董錫祺對曾經擔任邢臺市副市長的身份不愿過分渲染，這與他本人慣以低調的性格有關。更重要的是，他現在是一個商人，人們對“政商”二字的解讀向來晦澀。

近日，一則限購令又讓邢臺的開發商捏了一把冷汗。邢臺位于冀中南，毗鄰山西，與首都不近不遠的距離，恰是這里的尷尬之處，盡管掛有京津冀一體化的光環，但相比北京周邊的廊坊、保定、滄州來說，邢臺的房地產市場并未因此受益。

 

然而，邢臺這個河北省為數不多實施限購的城市在6月3日也發布《邢臺市人民政府辦公室關于促進全市房地產市場平穩健康發展的通知》稱，將對房價過高、上漲過快的縣（市），政府要適時進行階段性限購工作。將對房價上漲過快、房地產市場穩控不力的縣（市、區）政府和相關部門進行通報、約談、問責。

這引起了董錫祺的關注。就在去年年底，由董錫祺擔任董事長的房地產開發公司——邢臺月晟房地產有限公司（以下簡稱“月晟地產”）剛剛拿下邢臺市地王，市場和政策的風吹草動，與項目的命運息息相關。2016年12月23日，月晟地產經過138輪競拍以7.8億元競得邢臺市原晶牛玻璃廠地塊181.54畝。次日，邢臺市政府的常務工作會議上，市領導也犯了難：“昨天出了一塊地王，究竟是好事還是壞事？”因為，對于邢臺市以往每畝地200多萬元的平均成交價格來說，此次430萬元的單價確實出乎意料，更何況擂主還是2011年剛成立的一家三線房企。

從政界到商界

年逾古稀的董錫祺身上透著一種隱忍和果敢，這是他政治智慧與從商敏銳的交匯。

1962年，董錫祺進入新中國第一批高等財經院校——上海對外貿易學院（上海對外經濟貿易大學的前身），主修經濟，畢業后經過一段艱苦的奮斗，1992年開始擔任邢臺市主管工業的市長。那時，重工業占邢臺市的GDP的比例達三分之二，董錫祺的工作舉足輕重。

不過，幾乎所有的重工業城市都無法避開污染和整治，邢臺也不例外。2010年，邢臺市多個政府部門聯合印發《關于2010年深入開展整治違法排污企業保障群眾健康環保專項行動的通知》，那一年，邢臺開始重視并反思重工業的發展，董錫祺主管的工業企業首當其沖。

22家企業被迫搬遷。盡管董錫祺已于2007年的最后一天正式退休，但曾經打交道多年的企業還是會找他牽線搭橋，其中就有晶牛玻璃廠，也就是邢臺地王的誕生之地。晶牛集團成立于1957年，董錫祺回憶，“1992年主管工業以來，我和這里的工人們一起包餃子度過了20個年三十。”期間，董錫祺參與了晶牛玻璃廠的改制，而這家企業也經歷了從虧損到躋身世界玻璃行業500強的命運轉折。

2010年的整治卻讓晶牛玻璃廠蒙上陰云。河北省地方領導留言板上，一位晶牛玻璃廠的員工寫道：“2012年我們就不上班了，沒有生活費，也沒有各種保險。”職工的安置問題和企業的搬遷費用，讓晶牛玻璃廠身陷泥潭。

因為沒有足夠的財政供血，搬遷讓政府感到頭疼。2012年，邢臺市的GDP為1532億元，財政收入為170億元，遠低于周邊同級城市邯鄲的329億元和保定的311億元。可是，整治污染沒有退路，政府給出了“土方子”：賣地。

用一個低谷救另一個低谷

2011年前后，董錫祺帶著晶牛玻璃廠的領導走遍了邢臺市大大小小的企業，目的只有一個：籌錢。因為晶牛玻璃廠地塊位處邢臺市中心城區板塊，加上181畝的面積之大，惹得不少房企垂涎三尺，但在土地未能落袋為安之前，沒有企業愿意提前借款給晶牛玻璃廠。

2011年和2012年，晶牛玻璃廠低谷慢行。再看整個宏觀市場，因為延續了我國2010年和2011年的嚴格調控，當年的房地產行業也處于低谷時期。

兩個低谷夾擊引發了董錫祺的思考：用一個低谷去拯救另一個低谷。主管工業15年以來，董錫祺有自己的管理邏輯：所有的行業都呈周期性發展，煤炭、鋼鐵等重工業的周期為5至8年，按照他1992年拯救一家蕭條的鋼鐵廠的經驗，低谷之時恰是投資成本最低之時。

邢臺的另一個特別之處在于，商業庫存龐大。由于2000年以后商業綜合體陸續林立，邢臺市原本暢想著借此進入財政收入快軌，但投資回報周期長的天然特性使得不少商業綜合體陷入停滯或者夭折，直到現在，邢臺市還有十多個被套住的商業項目。因此，商業項目并沒有成為董錫祺的“低谷押注”。

這次，董錫祺押注給了晶牛玻璃廠，他打算自己融資成立地產公司借款給后者。由于政府人員退休后3年之內不得從事經營活動，董錫祺于2011年6月才創立月晟地產，2012年他借款給晶牛玻璃廠1個億。當然，他這么做心中自有盤算。

外界看來，政界與商界的重合總是微妙而心照不宣，但董錫祺轉入地產行業，除了也想拿下晶牛玻璃廠的風水寶地之外，背后還有另一層含義：不爭與保護。和董錫祺一同創業的還有邢臺市中級人民法院原院長任吉勝說：“我和董市長退休后不能再干原行業了，如果我干法律，董市長干工業，那我們的同行和學生還怎么保得住飯碗？”

從商首戰遇地王廝殺

2016年12月23日上午，董錫祺一邊準備慶功宴，一邊焦灼等候公司總裁吳蘭斌從土拍前線發回的結果。激烈的4個半小時后，董錫祺接到拿地的訊息，但是那一刻他喜憂參半，喜的是，這塊盯了4年的地終于落袋為安，憂的是接下來該怎么辦。畢竟，邢臺上次的地王每畝價格不過350萬元，此次430萬的交易均價令外界咋舌，也引來質疑：“月晟一定會退地，它不可能交齊土地款。”

董錫祺以為，在沒有人愿意幫助晶牛玻璃廠的情況下，4年前他的慷慨解囊應該為拍地加碼，但事實并非如此。邢臺市房地產業協會副秘書長王睿介紹，本土大大小小的企業有300余家，2011年，恒大進來了，2014年，碧桂園也進來了。

土拍前夕，幾家大型上市房地產企業也對晶牛玻璃廠地塊表現出興趣，但由于跟政府的談判條件苛刻，最終退出。土拍當天，邢臺市另外兩家本土企業皓順和中鼎參與了激烈角逐。

房地產市場上有個有意思的現象，通過競拍抬地價來將商品房定價壓力轉嫁給同行。目前的邢臺市住宅定價仍以2016年10月份的房價為基準，且不能超過周圍三個項目的均價。中國房地產報記者了解到，邢臺住宅均價約8000元/平方米。這意味著，如果地價被抬高，住宅定價將被迫太高，而晶牛玻璃廠附近地段作為兵家必爭之地，早已有其他本土房企的項目拔地而起，晶牛玻璃廠地塊價格的抬升，對于周邊項目來說，無疑可以借力起價。

不同于北京周邊的三四線城市，邢臺是有起價基因的。王睿介紹，2016年底邢臺的去化周期為6個月到10個月，市場很健康。而邢臺市最近也加快了審批住宅建設手續的速度，同時加大了住宅用地供應，針對過剩的商業地產也提出“商轉住”的打算，就此看來，邢臺的住宅“不愁賣”。而6月3日的限購，原本是一場全面升級，但由于多名長期處于一線的開發商參與了政策的討論與制定，最后呈現出來的調控才變成“階段性”和“針對部分地區。”

陸續解決完晶牛玻璃廠的土地糾紛問題，將地拿到手之后，董錫祺淡然談之：“我們歡迎大房企的進入，這有利于市場向更高層面發展，但我們也希望，每一個地方市場都能被尊重。”董錫祺所說的尊重，是對市場規律的尊重。

月晟地產只是月晟集團的一個事業部。董錫祺的愿望是，五年之內將月晟集團升級為以房地產為依托的金融類企業。目前，月晟地產以及相繼收購了浙江寧波的一宗爛尾樓項目，并且正與邢臺當地的一家銀行洽談股權合作。據王睿介紹，盡管邢臺有300余家房企和項目公司，但手頭有項目的寥寥無幾。