永慶坊已成廣州新晉的網紅打卡地。肖雄 攝

　　肖雄 攝

　　“城市規劃和建設要高度重視歷史文化保護，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居環境改善，更多采用微改造這種‘繡花’功夫，注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁。”近日習近平總書記在廣州考察，其中一站便是位于荔灣歷史文化街區的永慶坊。廣彩、廣繡、粵劇……一條老街，一間間老店鋪，仿佛一幅徐徐展開的畫卷，永慶坊也迅速成為公眾關注的熱點；總書記對城市更新改造和歷史文化保護關系的闡述和強調，也讓有關“城市微改造”的話題掀起熱潮。

騎樓連片，咖啡飄香，粵曲余韻悠長，民國大宅不再是破敗的模樣。從危樓林立的舊街區到風情萬種的新地標，蛻變后的永慶坊成為新晉的網紅打卡地。永慶坊位于廣州百年老街恩寧路，始于1931年，是廣州最完整和最長的騎樓街。這條被譽為最“廣味”的老街，承載著廣州千年商都的文化記憶。

2016年，蟄伏了10年之久的恩寧路迎來“微改造”，占地面積約7000多平方米的永慶片區變身“微改文創街區”永慶坊，引入眾創辦公、創意產業。近日，永慶坊二期將迎來改造。本次改造將以國家歷史建筑保護利用示范區的建設標準進行打造，規模是一期的十倍。

老城商業街區的活化，永慶坊提供了一個范本。“城市微改造”的市場蛋糕有什么樣的吸引力？房企積極參與背后的商業邏輯是什么？

業內認為，城市的改造活化，涉及建筑的改善、文化的提升、經濟及社會層面的問題，參與其中，既可以充分體現房企具備改造的產業鏈優勢和能力,有利于打響房企在城市更新方面的知名度，也有利于后續項目的獲取，其中包括獲取可開發的土地，尤其對于少有土地出讓的中心城區而言，更顯得稀缺；此外，部分項目納入改造后可實現功能轉換，如民居功能轉換為商業功能，利用房企的產業鏈優勢，如改造、招商、運營等環節，可在其中實現最大的價值轉換。

　　廣州首試“微改造”的標桿樣本創新模式“三方共贏”

在實施微改造之前，永慶坊已是危房林立。43棟征而未拆的房屋中，有30棟為“嚴重損壞”，有的已經倒塌。

廣州人對“老西關”的深情是融入血液的。因為熱愛，不忍它遲暮；因為珍視，不許它沒落。如何賦予老街新的生命？荔灣區政府攜手廣州萬科，創新采取“政府主導，企業承辦，居民參與”的模式，由萬科負責改造、建設和運營，引入眾創辦公和創意產業，運營期滿后交回政府，實現政府、民眾和企業的“三方共贏”。

不同于老城發展“推倒重建”的做法，萬科對于永慶坊項目采用“微改造”做法，基于原來外輪廓不變的前提進行建筑立面更新，讓“舊”和“新”充分地有機結合。微改造包括永慶大街、永慶一巷、永慶二巷、至寶大街、至寶西一巷。改造項目遵循“修舊如舊，建新和諧；交通梳理，肌理抽疏；文保專修，資源活化”的原則，在房屋修葺上基本保持原有建筑的外輪廓不變，對其建筑立面進行更新、保護與整飾，強化嶺南建筑整體風貌特色，保留嶺南傳統民居的空間肌理特點。

如今，這里在保留舊建筑嶺南特色風貌的同時，引入眾創辦公、創意產業。市民、游客也可到永慶坊逛街聽曲、賞玩民國建筑、欣賞先鋒話劇，或者到李小龍祖居感受中國功夫的魅力。

　　永慶坊二期即將啟動規模將達一期的十倍

恩寧路改造二期工程范圍包括了東至寶華路，北至多寶路，西南至恩寧路，用地總面積11.37公頃。這意味著，始于2006年的恩寧路改造，繼2016年一期永慶坊項目之后，將在二期內完成整個片區的更新。

根據廣州產權交易所官網近期掛出的招商公告，荔灣將啟動恩寧路歷史文化街區房屋修繕活化利用項目，對恩寧路片區已征未拆和擬復建的7萬平方米房屋進行招商，擬將其打造成創意辦公區、濱水文化餐飲（酒吧）配套、時尚商業（體驗式）及綜合配套等西關歷史文化創意街區，預計總投資達10.7億元。

今年9月，恩寧路歷史文化街區“共同締造”委員會成立。據悉，該委員會是廣州首個歷史文化街區更新的公眾參與組織，主要職能是為恩寧路的保護和更新提供公眾參與的渠道，由包括街區居民代表等25位委員組成，其中，改造范圍內的居民和商戶代表占了14位，超過總人數過一半。

就永慶坊二期而言，涉及到的招商房屋面積與兩年前永慶坊項目的危舊房改造面積相比有了大幅增加，規模大約是一期的十倍。

　　回本超十年的“長線”生意房企參與的背后是戰略轉型

據廣州萬科方面介紹，永慶坊一期約7000平方米的面積，改造成本約1萬元/平方米，若再加上管理運營成本，回本就可能要超過十年。

眾所周知，房企的“短周期和高周轉”備受詬病。參與以老城商業區活化為代表的“長線”項目，對房企而言的意義何在？

廣州中原研究發展部認為，城市的改造活化，涉及建筑的改善、文化的提升、經濟及社會層面的問題，參與其中，既可以充分體現房企具備改造的產業鏈優勢和能力,有利于打響房企在城市更新方面的知名度，也有利于后續項目的獲取。

事實上，永慶坊一期的完成和二期的獲取，與萬科“城市運營商”的戰略轉型思路非常契合。廣州萬科方面表示，從實際情況來看，舊城“微改造”還處在創新探索期，算的是“社會賬”“文化賬”“歷史賬”，永慶坊“微改造”更多是萬科努力為城市留下記憶，讓人們記住鄉愁的努力，體現了企業的社會責任感。未來隨著經驗的積累，能力的進步，相信可以創造更多新的好的“微改造”經驗。

　　專家觀點

　　微改式文旅產業需探索可復制的模式

　　仲量聯行廣州戰略咨詢部副董事 黃勝

但凡是有一定歷史文化沉淀的老城區域都應在城鎮化進程中保留，商業活化以文化傳承。萬科作為房企，永慶坊并非萬科首個通過微改活化的人文商業街區，福州的倉前九里亦是萬科參與微改的成功項目，這樣的項目既是房企對地產化主營業務的擔憂，又是企業多元化發展，主動承擔城市運營商角色的重要舉措。項目的成功是城市文化保育成功的標簽，亦是企業品牌重塑的里程碑。背靠不斷崛起的文旅產業及文創產業。文旅產業在政策推動、資本推動的大環境下，房企進軍文旅產業亦是大勢所趨，與其大量的資本沉淀參與郊區的文旅小鎮建設，且成功模式寥寥，不如挖掘更具成功潛力及商業價值的城市核心區微改文旅項目，以此探索可復制的微改模式及文旅發展模式，積累團隊及資源，再深耕文旅產業市場。

　　城市微改造和老城區

　　商業活化項目更有價值潛力

　　高力國際華南區咨詢部高級董事 陳厚橋

“城市微改造和老城區商業活化”的市場蛋糕非常大，我們知道城市更新的方式可分為再開發、整治改善及保護三種，隨著城區土地供應越來越少，再開發難度的不斷加大，后兩種方式將成為主流。房企積極參與的背后，反映出幾大商業邏輯：希望“以小博大”，通過打造“城市微改造和老城區商業活化”的成功項目后，獲取所在區域的再開發；在房地產市場不景氣情況下，“由售轉租”成為大勢所趨的戰略轉型方式；通過輕資產運營，轉型城市運營商；“城市微改造和老城區商業活化”比新區、郊區項目更有價值潛力。

　　城市微改造對房企提出更精細的運營要求

　　克爾瑞廣州區域首席分析師 肖文曉

相對于全面改造的積極介入，很多開發商對于微改造還是處于嘗試和摸索的階段，主要的原因還是在于微改造走的并不是“大拆大建”的傳統開發路子，更多地對開發商提出了精耕細作的運營要求，包括回報的周期也好、利潤的水平也好，可能有些開發商會覺得跟傳統開發有差距。所以，“我認為本次永慶坊能夠成為‘網紅’的成功模板，應該說會很好地吸引更多的開發商來關注這一塊的商機。”