早在2002年9月，上海市舊城改造標桿項目“上海新天地”的開業，讓羅康瑞一戰成名，“舊城改造家”形象聞名全國。自20世紀80年起，他先后參與上海土地批租改革試點、城市酒店建設，太平橋、虹鎮老街等舊區的規劃重建、改造以及創智天地、虹橋天地等項目的規劃建設。

羅康瑞最重要的身份非香港瑞安集團主席莫屬。他曾任九屆、十屆、十一屆、十二屆全國政協委員。他被香港媒體叫作“上海姑爺”，他說，“三十多年前我開始投資上海，上海就是我的家，我對上海的感情是很深的。我覺得有機會能為這個城市的發展出點力，這是我無論作為一個投資者，還是一個市民都應盡的責任。”

經過市委黨史研究室授權，上觀新聞推送一篇羅康瑞近日的口述實錄（有刪節），講述他參與上海一些地標項目建設的首創經歷。

瑞安賦予上海新天地的“靈魂之語”。

口述人：羅康瑞

采訪：徐建剛、謝黎萍、嚴亞南

整理：嚴亞南

今年是中國改革開放40周年，這40年，中國發生了翻天覆地的巨大變化。非常有幸的是，香港瑞安集團也是這一偉大歷史變革的參與者和見證者。從上世紀80年代瑞安集團進入內地發展以來，上海一直是我們發展的重點，瑞安集團在上海參與了新天地改造、瑞虹新城建設、楊浦創智天地設立的規劃建設，以及目前正在大力推進的虹橋天地建設等項目，盡管從類型上看各不相同，但做這些項目都有一個大前提，那就是我們對國家改革開放的前景充滿信心，相信上海未來一定會發展成為一個現代化的國際大都市。

瑞虹新城：首次提出精裝修房概念

談到瑞安，人們首先想到的是“新天地”。而瑞虹新城是瑞安集團在上海做的舊區改造的另一個項目，差不多和新天地同時開始的。

當年，虹鎮老街是上海中心城區中最大的危棚簡屋舊區之一，這個地方的房屋破舊，居住密度高，周邊環境臟亂差，治安狀況也十分復雜，居民們要求舊區改造的呼聲非常強烈。1996年，我們參與了虹鎮老街的整體規劃，4月就達成了合作意向，到年底，瑞虹新城一期的動遷已經完成，差不多只用了10個月的時間就實現了當年談判、當年簽約、當年動遷、當年開工的目標。到2003年初，占地4.2萬平方米、總建筑面積19萬平方米的瑞虹新城一期全部建成，建起了包括10幢31—39層的高層住宅、1.2萬平方米的中央綠地，還建有商場、幼兒園、地下車庫等配套設施。

改造前的虹鎮老街。

但是到開發后面幾期，困難和麻煩就越來越大。隨著上海房價的上漲，動遷成本也在不斷上升，動遷時間也拉得越來越長，基本上沒辦法知道什么時候這個地塊能夠完成動遷，那我投進去的資金怎么樣回報呢？瑞虹一期動遷，我們只用了10個月，瑞虹新城二期動遷用了2年，四期動遷花了4年，以后地塊的動遷時間更長，甚至花了5—7年的時間才完成。最困難的時候，我們有20-30億資金沉淀在里面，這給了我巨大的壓力。但是，既然答應參與了，有了承諾，有再多困難也要堅持下去，做人做事就應該這樣，答應做的事情就應該做好。

2011年，上海市試行新的兩輪征詢方式的動遷方案，從那個時間起，整個動遷進入非常有效的程序化過程。2013年，在市、區兩級政府的大力支持下，虹鎮老街列入了舊區改造的重點項目，利用毛地抵押的方案，獲得了國家開發銀行的金融支持，從此，瑞虹新城的動遷和開發建設進度也得到了飛速提升。

1996年建造瑞虹新城一期時，我們第一個提出了精裝修房的創新舉措，那時的上海人還沒有精裝修房的概念，雖然只有一期住宅，我們也提供了包括幼兒園、會所等教育休閑等配套設施。考慮到當時的交通不算最便捷，我們還提供了班車服務。在開發四期和五期的時候，我們又創意了定制化裝修的概念，以適應居民的不同需求。開發到了六期和七期的時候，我們又嫁接了很多文化和藝術到住宅小區中。

2012年，地鐵4號線、10號線已經在瑞虹新城的兩邊完全開通了。我們認為，整個土地價值如果僅僅用于居住功能的話，不能讓城區得到更好的綜合性發展，區域經濟持續發展的動力相對弱一點。我們就主動提出了將瑞虹新城的規劃從以居住功能為主，改變成為一個多功能、復合型、國際級的綜合型社區。我們將連接地鐵4號線和10號線兩座車站長約一公里距離的相鄰地塊，全部打造成瑞虹天地的商業地塊，這樣既能提高整個區域交通工具的利用率，也能推動復合型社區的經濟持續發展。

瑞虹新城六期怡庭。

瑞虹新城開發到現在，大約已經動遷一萬多戶居民，又陸續引進大約6500戶來自32個國家和地區的中外家庭，人群結構是非常年輕化、國際化的。今天回頭看，真的很高興，我們做了一個大家比較能接受的小區。

現在，我們還準備打造一個16萬平方米的大型購物商業中心“太陽宮”，這是一個一站式涵蓋所有購物內容的商業中心，希望做出來之后能成為上海新的地標。

虹橋天地：從虹橋樞紐看到了上海的未來

新虹橋地區現在是一個熱點，瑞安集團進入虹橋比較早，入駐的原因也很簡單，就是我們看到了上海的“未來”。

2004年，我看見虹橋機場的很多航線都遷到浦東去了，地鐵站和高鐵都要放到虹橋來，虹橋已成為一個樞紐，那我就想這是一個很好的機遇。因為高鐵時代的到來縮短了城市間的距離，使一小時都市圈的半徑延展到250公里，將會開創一個長江三角洲“同城化”的新時代。上海150公里半徑內的城市群，將更像是上海市的城市“組團”，有利企業把總部向上海集聚，使上海成為長三角的CBD（中央商務區）。虹橋地區無論是地理位置還是已經呈現的功能形態，都應該成為上海打造國際貿易中心的核心地區。

2006年，我就寫了建議書給市領導，大家都很重視。還記得2008年時任市委書記的俞正聲來到上海，我們見面時，他問我的第一句話是：你對虹橋是怎么樣的想法？我說，立刻要建！而且我覺得，應該將虹橋的功能再放大。未來，世界經濟中心轉移到中國是一個大趨勢，中國在今后會成為世界最大經濟體，將給予上海發展成比肩倫敦、紐約的金融中心的機遇。

其中，上海虹橋應定位為中國面向全球的國際商務區，估計到時上海僅金融從業人員總數將超過200萬人，為目前的10倍。未來將有大量的企業會將總部移向上海，這些企業辦公樓需求估計會達到5000萬平米。浦東陸家嘴，浦西淮海路、南京路都已經沒有空間了，上海現有的CBD遠遠不夠。下一步上海怎樣發展？金融對商業是最重要的，上海作為國家的金融中心，怎樣才能帶動長三角和長江流域的發展？整個長三角一體化的概念怎么去落實呢？現在長三角十幾個城市，不是每個城市都能夠自己打造一個金融中心的，虹橋是最好的支點。虹橋地區同江浙地理上連接，交通也最便捷，會成為未來非常重要的長三角CBD。

創智天地為瑞安參與的另一個項目，圖為在創智天地舉辦的“創客嘉年華”。

我們做虹橋天地這個項目相對比較順利，因為城市規劃已經完成，我們只是參與投標拿到了虹橋天地這個地塊。在做這個項目的過程中，我們也做了許多思考和設計，以使我們的項目能更好地融入虹橋商務區的總體規劃。

具體來說就是，不單純地建房租樓，而是在項目的功能上體現“城市綜合體”的概念。虹橋天地是商務區內開發建設和開業運營的首個項目，這個項目主要是為虹橋交通樞紐的商務人群以及高鐵一小時經濟圈所輻射的7500萬人口提供集展示辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝為一體的一站式服務中心，提供如私人助理、禮物代購及運送、登機及行李寄艙代辦、區內免費交通接駁等各類服務。我們專門打造了中國第一個在商業設施里設置“遠程值機”的項目。因為我們平時坐飛機常會誤點，如果誤點了，呆在機場怎么辦？那就可以在虹橋天地跟朋友一起開會、喝茶，我們為你辦理登機手續和行李托運等事務。因為離機場很近，兩分鐘就過去了。便利化服務就是商務區的“軟實力”，也能體現虹橋成為國際貿易平臺的競爭力。現在，我在虹橋天地能看見越來越多推著行李箱的人。

改革開放已經走過40年，我覺得我太幸運能夠來上海做這些項目。我記得剛來上海時，還要用外匯券；普通話也不是很聽得懂，還要靠翻譯。如果說過去40年，我們國家是以“引進來”為主，接下去的40年或者100年，我們是以“走出去”為主。今天世界上最重要的金融中心是紐約、倫敦，我相信未來還會增加上海。上海可以在“一帶一路”這個偉大的構想中承擔更大的責任，發揮更加重要的作用。未來滬港之間也應該有更為緊密的合作，促進彼此融合發展。

（題圖為羅康瑞個人照，文內圖片均由市委黨史研究室提供）