今天下午，上海市十五屆人大常委會表決通過了《上海市人民代表大會常務委員會關于修改<上海市住宅物業管理規定>的決定》，該決定于明年3月1日正式實施。

明晰管理職責，進一步理順條塊關系

修改決定明確房管部門作為主管部門，應當履行監督管理物業服務企業及從業人員、歸集使用專項維修資金等方面的職責。

根據本市物業管理重心逐步下沉到街鎮的要求，此次修改進一步理順了條塊關系。街鎮作為物業管理的第一線，應當履行指導、監督業主大會和業委會建設，監督日常物業服務，督促業主依法使用和維護物業設施等方面的職責。就社區黨建引領作了原則性規定，明確“黨建引領、三方參與”的治理架構，并對居（村）委會所承擔的物業管理相關職責作了進一步細化。

業委會從組建到換屆的全過程運作規范

業委會是業主自治的關鍵。部分小區面臨業主大會組建難、決策難、執行難的問題，圍繞業委會履職、換屆改選等方面產生的糾紛仍占比較高。修改決定細化了從業委會組建到換屆的全過程運作規范。按照決定，規定建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區，業主委員會可以由三人組成，以解決小型小區業委會成立難問題；

完善擔任業委會委員的條件，規定與物業服務企業存在利害關系的業主，以及在本物業管理區域內有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔任業主委員會委員；

建立業委會培訓制度，將培訓記錄作為業委會備案要件；對業委會的換屆改選、補選、會議制度等作了更為細化的規定，確保業委會能夠正常運轉；明確了業委會委員在違反任職條件、無法正常履職等情形下，其委員資格終止。

停車位少的，一戶業主只能購買或附贈一個車位

小區停車位矛盾一方面是由于停車資源先天不足，導致供需緊張。這次修改從公平分配停車資源角度出發，規定物業管理區域內，建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的，一戶業主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業管理區域內房屋套數的停車位，一戶業主可以多購買或者附贈一個。

修改決定明確物業管理區域內的機動車停車位，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的單位、個人。

為了緩解停車矛盾，此次修改規定區政府應當組織區交通、公安、房屋、建設等行政管理部門建立停車資源共享協調制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區，其周邊商業配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，鄉鎮政府或者街道辦事處應當提出錯時停車方案。同時，鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享。

此外，對住宅小區機動車停車位的收費標準確定及調整作了規范。

廣告等公共收益，須經業主大會同意

小區公共收益是大家關注的焦點之一，實踐中，小區停車、廣告等利用共用部分產生的公共利益，存在賬目不透明、公布不及時、不按規定比例補充專項維修資金等情況。修改決定要求利用物業共用部分從事廣告、商業推廣等活動的，必須經業主大會或者共同擁有該物業的業主同意。

修改決定還明確了公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的，應當按季度補充專項維修資金，補充比例應當高于百分之五十；剩余部分應當按照業主大會或者共同擁有該收益業主的決定，用于業主大會和業主委員會工作經費等方面。

另外規定，公共收益的收支應當審價、審計，按季度公布。

業主不交專項維修資金，業委會可依法訴訟

住宅專項維修資金是物業保修期滿后專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造所需儲存的資金，是物業的“養老金”。修改決定對維修資金作了四方面的規定：一是未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和本市的相關規定、專項維修資金管理規約和業主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。

專項維修資金管理規約未就補建或者再次籌集專項維修資金進行約定，且業主大會在本條第一款規定的情形發生之日起九十日內未作出決定的，業主委員會應當書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業主發出交款通知，通知其應交金額和交納時間。業主應當自收到交款通知之日起九十日內，一次性將專項維修資金賬戶余額補至首期籌集金額的百分之五十。業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當同時向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

業主經催告后仍不交納專項維修資金的，經業主大會決定，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

完善物業緊急維修制度

小區發生房屋安全故障怎么辦？修改決定對此作了以下規定：發生危及房屋安全等緊急情況時，物業服務企業或者自行管理執行機構應當立即采取應急防范措施。

對發生水泵、水箱（池）故障，影響正常使用等五類情況，需要對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新的，物業服務企業或者自行管理執行機構應當及時制定維修、更新方案。

修改決定明確，業主委員會對維修、更新方案未在七日內審核同意，且已出現影響房屋正常使用或者居民人身財產安全情形的，區房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經具有相應資質的中介機構審價后，憑審價報告和區房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項維修資金中列支。