越秀地產養老地產野心：目標十年規模百億

來源：和訊網2017.8.1

“變則興，不變則衰。”一直堅持住宅與商業并舉的越秀地產（廣州市屬國企越秀集團旗下地產平臺），正借助新一輪地方國企改革春風，將觸角延伸至更多領域。

7月26日，越秀集團董事長張招興在廣州市華南醫養融合研究院成立儀式上對外宣布，進軍養老產業是地產板塊的一次創新嘗試，未來10年，集團計劃將在廣州、長三角和華中區域開展50個養老項目。是日，由越秀地產全資控股、籌備一年有余的“越秀養老產業投資控股有限公司”宣告成立，作為推動養老產業的業務主體，該公司將與越秀地產旗下住宅與商業兩大業務平行。

在行業集中度不斷提高、千億級房企增至12家的大背景下，越秀地產顯然是要通過新業務拓展增加話語權。2015年底，越秀地產在制定“十三五”發展規劃時將其中期目標銷售額定在500億區間。越秀地產投資者關系總監姜永進表示，從目前的市場競爭格局來看，要保持在行業的地位，500億元目標還是不夠的，所以希望做得更好。

據了解，為支撐越秀地產“十三五”戰略及區域業務擴張目標，越秀地產準備在內部啟動“鴻鵠凝志”計劃，在“十三五”期末培養出50名后備區域總和150名項目總。據悉，今后在越秀地產要晉升為區域總助、項目總，均需參加“鴻鵠凝志”計劃培養訓練。

如何把握國企改革及母公司內部資源傾斜契機進行公司適度擴張，如何通過新業務拓展實現新的利潤增長點，對于張招興和他的團隊而言，接下里的工作并不輕松。

借力基金

據悉，今年以來，越秀地產已在廣州、武漢等地開展了4個養老項目。其中位于廣州海珠區的“海頤苑”項目，由越秀集團旗下廣紙集團原宿舍的8棟單體樓改造而成，總建筑面積約1.6萬平方米，預計提供養老床位約300個。而武漢精武路養老項目則計劃建40層高，提供450-500個養老床位。

越秀地產副董事長、總經理林昭遠透露，越秀養老項目也將考慮利用集團內部的一些新的及在建的物業資源。“公司把養老產業作為戰略新興業務重點發展，未來十年，養老資產管理規模要達百億元。”

顯然，在中國老齡化程度日趨明顯，億萬老人背后待開發的巨大“隱性剛需”，連越秀地產這樣的國企都意圖分一杯羹。不過，房企若真想品味出其中的“甘甜”，卻還需邁過幾重“大山”。

“盈利模式的不成熟，養老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發展養老地產的最大掣肘。”同策機構研究總監張宏偉對時代周報記者表示。

保利地產董事長宋廣菊也坦承，養老地產這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。

在此情況下，保利將養老地產的盈利模式定位為“微利”。其盈利路徑是：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市。

簡單來說，養老地產更接近于持有型商業地產的運作模式，需要較多的資金沉淀，投資回報周期長。但對于擅長商業地產運營并擁有信托基金公司的越秀地產來說，這似乎并非難事。

作為唯一擁有房地產信托基金并已在香港上市的公司，“先拿地、后付錢”的開發模式，曾是越秀地產最得意之事。

簡而言之，越秀地產與公司直接持有39.1%股權的越秀房地產信托投資基金合作，以較低成本獲取土地進行開發，當項目開發形成銷售后，根據項目的情況選擇回購。

舉例來看，2013年，越秀地產購入7宗地塊，總金額約201.24億元，但這當中有4宗地和基金合作，越秀實際支付的拿地款僅為58.17億元。通過這種新擴張模式，越秀地產既能加快擴張速度，又能保持較低的資產負債率，進而達到低成本融資的目標，可謂一舉兩得。

張招興還舉例稱，像武漢精武路項目這樣難得的土地機會，如果讓越秀地產自己馬上拿出90億元的資金去競標，不太可能，這個時候找基金合作，這就是抓住原本抓不住的機會。

2013年9月12日，越秀地產以90.1億元總價拿下了武漢精武路地塊，折合樓面地價12617元/平方米，創下武漢當年總價、單價“雙料地王”。張招興續稱，“2013年買下這塊地，我們會在2014年、2015年的整個土地開支中，把握好現金和基金回購的時間和節奏，避免對我們的基金產生壓力。這不僅提前抓住了機會，還提高了周轉效率，提升了回報率，這就是我們的運作方式。”根據2016年年報，越秀地產通過越秀房地產信托投資基金間接持有出租性商業物業約74萬平方米，實現營業收入18.4億元，同比增長7.5%。

針對上述國內養老產業面臨的困境，越秀地產表示，公司將先以私募基金、養老、保險資金等進行投資，通過控制土地成本和開發成本，產品可售部分通過會員卡/產權銷售實現資金快速回籠。運營期間，通過私募、ABS等培育實現持續穩定的盈利。最后，利用私募基金、REITS等金融工具實現資產和服務的培育及價值變現。

集團資源導入

房地產行業集中度提升成為趨勢的“大象起舞”時代，碧桂園、恒大、融創等競爭對手帶來的危機感，讓越秀地產管理層不得不將“如何做大規模”列為接下來的工作重點之一。

于是，越秀將其2017年銷售目標定為330億元，并計劃在“十三五”期末實現500億元進取目標。這意味著除了新業務拓展，越秀地產還需要更多土地資源以備日后發展。針對拿地，姜永進介紹，未來越秀地產的拿地增儲方式有五個，包括利用母公司資源平臺優勢；強化同國企戰略合作；積極與同行合作并尋求并購機會；參與“三舊”改造等城市更新項目；以合理價格從公開市場拿地。

而這其中，母公司越秀集團資產注入無疑最具想象。

此前，越秀集團中期目標為在“十三五”期間，越秀要實現年利潤長期保持100億元以上“十三五”末達到150億元的規劃目標。

彼時正值廣州全面推進國企改革之際，于是，與市屬國企間的戰略合作，便成為越秀集團發展壯大的重要抓手之一。

2016年，越秀集團相繼與廣州港(6.850, -0.05, -0.72%)集團、廣州日報報業集團簽署戰略合作協議，其中與廣州日報合作便提到要共同盤活存量土地資源、開發創意園項目。2017年6月7日，越秀集團與廣州市城投集團簽署戰略合作協議，雙方將在商業和住宅地產、產業園區、市政基礎設施、綜合管廊、綜合交通樞紐等方面的開發建設以及養老產業開展合作，共同盤活土地和物業資源。2017年7月10日，越秀集團牽頭設立廣州城市更新基金，基金總規模2000億元，其中首期基金—“廣州軌道交通城市更新基金”規模為200億元。

而作為越秀地產旗下唯一地產平臺的越秀地產，無疑會借此獲得更多的土地及物業資源。越秀地產2016年中期業績會上，越秀集團總經理朱春秀向時代周報記者透露，越秀集團已和廣州地鐵簽署戰略合作協議，重點就是地產和金融的合作，其中在金融這塊已有合作，地產板塊也已在探討階段。

2016年11月7日，越秀地產成功向母公司廣州越秀集團有限公司收購南沙十期地塊，總建筑面積約94萬平方米，支付總代價約為25.88億元，平均樓面地價約為每平方米2700元。越秀地產方面還透露，2017年集團還會有資產注入，但規模尚不能披露。

此外，針對上述廣州城市更新資金，越秀地產還專門成立了城市更新集團，聚焦基于TOD模式的軌道交通沿線土地開發、國企土地合作更新改造、主要城市功能區的片區策劃等。廣州地鐵集團丁建隆董事長公開表示公司愿意把相關沿線資源，與包括越秀地產在內的合作伙伴一起做優做大。據悉，今年廣州要開通4條地鐵線，地鐵里程將達到400公里，明年500公里。另據網易報道，越秀地產和廣州地鐵還將成立聯合工作小組操盤項目，目前已對接一條地鐵線。

而為了配合公司適度擴張，越秀地產還對其內部組織架構進行了優化，形成“戰略型總部、統籌經營型區域和操盤型項目”的 2.5級管控體系，同時組建商業運營、產品中心、財務中心和物業服務四大平臺。

越秀地產養老地產野心：目標十年規模百億

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