最近記者在多個社區采訪發現，滬上不少居民小區逐漸進入“物業矛盾爆發期”，老式售后公房小區面臨設施老舊、改造工程眾口難調的矛盾，早期商品房小區則面臨物業維修基金不足、存續困難等問題……背后的原因，很多時候是因為居委會、業委會、物業公司這“三駕馬車”協調失當，“業委會亂作為、物業不作為、居委會難作為”的惡性循環難以得到解決。

為了化解這些問題，普陀區于去年7月開始，進一步加強黨對住宅小區治理的全面領導，通過建立健全黨建引領住宅小區綜合治理機制，促進居委會、業委會、物業企業協同運行。經過一段時期的探索，居民區黨組織與居委會、業委會成員“交叉任職”的新方式頗有成效，物業領域一個個“結”正逐漸被解開——

經受突發事件考驗

石泉路街道石泉大樓小區屬于石泉二村居民區，居民們在相當長一段時間里感到不順心：小區路燈昏暗、停車難、健身器材破損、綠化帶被毀，樓梯長時間得不到清掃、公共部位窗戶玻璃蒙上厚厚一層灰，居民們抱怨物業服務跟不上，業委會內部關系更是錯綜復雜，未經業主大會授權擅自決策、擅自行動的情況時有發生，而物業維修資金在前期大修中幾乎使用殆盡。

對此，居民區黨總支牽頭，根據居民意見，按照程序啟動業委會換屆選舉。在推進業委會換屆過程中，有意識地引導業委會、居委會變叉任職，把黨員骨干充實到業委會隊伍中。

其中一項艱巨的任務，就是“勸退”上屆業委會成員。連續幾個月里，居委會干部多次主動上門做上屆業委會成員的思想工作，動之以情、曉之以理地讓他們主動退出。在街道職能部門的指導下，充分發揮黨員骨干、樓組長小組長的作用，依法依規、通過換屆選舉的相關系統流程，有責任心、熟悉群眾工作的石泉二村居民區書記陳幸年被選為新的業委會主任，成為第一批嘗試交叉任職的業委會主任。

《實施意見》規定“推薦符合條件的政治素質過硬、在居民中具有良好聲譽和影響力、物業監督專業能力強的居民區‘兩委’委員、黨員骨干等擔任業委會成員，業委會成員中黨員比例原則上不低于50%。”而在石泉大樓這個小區，業委會共有7名成員，除了陳幸年“一人雙崗”之外，黨員骨干擔任業委會副主任，業委會委員中還有4名黨員，黨員比例高達85%。

石泉大樓小區的業委會團隊上任后，建立了由居民區黨組織牽頭，居委會、業委會、物業企業、社區單位、社會組織、民警和居民代表、法律工作者等共同參與的議事協商制度，攻克了小區管理中的不少難題。通過組織動員住宅小區黨員帶頭開展治理，與居民協商共治等方式，在小區里完成了許多改造工程，小區道路變寬敞了、墻面變干凈了，漏水、停車、設施老化等問題都解決了，物業費收繳率比以前大大提高。

最近，發生了一起突發事件。晚上20時許，1號樓水管突然斷裂，樓里大范圍漏水，兩臺電梯罷工，居民們正常生活受到干擾。

事情發生后，在區委干部、業委會成員和黨員骨干第一時間趕到現場，分頭安撫居民情緒，引導居民避開漏水點，步行上樓；物業公司則立即關停電梯保證安全，組織人員在大樓內進行人工排水，并聯系相關部門進行搶修，“三駕馬車”相互配合，第二天凌晨就完成了電梯維修。

知根知底更有號召力

通過“交叉任職”，既強化了居民區黨組織統領作用，又發揮了黨員的示范引領作用，聚合了多方力量，有效提升了住宅小區綜合治理能級。

如今，石泉路街道71個小區都建立了業委會，其中33個業委會采取“交叉任職”。整個街道共有82個住宅小區，其中商品房小區17個，老式公房、售后公房混合的小區共65個，除了個別情況特殊的小區之外，都已建立了業委會。

信儀新村居民區的情況也很典型。居民區3個老小區有3家業委會、分屬于3家物業公司管理，動用維修基金一直很難。其中有一幢樓內的電梯維修之后，業委會遲遲不肯敲章撥出維修基金款項給物業公司，業委會主任與物業經理矛盾升級，次次協商會議也無法正常進行。除此以外，轄區內機動車輛停放混亂，臨時停車費收取無任何憑據,業主經常因停車問題與物業公司發生爭執……種種情況，讓“三駕馬車”無法有效運作，從而導致小區環境臟亂差。

新一屆業委會選舉之際，居民區黨總支探索新模式，試圖建立一個由街道職能部門指導，居民區黨總支部監督和領導下、由居民選舉產生的、代表居民利益的業主委員會。據此，委會主動建議提名信儀新村居委會主任、黨總支委員吳懷華為業主委員會成員，并通過黨員會議、樓組長會議等機會加強宣傳引導，最終通過廣大業主的踴躍投票，吳懷華當選為新一屆業主委員會副主任。同時，業主委員會也由原來的5名主任、委員，擴大到7人，黨員占比大大提高。

“交叉任職”的吳懷華成為業委會副主任以后，在小區發揮了很大作用。居住、工作皆在此的他，對小區各種矛盾知根知底，處理問題思路更加清晰，號召力也更強。通過業主大會的決定，小區解聘了老物業，居民區由原來的3家物業公司管理歸并為2家，更有助于有序規劃與管理。許多頑疾也一攬子得到解決，新的物業公司重新規劃了停車位，盡最大可能保障業主固定車位。同時加強門衛安保人員安全意識培訓，非機動車失竊明顯降低。而通過多次業主大會的民主協商，物業管理費由原來每平方0.75元提高到了1.1元，居民們得到了更好的服務。

此外，交叉任職的方式也越來越多元，比如，石光小區業委會主任由石泉二村居委會主任擔任，石嵐二村25-39號業委會主任由信儀新村居委會主任擔任等等；還有的居民區對交叉任職模式進行了進一步擴展，積極鼓勵小區優秀黨員、樓組長、志愿者加入業委會隊伍，這里既有居委會、業委會成員的交叉任職，又有居民區書記在本人居住地跨小區的“一人雙崗”，還有優秀黨員、樓組長、志愿者的積極填充。

新機制為業委會“強身健體”

一直以來，小區業委會與物業公司為利益“掐架”的現象比較普遍。究其原因，物業和業主各有苦衷，一方面，許多老舊小區開發建設之初，規劃較為簡單，配套設施不齊全，基礎設施較薄弱，而物業收費標準過低，隨著物業運營成本的逐年提升，物業公司舉步維艱，綠化面積少、停車位不夠、晾衣場所不足等問題日漸突出。另一方面，業委會自治能力不足，許多業主委員會對業務不熟悉，管理不規范，甚至因為各自利益而不能正確發揮委員會的作用，導致大部分業主的權益不能得到正常維護，加劇了業主和物業公司之間的矛盾。久而久之，業委會的公信力不斷下降。也正因為這樣，交叉任職的業委會主任們被寄予厚望，承擔起了小區“扭轉乾坤”的重任。

“交叉任職模式是黨建引領下加強小區治理的有益探索，從根源上理順了居委會、業委會、物業公司之間的關系，三方各司其職、協同運作。”街道黨工委書記宋勝利介紹說，在小區里，居委會是“大家長”、業委會是“東家”、物業是“管家”，三者本該形成一個緊密的朋友圈，共同服務居民。“交叉任職”機制為業委會“強身健體”，社區自治組織與上級部門和其他單位溝通能力都有所加強，同時能夠更好地引導居民積極參與社區治理，喚醒社區自治活力，一批批“美麗樓組”、“美麗家園”、“美麗街區”如雨后春筍般出現在社區里。

目前，普陀區正在積極推進居民區黨組織通過合法程序，將符合條件的居民區黨組織成員、居委會委員、黨小組長、居民小組長、樓組長推選為業委會成員，確保新換屆或新組建的業委會中有交義任職成員。通過一定的組織程序，安排符合條件的業委會黨員負責人在居民區“兩委”班子中兼職，形成居民區黨組織、居委會、業委會互相監督、融合共信、責任共擔的緊密型黨建共同體新格局。