房地產調控政策不斷加碼，地產商們如履薄冰。大浪淘沙之后，新變化正在發生。

一項數據顯示，2018年我國房地產市場，前100名開發商占得2/3的市場份額。其中，開發商“三甲”，已占得12.6%的市場份額，超過1/8。

外部形勢壓力尚在，行業集中度越來越高，“領頭羊”之間的競爭越來越激烈。在地產商紛紛謀求轉型的當口，什么才是新的增長點？

3月25日晚，位列行業前三的萬科企業股份有限公司公布2018年年度報告。從中，我們可以解讀出一些趨勢。

“白銀時代”的判斷沒有變

年報顯示，2018年萬科實現營業收入、歸屬于上市公司股東的凈利潤，同比增長22.6%、20.4%。全年銷售額破6000億元，創單年銷售額新高。

盡管各項數據穩健增長，萬科董事會主席郁亮仍重申“白銀時代”的觀點。2012年，萬科率先提出“行業已進入白銀時代”的判斷，積極謀求轉型。2018年，萬科又提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”的底線戰略，并在內部例會提出要 “活下去”。

作為中國為數不多的資產萬億級企業，是居安思危，還是憂慮過度？

“中國的城市化過程沒有結束，城市對于空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但是，房價單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束了。”萬科在2018年年報《致股東信》中表示。

轉型并非易事。年報顯示，萬科的資產規模達到1.53萬億元。以萬科的大體量和行業環境來看，“能支持出現營收千億級企業的實體經濟領域不會特別多”，“幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬元計、可以依托標準化快速復制的實業業務”。

“讓賺大錢的人去賺小錢，難度太大。”郁亮表示，物業、物流等業務“每平方米賺的錢以幾毛、幾分為單位”，創造的利潤遠不及傳統開發業務。不過，為了支持企業未來的持續增長，轉型勢在必行。

3月26日，郁亮在萬科2018年業績推介會上表示，雖說白銀沒有黃金那么好，但白銀也是貴金屬。在白銀時代就啟動轉型，萬科才有足夠的時間來思考和探索。白銀時代是一個很長的階段，轉型和變革同樣需要很長的時間。等到青銅時代再轉型，就來不及了。“六、七年以來，我們的判斷沒有任何改變”。

提供軟件、空間和內容，能力從何而來

當房地產進入“白銀時代”，新的增長點是什么？

萬科集團總裁祝九勝表示，作為頭部地產商，萬科不再簡單追求、依賴做大規模，而是在“能力”上做到領先和領跑。“所謂領先，要能夠先看到人們的需求變化、市場的變化，能夠先一步找到答案。所謂領跑，就是能夠給人們提供更多的產品和服務”。

2018年，萬科調整戰略定位，成為“城鄉建設與生活服務商”，提供除了硬件之外的軟件、空間和內容。

在祝九勝看來，萬科在部分運營板塊初步建立了“能力”。首先是租賃住宅，去年萬科將其提升為核心業務，圍繞核心城市加大對租賃住宅的布局。截至年報披露日，共完成55億元住房租賃專項公司債券發行，為租賃住宅業務發展提供資金支持。數據顯示，旗下長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%，一年租金收入近8億元。上海萬科和上海閔房集團打造的長租公寓，試點在商住兩用房辦理居住證，為租戶提供便利。

物流倉儲服務同樣進行探索。旗下萬緯物流成為國內領先的物流服務商。截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業的建筑面積約971萬平方米，其中穩定運營項目平均出租率為96%。去年，萬緯物流收購融合太古冷鏈物流，在高標庫基礎上延伸出冷鏈業務，提升運營能級。

物業服務是萬科的優勢板塊，2018年實現營業收入98億元，同比增長33%。祝九勝表示，物業服務范圍正在擴大，從“只管自己開發的樓盤”，發展到“管小區、管社區、管城區”。

基本盤是“活下去”的根基

作為萬科傳統主業的開發業務，去年增長亮眼。年報顯示，2018年，萬科實現銷售面積同比增長12.3%。所銷售的產品中，住宅占比84.9%。在全國商品房市場的份額由3.96%提升至4.05%，在24個城市的銷售金額位列當地第一。

在郁亮看來，基本盤是保證萬科“活下去”的關鍵，脫離基本盤將失去“活下去”的根基。

基本盤并不僅僅是開發業務。“除了房地產開發業務，公司各項業務都要明確自己的基本盤。萬科不是要收斂其他業務，而是要聚焦收斂每塊業務的經營管理動作。”郁亮說，轉型與鞏固提升基本盤的關系，就像一枚硬幣的兩面，互為表里。

作為資產萬億級房企的領頭人，郁亮曾在內部目標與行動溝通大會上表示，今年的重點之一是基于市場，認真梳理約1.5萬億元的資產。“調整好資源，把不好、沒潛力、閑置的、浪費的資源處理掉”，“配置好資源，包括項目、資金和組織資源，把資源用在更有發展潛力的業務上去”。