兩年的時間可以做多少事？靜安區達安花園的熱心業主花了兩年的時間在小區改選成立了新一屆業委會。如今干了大半年，每到關鍵事項表決還是會有反對意見。這不，最近因為物業選聘方案，又有一封《告達安花園全體業主白皮書》出現在各家的信箱里，副題直指“維修基金告急！真相披露”，而這對于11位業委會參與者而言，這樣的事情早已能坦然處理。

達安花園共有2937戶業主，圍繞物業服務大家各有訴求，這也使得業委會工作在這個小區備受關注。此前，業委會改選曾經站出來100多位候選人，如今的每一位業委會成員，都是經歷一輪輪的海選淘汰后留下來的。“這兩年一路走來，繞過了不少‘坑’，走錯一步，就會有不一樣的結果。”業委會主任陳振宇感嘆。但他同時也慶幸，長時間的磨合讓業委會成員增進了了解，這對業委會開展工作至關重要。

廣泛參與，業委會改選花了近兩年

2016年4月，達安花園第二屆業委會到期卸任了，小區開始推進新一屆業委會改選，彼時，大部分業主對此關注度不高。到了9月，進入候選人投票階段，小區熱心業主為了給自己支持的候選人拉票，加入了小區的親子群、吃喝群等去做一些宣傳。這些群恰好是小區年輕業主的大本營，他們入群后讓年輕業主們了解到小區正在發生的事，對小區事務的態度逐漸從漠視轉向積極參與。

達安花園業委會11位參與者

這個環節出現了一點“意外”——之前說過有一些業主有拉票行為，到9月23日開票時，業委會候選人中得票最高的11人都是小區傳言中“親物業”的人，有知情者把投票階段的異常情況說了出來：業主憑兩證（房產證、身份證）到居委會去領票，但投票時并不查驗證件，很多業主將票領回家后，接到了物業的電話而將選票交給了物業，所以最后開票箱時，發現有不少成疊投入的選票，且這些選票中出現了323張人選完全一樣的選票。

在業主們看來，小區業主組織拉票屬于“小區內部競爭”，但現在跑出來的“黑馬”性質已變。收集到10名以上業主被物業索要選票的證據，志愿者就去街道、房辦等部門反映了“物業違規介入業委會選舉”的情況。經過協商的解決辦法，是在小區收集20%業主的兩證（房產證、身份證），通過召開臨時業主大會否定9月23日的開票結果。

達安花園小區最近處于物業選聘公開招投標階段，圖為10月7日報名競標的企業面向業主的公開路演展示

“那可以說是小區業主最團結的時候。大家目標一致，都想要推出代表業主意愿的新名單。”為此，志愿者行動一致地開始建業主大群。那段時間，既有人站在小區大門口分發宣傳單，也有人到各個樓棟去貼二維碼，最后，小區不僅建立了業主大群，還建立了39個樓棟的業主群。最后，9月23日的開票結果被推翻，改選小組依舊保留。回頭看，“幸好志愿者們足夠理性，沒有把改選小組推倒重來，否則我們會無意中給自己增加很多麻煩。”陳主任坦言，志愿者比較容易情緒化，他們有改變的訴求，但往往缺乏建設的意識。達安花園的志愿者們很早就意識到這一點，所以在與各方的溝通中，總是以解決問題為核心，給出建設性的意見。“我們向改選小組提出了一些改選流程的執行細則，包括改選流程、人員產生的方式、候選人審查、見面會等，并要求參選人的路演全程錄像，做到隨時可以查閱，確保參選者對自己說過的話負責。”

因為前期鋪墊花費的時間很長，業委會改選在業主中有了從未有過的關注度，最后通過自薦和推薦方式產生出了100多位參選業委會的候選人。通過一輪輪的PK，100多個候選人變成50多人、19人，直至最后的11人。因為嚴格執行依法依規，新一屆業委會成立時，已是2017年12月。

工作推進，“慢”有“慢”的好

在改選中，小區業主會因為進程漫長略顯煩躁。但業委會工作進行大半年之后，陳振宇甚至感謝業委會改選經歷的“漫長”歷程。“如果時間太短，各位候選人在尚不了解的情況下一起進入業委會，工作中再發現問題，也會產生很大的內耗。‘慢’可以篩選出三觀接近的人，也能避免小區事務中出現太多漏洞而被持不同意見的業主揪住不放。”陳振宇說，小區的事務其實很難用對錯去衡量，所以參加業委會的成員，需要為了小區業主的共同利益而妥協。因為意識到團隊的重要性，在投票之前，有信任陳振宇的業主問他怎么選人時，他雖然不回答對方“應該如何選”，但卻坦然地把自己勾選的名單告訴了這位業主。當時，他的這個舉動也曾遭人質疑，表示這是一種干預，但他不以為然。“近兩年的志愿者生活，真的可以了解很多事情，而選出三觀一致的委員，對小區有利。”

小區地面車位安裝地樁加劇了小區的停車難

“我們就是一個團隊，正、副主任非常正直，我們其他委員則很認同他們為人處事的原則。”委員郭紅說。而主任陳振宇強調，業委會最穩定的狀態，不是一個或是幾個強人，而是一個團隊，“大家知根知底，又彼此分工，各自干好自己的活。”

在業委會委員們的口中，陳振宇是一位做事講規矩的老好人，但他的主任身份很容易被各路反對者盯上，有時候光靠說理不管用，好幾位業委會委員都會為他打抱不平。“參加業委會改變了他的生活，以前他是一位好父親，小區很多業主認識他是因為他是達安論壇的版主、前親子群的群主。”以前的陳主任，忙完自己公司的事，業余時間全都陪孩子，如今的他，業余時間都交給了業委會。

小區全景圖，小區業主近3000戶，這樣體量的小區管理需要業主們的共同參與

副主任周穎群是出了名的人緣好，在沒有成立業委會之前，他就是小區業主公認的“網購客服專員”，“小區建的吃喝群，團購了之后需要有人收貨發貨，都是他主動承擔”。因為孩子在國外讀書，他本過著優哉游哉的生活，如今因為業委會變得忙碌充實。

而像采訪當天在業委會值班的沈軍、李雅芳、郭紅等委員，他們每一個都有專門負責的領域，并養成了“白天沒事，就去業委會報到”的習慣。當然，因為業委會委員普遍比較年輕，能在微信上處理的事大多立即線上表決處理，需要線下討論的事才開會。為了確保確定的事能及時跟進，業委會還聘用了一位秘書。

委員沈軍坦言，因為業委會成員很團結，很多事都可以很好地分工協調。“業委會要做成事，需要委員們盡量完成自己的分工。所以如果知道自己沒時間完成，就不能貿貿然答應，不然肯定需要由其他人頂上。”大家在日常工作中也發現，11人的設置比較合理，“人多一點，互相支持，能走得遠一點。”

在業委會之外，小區的志愿者，相當于給業委會設置了一圈“防火墻”。“有些事情業委會辦起來確實有困難，志愿者們會來幫忙。只要打個招呼，就有人一起做。”陳振宇介紹，小區的大群因為有比較多情緒發泄，并不適合討論具體事務，主要功能是發通告；在此之外，小區有一個實名認證的樓棟代表群，主要由各樓棟的業主代表參與，可以及時溝通、反饋各樓群的情況。

5年任期，是一場持久戰

“業委會大量的工作都是圍繞業主的，小區業主數量龐大，利益訴求和交流方式都不一樣，業委會的日常工作對小區的改變效果不會那么明顯，只有讓更多業主積極參與小區事務，了解其中的難處，小區才能真正治理好。”陳振宇始終認為，小區事務主要靠業主，業委會只是業主大會的執行方，他希望未來小區每個樓棟業主都能為了自己樓棟的事務進行充分的溝通協商，出現業主利益訴求不統一的情況，再靠業主大會表決這個終極解決辦法。“所以，大家都要建立規則意識。我并不著急，哪怕一次改變一個人，一天改變一個人，5年的時間，就會有不小的改變。”

小區每月一次的三方（居委會、業委會、物業）服務日活動，三方一起接待小區業主

達安花園小區從改選至今，圍繞物業去留產生的意見分歧一直在業主中存在著。業委會接到手時的“攤子”，是一份過期合同和事實管理——在業委會改選過程中，老物業（達安物業）與現在的事實管理方（科瑞物業）完成了股份交接，于2017年12月底，正式賣給了科瑞物業。業委會改選完成后，事實管理方科瑞物業希望可以續聘，但在業委會看來，如若續聘，也是和達安物業簽約。業委會用半年時間和各方溝通協商之后，小區召開了業主大會，表決通過了選聘物業的方式和方法，如今已在公開招投標階段，共有13家物業企業報名，9家入圍，其中包括了科瑞和達安。

達安花園共有2937戶住宅和21戶商家，物業費每平方米2.5元，在業委會看來，物業公司股權交接后，對綠化、保潔、燈具維修確實有改善的意愿，但只維持了很短時間，在很多方面沒有體現出系統管理的能力，出現了老問題沒解決、新問題不斷出現的現象。

小區停車問題一直困擾著業主，一方面，小區外來車輛多，有“達安社會停車場”之稱；另一方面，老物業幫部分業主私裝了地面停車樁，加劇了小區停車難。業委會上臺后梳理問題，意識到地樁違規（注：因為地面屬于公共面積，不能當作固定車位），會同居委、物業一起，在現有停車規約授權范圍內，修訂了臨時停車補充辦法，并且花費大量精力完成了“兩證”對照登記，為符合要求停車規定的業主車輛發了“臨時通行證”，但物業執業不到位，補充條款很快“名存實亡”——地樁鎖的拆除工作，起了個頭就沒有了后文；對外來車輛的管理，隨著車輛識別后續工作執行不嚴，再次陷入混亂。

“業委會在小區推進任何事務都不可能離開物業，所以我們決定先完成物業選聘，之后再做細節性的事務，包括備受關注的停車規約。”由于小區的車位配比(樓盤入住總戶數與總車位的比例)只有1:0.3，確實難以滿足業主的停車需求，業委會計劃明年用半年的時間征集意見，溝通充分后再提請業主大會表決。

“我是做建筑設計的，小區事務的現狀總體而言并沒有超出我的預期，但因為業委會本身的權限不是很明確，有些事干著干著，會發現并不在權責范圍之內，那做還是不做呢？”陳振宇舉例，因為有了微信群，如今小區里涉及寵物的事、樓上樓下的鄰里沖突等，業主直接就在群里發消息，要業委會處理。“包括有些事業主要求業委會去約束物業，他們覺得業委會是業主選舉出來監督物業的，但我們去找物業，他們完全可能不理睬不回應，我們也沒辦法。業委會和物業之間就是一紙合同的關系，說到底物業就是‘做得到’和‘做不到’兩個結果，現在的問題是，對于‘做不到’的物業，沒有糾錯機制可以制約。”一方面，在物業服務合同里，針對“服務不到位”并沒有明確的懲戒條款；另一方面，物業服務難以標準化，具體的管理者因素非常突出，主管經理以及一線服務人員的個體差異，基本上決定了服務標準執行到位的程度。

“只有參與了業委會，才會意識到這是一個吃力不討好的活。”沈軍笑稱，自從當了業委會委員，晚上進小區找停車位，都是自己灰溜溜地找位子，因為但凡問一下哪里有位置，就有人說：物業幫業委會找位子。副主任周穎群也因為業委會練就了好脾氣。“以前我脾氣急，路見不平就忍不住開口，現在業主吵翻天我也可以不吭聲。”

對于想要做點事的委員們而言，已日漸習慣給自己戴上“緊箍咒”。“很多事也沒辦法去一一辯解，面對找茬的業主，我們業委會的委員們也很坦率：我們一定不是小區業主中能力最強的人，但我們至少愿意出來干。”在陳振宇的構想中，這一屆業委會一定要堅持5年，完成小區管理幾項重要規約的修改，建立起各方的信任機制，為下一屆業委會留一個好一點的底子。

（文內照片由謝飛君提供）