上海樓市在持續濃厚的觀望氣氛中送走了“金九銀十”。

今年三季度，上海居民購房意愿指數創年內新低、商品住宅交易面積刷新五年來最低，庫存回升，樓市去化壓力正在逐漸顯現。有機構預測，房企資金壓力進一步加大，四季度將有更多房企選擇以價換量，加入促銷行列。對剛需購房者而言，房價泡沫在進一步擠出，樓市正重回買方市場。

上海社會調查研究中心上財分中心主任、上海財經大學應用統計研究中心主任徐國祥教授在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“三季度居民購房意愿和購買預期都出現大幅下滑，一方面由于上海樓市調控政策保持了力度和持久性，另一方面，樓市價格和成交低迷也加重了觀望情緒。”

前三季度成交面積五年新低

今年“金九”慘淡開局，根據中國指數研究院上海分院統計，9月份上海新建商品住宅共成交約69.84萬平方米，環比大幅減少20.7%，處于近五年來同期第二低位水平。

進入“銀十”，市場表現同樣平淡。國慶長假期間，上海部分郊外環項目主動放低身段向購房者拋出橄欖枝，或以特價房源變相降價、或買房送車、或全員營銷疊加優惠，但觀望情緒似乎在打折降價面前進一步加重了。國慶長假期間上海新建商品住宅成交面積5.62萬平方米，盡管相比去年同期略有增加，但遠遠不及2015年、2016年同期成交量。

在上海市楊浦區房地產交易中心，記者看到，10月29日10時30分許，20余個辦事窗口只開放了不到一半，前來咨詢的多為產證更名、轉名、房屋租賃等非交易類項目。

徐國祥教授告訴記者，目前上海“限購、限貸、限價”政策調控見效明顯，引發了二手房市場的連鎖反應，交易周期拉長。二手房難賣又反過來抑制了一部分改善型置換需求，因此近期上海市場交易轉淡。

據中指院數據，今年前三季度上海新建商品住宅成交493.92萬平方米，同比下跌4.2%，為近五年最低位。

庫存迎來拐點引房企加入促銷

前三季度，上海商品住宅從供不應求轉變為供大于求。中指院數據顯示，上海前三季度新增供應542.1萬平方米，成交493.92萬平方米，銷供比為0.92，相比于去年同期的1.47，出現了較大幅度回落。

從月度走勢來看，整個2018年銷供比一度大幅波動，直到6月份達到月度峰值19.18后，才出現大幅回落并始終維持在供大于求的狀態。

前三季度，上海商品住宅新開工與去年同期相比有所下降，中指院報告認為，第四季度房企將繼續面臨金融端調控繼續發力，融資難、行業信貸收緊等困境，資金面壓力劇增之下，房企處于業績和加速回款的迫切需求，供應量相較今年各季度仍將有所增長。

近幾年上海住宅用地供應有限，加之政策繼續嚴控，供應量大幅上升空間并不大。

上海易居地產研究院認為，供應量增長、庫存規模增加，增加了購房者議價的空間，另一方面，全國范圍內庫存反彈的走勢使房企營銷壓力增大，四季度將更加依賴“以價換量”的策略。