1月17日晚上八時多，位于南京西路沿線的張園舊改基地內人聲鼎沸，張園地塊保護性舊改征收預簽約率超過了90%，1200多戶居民將告別老房。

記者獨家獲悉，靜安區統籌考慮歷史風貌保護和居民居住條件改善，將對張園地塊采取“留改拆”的創新舊改模式： 舊房居民將搬進全新的、成套的安置房，空間不局促、生活更舒適；原有建筑會被進行保護性修繕，恢復歷史風貌與街坊肌理，同時在地下建設2、12、13號線“三站一通道”換乘通道地下空間。

盡最大努力回應居民舊改強烈期盼

張園地塊地處南京西路歷史風貌保護區核心區域，東至石門一路，南至威海路，西至茂名北路，北至吳江路，緊鄰吳江路休閑街，始建于1872年，曾是上海時尚的發源地，也是西方文明第一次在上海展示的最佳平臺。歷經100多年，張園地塊內的建筑與弄堂風貌較完整地留存下來，其內多形式、獨立式住宅的并置、巷弄空間的豐富格局，是上海現存最大的、擁有中晚期石庫門種類最為齊全的建筑資源。

張園地塊屬于成片一級舊里，在不少外人看來，其建筑外觀還不錯；但個中滋味，只有住在其中的人才最清楚。

由于長期超負荷使用，張園地塊建筑內部破損嚴重，居民居住環境差。此次征收此塊內有1200多戶居民，大多數居民家中無衛生設施。“圍著張園共有4個倒糞站。”60多歲的吳老伯在張園出生，手拎馬桶用了50多年。“拎著馬桶去南京西路上的倒糞口，我覺得很丟人。”前幾年，在政府的民生工程中，吳老伯家裝上了“一平米馬桶”；但他家總共就8平方米，空間更加局促了。

阮阿婆一家是張園地塊中更有代表性的一戶。阮阿婆在張園住了30多年，如今三代六口人擠在20多平方米的房間內。很多年前，阮阿婆在房屋中間搭了一個隔斷，形成“前屋”與“后屋”，“前屋”對著天井，能照到一些太陽，“后屋”終年不見陽光、陰暗潮濕；沒有獨用廚房，與其他4戶人家合用；幾年前，她在天井里私搭了一個衛生間，但面積比較小，沒有淋浴設施。她告訴記者，這么多年，眼看著周邊高樓大廈拔地而起，自己心理落差非常大。

盡管張園地塊經過了幾次大修，但由于老建筑條件所限，居民居住條件沒有得到實質性的改善，居民舊改意愿非常強烈。南京西路街道泰興居民區黨總支書記許鳴偉說，他從2013年起到居委會工作，一直收到居民要求舊改的聯名信件。

一方面，張園地塊居民居住條件亟待改善；另一方面，張園地塊內的老建筑也“等不起”了。除了建筑自身的老化，近年張園住戶的人員結構也加劇了建筑的損壞。“張園人戶分離率高達40%以上，外來租客對建筑的保護肯定沒有原住民精心；而即便是剩下那60%的原住民也高度老齡化。”南京西路街道干部吳鴻波說。

張園地塊歷史建筑的保護勢在必行。歷屆區委區府都想盡早啟動舊改，終于在去年9月30日，靜安區對張園啟動征收，第一輪征詢通過率達到了94.22%，目前第二輪預簽約率也超過了90%。“能輪到舊改政策，張園內的絕大多數居民都期盼了多年。”阮阿婆與吳老伯在預簽約首日均完成了簽約。

最大限度保留歷史風貌與街坊肌理

居民搬走后，張園將會怎樣？

靜安直管公房管理單位——置業集團干部陳汝儉告訴記者，張園的房屋將會被進行全面修繕，修舊如舊，全面恢復維護好其歷史風貌和街坊肌理。

據悉，張園內匯集多種不同建筑風格的石庫門里弄住宅，42棟170幢（門牌號）建筑中，市優秀歷史建筑13棟，保留歷史建筑5棟，區文保點24棟。目前，靜安區已邀請同濟大學教授阮儀三及其團隊為張園更新制定了研究方案。

阮儀三及其團隊對張園的保留保護提出了“應保盡保”的基本原則：對確定為保護建筑的歷史建筑、街區格局肌理以及街區現狀綠化等進行保留保護。

要實現張園的保留保護，必須要對歷史建筑摸清“家底”。2017年，靜安區就啟動了張園地區歷史建筑房屋“一幢一檔”建立工作，對張園內的歷史建筑建立了按幢（門牌號）為單位的“資料庫”。“大到人文歷史、建筑形態、現狀情況，小到房間內的門、窗楣上有什么花飾、哪里有破損，我們現在都非常清楚。”陳汝儉說。通過調取原始圖紙、物業資料、查勘數據、測繪圖紙、入戶調查、無人機空中拍攝等形式，靜安區已完成張園全部170幢建筑的建檔工作。張園也成為上海首個實現“一幢一檔”的成片風貌區。

今年，靜安區又在此基礎上啟動張園GIS信息系統建設，將信息電子化、數據化。“哪怕再過100年，也能查閱到張園這些資料。”

最大便利實現三條地鐵線在地下換乘連接

對歷史建筑最好的保留保護，是“活化”利用。靜安區將此次張園地塊作為整體規劃的核心區域，與周邊區域共同進行了功能區分，讓張園內的百年老建筑重煥生機。

張園規劃圖

在規劃中，張園地塊以及周邊區域被分為東、西、南、北、中五個區域，既使張園地塊與周邊區域遙相呼應，又不破壞其原有的歷史文脈。

東部，即地鐵13號線42號地塊，將新建1幢高度為180米超高層標準甲級寫字樓，主要集聚咨詢、法律、公關傳媒、奢侈品商貿等現代服務業企業；

西部，即茂名北路精品商街項目，包括茂名北路西側的地鐵12號線43號地塊豐盛里項目，持續吸納“首店”熱牌及網紅潮店入駐，為“上海購物”增添更多趣味；

南部，即550地塊+598地塊，作為張園南面的主入口和主景，規劃將來以商辦功能為主導，并結合未來張園地下空間建設，形成一體化使用空間；

北部，即吳江路休閑街，聚焦“時尚、休閑、風情”的特色定位，開發現有街區二樓平臺，拓展街區經營空間，打造全方位的立體吳江路休閑街區；

中部，即此次舊改生效的地塊為核心區域，保留幾乎全部歷史建筑，通過恢復建筑肌理，進行修舊如故的保護改造，增加必要的道路綠化、地下管廊等基礎設施，呈現出高規格、多品類的上海石庫門里弄建筑文化。

通過此次舊改，張園也將為南京西路東部地區的城市功能拓展提供空間。陳汝儉說，原來2、12、13號線在南京西路東部地下沒有連接，無法實現地下換乘，非常不方便。未來，將啟動換乘通道地下三層空間項目，建設 “三站一通道”換乘通道地下空間，連通張園西部豐盛里項目及北部吳江路地下空間，為市民提供便利的交通方式。