破腦袋來競選業委會主任，結果上任后消極怠工，屢屢缺席相關會議。

有委員認為,業委會委員拒不履行職責或者違反書面承諾的,應當罷免其資格。

經研究,法制委建議,對修正案草案作相應修改。

業委會委員有下列情形之一的，其業主委員會委員資格終止：

（1） 已不再是本物業管理區域內業主的；

（2） 以書面形式向業主委員會提出辭職的；

（3） 因健康等原因無法履行職責其未提出辭職的。

（4） 拒不召集業主委員會會議的；

（5） 一年內累計缺席業主委員會會議一半以上的；

（6） 違反書面承諾的；

另外，根據不同情形將業委會委員資格處理區分為自然終止、確認終止和罷免三種：屬于前款第一項、第二項情形的,其委員資格自情形發生之日起自然終止;屬于前款第三項的,經業主大會會議討論通過,其委員資格終止;屬于前款第四項至第六項情形的,經業主大會會議討論通過,罷免其委員資格。業委會應當將委員資格終止或者罷免的情況在物業管理區域內公告。”

?連續六個月未開展工作提前換屆

每逢業委會根基不穩、人心渙散時，往往會有一場狗血劇上演，什么情況下可以提前換屆？什么情況該實施補選?

市人大城建環保委建議,將業委會補選和提前換屆的情形分開規定;當業委會的決定因侵害業主合法權益被撤銷一定次數時,應當提前換屆。

經研究,法制委建議,新增一款業委會補選的規定:“業主委員會委員人數不足但超過半數的,業主大會可以補選業主委員會委員。”

同時專款規定業委會提前換屆的情形。業委會出現下列情形之一時，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當應業主要求組織召開業主大會會議；業主大會應當就啟動提前換屆改選程序：

（一）業主委員會委員人數不足半數的；

（二）業主委員會連續六個月未開展工作的；

（三）業主委員會作出的決定嚴重違反法律、法規的；

（四）因其他原因導致業主委員會無法正常運作的。

業主大會決定對業主委員會提前換屆改選的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當依法組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。