“2004年，我好不容易才買到了這個小區的房子。當時，它是遠近小有名氣的‘最美花園小區’，我用手機拍了許多照片，噴泉、河道、綠化，那個美啊……但到了2014年，我滿腦子想著賣房，因為小區已基本‘癱瘓’了！”說這話的尤女士，是閔行古美街道東苑半島花園的居民。

時間又過去了幾年。前陣子，小區居民成阿姨突然接到了女兒的來電，說她作為徐匯區一名基層社區干部，要和一大批同事前來東苑半島花園參觀，實地考察這個小區“紅色物業”創建的成果。成阿姨自豪地告訴記者，最近一年來，她所在的小區內已經成了全市各方面人士組團前來參觀、研究的對象。

最美小區“癱瘓”之后，到底發生了什么？閔行區的“紅色物業”創建又是怎么回事？

“2017年，閔行反映小區管理方面問題的投訴有15625件，占全區投訴總量的21.5%，位居10大熱點信訪的榜首。這反映出，業委會和物業服務企業的能力、水平跟不上，已成為全面提升基層社會治理水平的瓶頸和障礙。” 閔行區委組織部有關負責人告訴記者，目前，閔行正在全區1065個小區中探索推進“黨建領航·紅色物業”工作模式，構建居民區黨組織領導的以居委會、業委會、物業服務企業“三駕馬車”為主體的基層社會治理共同體，合力打通社區治理中的堵點、痛點、難點。

東苑半島花園，正是這一探索實踐中的典型案例。

兩度“翻天覆地”的變化

郁先生也是東苑半島花園的居民，他家位于一棟高層住宅樓的302室。由于樓宇對講系統壞了，他和家人鬧心了一個多月：快遞上門，或來了親戚，在樓下按對講系統，家里終端總沒反應，既無聲音、也無圖像，他們只好一次次跑到樓下去開門……

最近，他所在門洞的樓宇對講系統改造工程終于完工了。“以前的對講系統，是聽筒式的，黑白顯示屏，現在，家里終端變成了觸摸式、彩色屏，可以直接對講，好看又好用。” 郁先生說，看到問題得到了及時解決，自己之前的怨氣頓時煙消云散。

實際上，這個小區的樓宇對講系統已經全面癱瘓，這兩年被列為重點整治計劃。據統計，到目前為止，東苑半島花園已分批完成了99個門洞的樓宇對講系統改造，今年還將完成剩余50%門洞的改造量。

據介紹，東苑半島花園建成于2000年，完成入住是在2002年，目前共有1252戶居民，但“成分”十分復雜，既有農民動遷戶，也有聯體別墅、獨立別墅，還有多層居民樓，更多的是高層住宅樓。當初，小區規劃建造的起點較高，一手房價、二手房價明顯高于周邊房子。

這個小區迅速陷入“癱瘓”的原因，與面上那些“問題小區”大同小異，無非是原先的業委會人心不齊、能力跟不上，物業服務企業連年被欠款、長期不作為，整個小區的管理陷入了惡性循環。“我入住沒幾年，小區就變差了。最初，噴泉停了，后來，景觀河干了，接著，幾百盞路燈不亮了，越來越多的房屋漏水了，再后來，整個小區的探頭、門禁都失靈了，幾乎月月發生入室盜竊案，有次一夜之間竟發生了5起……更讓人崩潰的是，對居民的報修或投訴，焦頭爛額的物業服務企業沒一點辦法。”說起小區“從美到丑”的巨大變化，尤女士痛心不已。

2015年是一個拐點，小區又突然開始“變美”了。居民感受度最高的，是小區技防系統的全面改造，畢竟“安全比什么都重要”。當年6月，小區的技防監控、電子圍欄、車門禁三大系統啟動改造，12月正式投入使用。從2016年開始，東苑半島花園成為了了入室盜竊案“零案發”小區，迄今已成為全區有名的“平安小區”。

嘗到甜頭后，小區又開始“美麗家園”創建，結合居民反映的那些突出問題，集中實施了停車位翻新、景觀燈改造、健身器材整修、樓宇墻面刷新等7大項目，小區面貌煥然一新，進一步提升了居民、社區干部、物業服務企業的信心。“你看，我們新安裝的路燈多漂亮！幾年前，我剛來時，小區里三分之一的草坪高桿燈都是不亮的。”對小區各方面的變化，負責物業維修的夏師傅也充滿了自豪。

整修之前的小區路燈

采訪那天，物業經理王士巖還特地帶記者去參觀了小區用水泵房，“2018年，我們完成了一個大工程，那就是對小區全部7座泵房的改造。十幾年下來，泵房里的鑄鐵泵都生銹了，不少居民反映，一早打開家中水龍頭有銹水……這次改造，我們不僅更新了所有水泵，還在泵房里做了環氧地坪，內部環境一塵不染，盡可能讓居民喝上安全放心的自來水！”

小區用水泵房改造前后對比。

據透露，2015年以來，東苑半島花園已實施了100多個大大小小的工程項目，總計投入數千萬元，涉及水管、消防、技防、門禁系統、綠化、電梯、路燈、電纜等方方面面，推動這座老舊小區一步步獲得了“新生”。

今年春節前，小區發放的1300多份問卷調查顯示，居民對物業服務的滿意度達到了99.4%。

誰撬動了那個關鍵“拐點”

整個小區走向“癱瘓”很迅速，但要一點一滴重建起美麗形象和良好秩序，可不是像講故事那么簡單。在2015年前后，到底誰撬動了那個“拐點”？

物業經理王士巖告訴記者：“2014年，我們小區先是來了一位好書記，很快又來了一位好的業委會主任！”而居民成阿姨則補充說，“還有了一位好的物業經理”。

東苑半島花園業委會近兩年實施的工程項目檔案。

原來，圍繞這個小區的“三駕馬車”已經全部換血。2013年，小區舉行物業服務企業公開選聘，東慧莊原物業公司通過競聘進入小區。2014年上半年，居民區黨總支進行換屆，年輕能干的馬雪花成為了新的居民區黨總支書記。2014年底，在居民區黨總支的領導下，業委會改選工作啟動，新的業委會班子在2015年開始正式發揮作用。

特別值得一提的是，馬雪花“三顧茅廬”，請出居民中有話語權和影響力的尤女士，擔任業委會主任。她之前是一家外企工廠的廠長，對管理、實施工程項目十分在行，而且熱心社區事務，原本就是一名居民代表，動遷戶遇到什么難題總愛去找她。不過，對于當“吃力不討好”的業委會主任，尤女士一度顧慮重重。但居民區黨總支書記的誠意，再加上“一夜之間5起盜竊案的發生”，讓她終于咬牙答應出來參加競選。

擔任業委會主任之后，尤女士首先要打開一個個“死結”。小區要實施一個個改造項目，每次都“卡”在了錢的問題上。但其中難點，并不是“沒錢”，而是沒法“用錢”：一方面，之前的業委會曾作出決議，將維修基金存了定期，一時拿不出來；另一方面，按照2013年之前的業主大會三個文本規定，使用維修基金有限制，每個項目不能超過5000元，而實際上技防、路燈、水管等每個改造項目都要遠遠超過這個標準……怎么辦？新的業委會上來之后，通過召開業主大會進行表決，并修訂了《專項維修資金管理規約》的相關條款，將每個項目的資金上限提高到3萬元。同時，業委會還成功打了幾場官司，梳理清楚了電梯、樓宇門洞等公益性收入的問題，并推動業委會各項全面走向公開透明，讓居民代表全程參與到每個項目中，逐步贏得了廣大居民的信任。

幾年來，這個小區已經實施100多個改造項目，每個都要走申請、立項、審批、公示、表決、招投標等一整套流程，而且，每次都要獲得三分之二以上居民的同意。如何順利、高效地走通一次次流程？

這當中，居民區黨總支起到了關鍵引導作用。“許多事情，不可能由黨總支書記一個人說了算，也不是居委會、業委會幾個人就能干成的。我們的心得是，一件事如果在廣大黨員中形成了共識，那么在廣大群眾中也就基本能獲得認可了。”馬雪花告訴記者，針對小區遇到的某一問題，居民區黨總支會定期召開18人的黨員議事會，讓大家圍繞這個議題充分討論、提建議，之后再召開黨員擴大會議，拿出一個大概的意見，傳達給全體黨員，通過黨員在居民中進一步凝聚共識。之后，再由業委會走立項、公示、表決等流程，物業服務企業負責具體實施，整個進程變得流暢起來。

“在居民區黨組織的領導下，把居委會、業委會、物業服務企業‘三駕馬車’串聯起來，把優秀的黨員骨干選派進業委會，把黨的組織和工作滲透覆蓋到物業服務企業，全面推動物業服務各項事務公開化、透明化。”閔行區委組織部有關人士告訴記者，迄今為止，在閔行基層各居民區黨組織的推動下，一大批優秀黨員、“三長”、優秀青年等社區骨干被選派進了業委會，全區業委會黨員成員達到2086名，其中535名擔任業委會主任， 495名黨員到“兩委”兼任職務；在閔行全區物業項目管理處中，136個物業單位實現了與“兩委”交叉任職，成立黨組織或工作小組的200多個。

在深入總結提煉基層行之有效經驗的基礎上，閔行區委已形成了“黨建領航·紅色物業”的制度性安排，除了建立居民區黨組織對業委會成員的人選建議權、結構建議權和資格審查權，還推出了“物業服務紅黑榜”等，有力鞏固強化了居民區黨組織在社區各項事務的領導地位，夯實了黨的執政基礎。

如今，在平吉三村居民區黨總支的牽頭組織下，東苑半島花園每周三下午都會召開聯席會議，居委會、業委會、物業服務企業負責人都會坐到一起，總結上一周的工作和難點，大家一起共同商議解決的辦法，并規劃下一周的工作重點。

整修一新的小區休閑長廊。

“這樣的工作機制，對物業公司幫助最大。我們平時只要好好干活就行，一旦遇到什么難題，黨組織會牽頭協調各方力量掃除障礙。”王士巖告訴記者，現在，他們物業公司在小區里的實際服務水平，已經遠遠超過了合同標準。按照合同規定，小區里的道路清掃要做到每天兩次，但實際上，他們現在追求的是時刻保持整潔，這就要求保潔人員必須來回兜，隨時隨地清掃；又如垃圾清理，他們做到了日產日清、大件不過夜，要是垃圾桶邊上有零散垃圾，保安、保潔人員一看到就會立即上前清理……這些都不是合同規定的內容，而是他們自加壓力、主動做到的。

“回應居民呼聲，還有許多事要做”

積極作為，得到了認可和回報。以前，小區的物業費收繳率能達到60%—70%就不錯了，每年大約有四五百戶居民拒絕繳納物業費，他們的最大理由就是“對物業服務不滿意”；但到了2017年，小區的物業費收繳率攀升到了98.88%，2018年更是達到了99.45%。小區管理已慢慢進入了良性循環。

在這樣的正向激勵下，物業服務企業總想著“找活干”。最近，小區正在對40部高層電梯全部實施深度保養，檢修更換主機油、減速開關、內置話機、LED燈管等。“雖然，高層電梯暫時還沒出現問題，但我們排摸到這些設備已經到了一定年限，必須要主動作為、提前消滅安全隱患，否則等出了問題再解決就太被動了。”王士巖樂呵呵地說，如今，物業公司70多人每天忙得不亦樂乎，“活兒多的根本來不及做”。

近一年來，東苑半島花園已經成了閔行區“紅色物業”創建的樣本小區，前來參觀的各界人士絡繹不絕。但在居民區里，黨組織領導的“三駕馬車”為主體的基層社會治理共同體并沒有停止努力。

“2019年，為了回應居民的期待和要求，我們還有更多事情要做。”馬雪花一口氣列舉了五項新年計劃，比如高層公共陽臺圍欄整修、10個車庫的車輛道閘改造、機動車庫停車管理系統更新等，其中百姓呼聲最大的，是小區景觀河道清淤和引水工程，難度很大，還需要區、鎮相關部門來協調解決。

“閔行在全區推進‘紅色物業’，提升了基層黨組織的組織力，形成了基層社會治理的合力，增強了居民的獲得感。”閔行區委組織部有關人士介紹說，通過“紅色物業”創建，推動物業服務企業有效融入社會治理，切實解決了小區停車難、治安防范差、消防隱患大等一批老百姓急難愁問題。

據初步統計，兩年來，閔行全區增加停車位近2萬個、新裝電子防盜門1.8萬余扇；全區引入優質物業服務企業32家，歸并及調減物業服務企業12家……其中，特別值得關注的是，去年一年，閔行全區入住宅盜竊“110”接報數同比下降49.1%、高發案小區同比下降56.7%，入住宅盜竊“零發案”小區數達到620個。