從高大上的領事館，到瑣碎的小區事務，長寧區元豐天山花園的業委會主任李璋切換自如。在小區事務中，能看到他工作積累帶來的不同操作——在上任之前，他走訪了周邊很多的小區，梳理其它小區的矛盾及經驗，建立起自己小區的業委會制度；工作中，他依法依規推進小區工作，從開發商手里收回違規出租給二房東的小區場所，在街道的支持下將收回的房子打造成可供全體業主共享的網格黨建中心；同樣是提升小區的監控改造，天山花園小區通過居民維修基金自籌自建的創新型智慧安防系統讓小區真正“智慧”起來，業主出門在外，可以用手機看到小區活動廣場的視頻，可以看小區剩余車位，還可以查詢公共收益收支情況。

梳理他人經驗，撰寫業委會制度

1981年出生的李璋，從2016年下半年開始擔任長寧區元豐天山花園的業委會主任。在此之前，他的工作內容和基層事務毫無交集。他本科專業是國際經濟貿易，研究生專業是政治學，他的不少同學畢業后都當了公務員，他則通過一輪輪的面試去了意大利駐滬總領館從事中意商務對接工作，后來跳槽到美國密蘇里州駐中國辦事處擔任辦事處主任，負責雙邊投資、貿易、文化教育等事務。這兩段經歷，讓他體驗了外國政府機構的工作風格。到了2015年下半年，孩子兩歲多時，雙方老人因為身體原因不能幫忙照顧孩子，考慮到自己積累了不少經驗，可以在投融資方面做一些項目對接，把其余時間留給家庭、孩子，李璋決定辭職。之后的很長一段時間內，他成了兒童早教機構為數不多的“陪讀”老爸。

業委會開會

自由職業時間相對比較充裕，這讓李璋有了更多時間關注身邊的事情。恰逢自己所住的小區業委會停擺了兩年，當時物業沒人管，維修沒人批，他經常跑去居委會向書記提出各種意見和建議。時間久了，書記希望他能參與業委會為小區公益做點事，李璋考慮到小區事務光靠投訴并不解決問題，就答應了。

考慮到上一屆業委會集體辭職帶來的真空期對小區影響很大，在居委會的推進下，小區選出了“配比更為合理”的業委會班子。關于7位業委會參與者，李璋總結是“自己年輕有空，愛管閑事”，副主任則是一位心態年輕的退休阿姨，也是小區黨支部委員。其他委員各有專長，有公務員、國企財務主管、房地產公司工程主管以及一位曾擔任過居委會主任的自主創業者。

這些委員組成的新一屆業委會，相信專業的力量。李璋本科時的第二專業是法律，在上任之前，就把和業委會相關的法律法規條文都整理了一遍。“直接相關的有四、五部，間接相關的四、五十部。像業委會召開業主大會，涉及物權法、物業管理條例、上海市住宅物業管理規定以及小區的業主大會議事規則等，但小區的‘外延’事務涉及到民法、刑法，比如和日常事務相關的寵物管理條例、環保法、房屋質量法等等。關于日常的物業電梯維保，從專業角度說，還需要了解特種設備的管理辦法。”在李璋看來，做小區工作，理論上必須“做到哪里學到哪里”。

理論之外是實踐。在新一屆業委會成立前后，李璋積極聯系走訪學習了周邊不少小區。“就是去看別的小區，前前后后走訪了30多個小區，了解他們的經驗和困難，梳理出一些日常事務的處理方法。”這輪走訪之后，李璋意識到業委會工作必須制度化。他坦言，走訪中有不少小區提到，業委會無論做什么事，都會有業主去主管部門投訴。為什么？“業委會是業主大會的執行機構，任何一個組織機構，做事都要有一定的制度，但縱觀和業委會相關的各個文件，對業委會實際工作的制度規定是欠缺的。”在他看來，業委會想要少被投訴，就得有制度，“對照制度，你可以理直氣壯地據理力爭，那就沒得投訴了。無論是業委會財務制度，還是召開一個業主大會要走什么流程，以及業委會內部的會議流程，都需要制度化。”李璋結合法律法規撰寫的小區業委會制度，包含會議制度、印章管理制度、檔案管理制度、信息公開制度、業主參與制度等多個方面的內容，為業委會日常工作保駕護航。

“摸家底”理出經濟賬

有了結合理論和實踐的前期總結，新一屆業委會的工作很快就理出了頭緒，第一步就是“摸家底”。

為了了解小區的公共部位使用情況，李璋到房產中心把小區內存疑區域的產權記錄都調了出來。“當時有一處會所，有傳言說歸小區業主所有，但我發現產權登記在開發商名下；不過也有其它發現，小區一處惹得業主怨聲載道的群租房，屬于公建配套。”很快，有業主打了舉報電話，街道來調查后發現這塊區域被開發商借給了二房東，借著街道打擊群租的東風，業委會收回了這間房子，當時二房東很不甘心，曾跑到李璋家去滋事，是居委會書記出面協調，才最終把事情搞定了。

小區技防改造項目開箱計票

這樣一處近300平方米的場地收回來之后怎么辦呢？有的業主提議出租。但是業委會發現，這地方出租給誰，都會造成擾民的狀況，后來經四位一體會議討論，就和街道協商，由街道出資裝修，在此設立區域黨建中心，作為周邊多個小區黨建共建的基地。如今，這個空間集“網格化的黨建中心、居民活動中心”為一體，業主可以在此舉辦唱歌、演奏、插花等小區活動，周邊的居民也可以前來參加黨建活動。

“摸家底”自然不能忘記錢。新一屆業委會成立后，在業主最關心的維修資金賬戶上也花了不少功夫。“上一屆業委會提前辭職，造成了一些維修資金利息損失。”原來，小區2000多萬元維修基金在業委會真空期內定期存單到期，所以有一段時間是按照活期利率結算。類似的情況在不少小區都發生過，面對既定損失，大多無力挽回，但李璋卻不甘心。他不厭其煩地去了十幾次維修資金托管銀行協商，最后還去了分行行長辦公室談這個事情。話還是那些話：“這么大的一筆錢，你們怎么能無視它？放任資金躺在活期里，你們就是這么保護業主資產的嗎？客戶關懷體現在哪里？”最后銀行承認在服務告知上確實存在不足，將后續存款利率調到了可浮動利率的上限。

針對開發商指定的前期物業，業委會提出了新的要求。由于小區過去10多年未漲物業費，物業也曾抱怨1.8元的物業費偏低，但在李璋看來，業委會的職責主要是根據物業服務合同監督物業服務以及管好錢。“在四位一體會議上，業委會不斷地把小區內存在的問題拋給物業，考慮到人工成本上漲，確實也不能完全按照當年的合同來考核，但業委會還是要做好督促工作。”此外，考慮到物業公司很容易通過維修項目來“賺外快”，李璋摒棄了不少業委會“物業報什么就批什么”的操作方式，而是會先核查每一項維修的方案、費用是不是合理。“以換電梯繩為例，一般物業就是按照總維修價格上報，能包含品牌信息已經算是詳細的了，但我的要求是看型號。”是壞了嗎？要怎么修？更換的話究竟該怎么選？他先做功課，發現電梯繩有進口和國產之分，進口或國產里還有產地之分，產品的價格可以差一倍。之后，他通過求助百度、阿里巴巴，完全弄明白后再去和物業溝通。得知物業準備購買韓國的電梯繩和詳細報價，李璋直接告訴物業這個價格可以買日本的產品了。“其實不同的價位對應不同的使用期，但日本鋼絲繩保持的時間久，考慮到每更換一次電梯線需要支付人工，且換的時候還要影響大家生活，所以我就建議物業選用日本的產品。”按照李璋的了解，日本的電梯繩可以用15年左右，而有些國產的電梯線，每隔3-5年就要換。

業委會每月一次邀請環保組織來小區宣傳垃圾分類

“做個有心人，真的可以省很多錢。”李璋發現，小區部分樓棟發生屋頂和外墻漏水，物業報的單價完全沒問題，但往往會多報面積。“明明不需要整堵墻維修，物業卻上報了一大片面積，只要被業委會發現，就是責令改正。”在李璋的字典里，任何動用維修基金的項目，不僅要看項目“是不是該修”，還要看操作、報價“是不是合理”。有一次小區的一處消防柜壞了，物業報價27000元，李璋到淘寶上搜索出型號一模一樣的產品，把價格遮掉后讓淘寶商家報價，并提前向淘寶賣家確定好“發票正規、上門安裝”這些實際問題，就直接把鏈接推送給了物業，一下子為小區省了1萬多元。

探索可操作可復制的經驗

為了方便操作，李璋也會給物業設定標準。比如對于小區內的維修項目，提倡“事前、事后一張照”，也就是說，在維修報批前，物業先傳一張“事前照”，再上報維修方案，附上合同，等維修完成，再傳一張“事后照”對比確認。“業委會7位參與者，不可能去查看小區每個需要修理的項目，但通過留存對比照的形式可以對每一項都進行抽查。一方面，讓物業不敢亂來；另一方面，萬一業主有疑問和投訴，我們可以給他們看。”

在小區積累了兩年的經驗之后，李璋開始嘗試到其它小區去分享經驗。在他看來，房管局、街道雖然會給業委會參與者們提供培訓的機會，但培訓內容主要是法律法規方面的內容。實際上大部分業委會起步之初，都是從居委會或是物業的角度被告知業委會該怎么干。“我覺得新上任的業委會參與者很需要‘前輩’的實踐案例，具體操作中的要點，手把手地讓他們更快地上手小區業委會工作。”如今，有幾個街道社區但凡有新成立的業委會，都會邀請李璋去培訓，分享經驗。“主要是跟他們分享相關法律法規以及業委會實際操作流程中要注意的地方、各種小竅門，并為小區解決各種與業委會有關的矛盾提供經驗和思路。”李璋強調，業委會最重要的工作是監督物業服務和管住錢，在此基礎上才是建設小區。而做好這些工作的前提，是要做好小區的信息公開工作。

“我們小區現在也在完善信息公開工作，會在各個樓棟和宣傳欄張貼小區賬目，但是從實踐操作來看，還需要更優化。”從內容上說，要有明細帳；從方式來看，不能僅僅滿足于在小區內張貼。“張貼在小區，很多業主反饋沒看到；若是使用微信訂閱號，需要不少運營維護成本；通過微信群發布，信息很容易被淹沒。”在這樣的情況下，李璋考慮在小區智慧化的推進過程中去統籌解決這些問題。

小區的人臉識別監控能夠實現重點人群監控的功能

小區內的監控攝像頭、人臉識別監控攝像頭、高空拋物監控攝像頭

值得一提的是，元豐天山花園小區近期正在打造的智慧小區，通過一系列的改造，在小區增加監控、泛感知設備之外，還將通過信息平臺向業主提供某些公共區域的視頻監控共享，讓廣大業主對智慧小區有感受度。“要提高業主參與度，首先要把硬件設備共享給業主使用。小區監控的某些公共區域，比如兒童樂園、小區大門、小區廣場等這些場所的視頻，業主可以通過手機查看。這樣一來，保姆帶孩子去廣場，即便家長在公司上班也可以看到。”此外，通過這個系統，業委會、居委會、物業和公安將能以點對面的形式給全體業主推送各類社區相關的通知和信息，不僅做到無紙化節約成本，又可以大大增加業主對于社區事務的知曉度。按照李璋的設想，未來，在這個平臺上，業主可以隨時查看小區的公共收益和維修資金的收支情況，真正做到信息公開、共同監督。

期待有更好的參與環境

在李璋看來，做好新時代的業委會，需要從制度、技術和人員三個方面入手。“越來越多的業委會意識到建立制度、利用信息技術的重要性，但具體到落實，需要人員保障，即需要鼓勵業主們來參與。”

李璋介紹，在西方國家，從事業委會這樣的基層社區工作能得到很大程度上的社會認可。哪怕是在我國香港地區，很多區議員也是從社區委員會做起，對于公務員考核的要求中更是包含了一定的公益服務時間。“相對而言，我們現在的公務員評價體系尚未對社會服務有要求，以我們小區為例，當時居委會書記花了不少精力去鼓勵公務員來參與業委會。在大多數的小區，目前業委會的參與者還是以退休人員居多，但業委會工作涉及的法律法規非常多，對于退休人員而言，僅學習條文也是不小的負擔。”而由于業委會事務關系到小區業主的切身利益，很多問題的處理好比“游走在平衡木上”，“需要有藝術性，也需要懂一些法律法規，早已不是光靠鄰里間混個臉熟就能解決。”

業委會組織奉賢田間蔬菜每周兩次直供小區

即便是維權，李璋也提倡擺事實講道理。在沒有參與業委會之前，他曾因為長寧路上的高架離小區的最近距離僅20多米而給街道、區、市交通委等部門寫材料，各個部門派人來交談，做解釋工作，當得知高架不可能繞開居民區后，有業主提出要求賠錢，這個時候李璋表態：一涉及到錢，每個人的訴求就不一樣了，我肯定協調不了。他說，自己反映情況的初衷是把高架對小區影響降到最低。在他的建議下，設計方考慮在高架上加蓋子，變成空中隧道，為周邊居民減少噪音。“一旦先給了錢，設計施工中就不會再考慮消除噪音的工作了，我就給業主們講道理，告訴他們目前應該做的就是通過設計方案的改造盡可能地去減少對未來生活的影響。”在李璋看來，不一樣的理念會帶來不一樣的訴求，這也是為什么，他期待能有更多人通過制度化、信息化的方式來參與小區事務，而不是簡單地用投訴或是對抗的方式。“小區是廣大業主共同的家，多一些積極參與，少一些消極抱怨，這個家一定會變得更好。”

（本文照片由謝飛君提供）