一些房屋中介在租房合同中嵌入融資合同條款，租客在不知情的情況下與金融公司形成了“貸款”關系，原本按月支付的“租金”，卻變成了按月償還的“貸款”。“信用租房”套路讓一些租客深受其害，如何避免類似情況的再度發生？市人大代表沈麗娟在今年市人代會上提交了一份關于整治房屋中介行業亂象問題的建議，日前這份建議得到“解決采納”的答復。

租客不知情中“被貸款”

什么是“信用租房”套路？沈麗娟為此做了一番調研。簡而言之，租客通過房屋中介租房，中介工作人員向租客提出，租客的“芝麻信用”滿足一定條件可享受免押金租房，而在操作過程中卻通過“偷梁換柱”給租客辦理貸款，即誘導租客通過借貸平臺小程序辦理貸款手續，繼而由租房者向金融企業“貸款”后一次性付清全部房屋租金，如此一來，接下來的“租客按月支付”房租實質上變成“按月還貸”。如此一來，中介公司可快速吸納大量資金流以便快速擴張，租客卻在不知情的情況下“被貸款”，一旦租客中途退租，中介公司無權解除貸款，租客要經過冗長的訴訟程序才能獲得租金退還。

因為信息不對稱，房東一方也深受其害。貓膩在于“獨家代理”協議。沈麗娟調研發現，中介公司以“保證高價出售”“限期若不售出可獲得賠償”等條件誘導房屋出賣方與其簽訂約定有效期的“獨家代理”協議，約定房屋必須經由該中介機構出售。但由于房屋中介企業信息共享，若由其他中介機構居間后出售，出賣方仍需向簽訂“獨家代理”的中介機構支付相對應的中介費用，且中介機構往往會在“獨家代理”協議不明顯的地方用小號字體標注“合同期滿后若乙方不提出終止合同，則自動續約”字樣，導致房屋出賣方在不知情的情況下“被獨家代理”，造成較大金額損失。反之，如該中介機構未按約定期限內將房屋出售，出賣方則可按協議約定的“賠償三個月工資”等條件索賠，但所謂工資可能只是幾百元的“底薪”，相對出賣方造成的損失可謂杯水車薪。

房產中介行業還混有一批專業“假談”團。沈麗娟發現，為促成交易，中介安排的專業“假談”團頻頻在二手房市場現身，中介機構組織員工冒充購房者上門，通過“假談”降低房東價格預期，以較低價格“網簽”鎖定房源。然后繼續尋找下家高賣，取消之前的網簽，簽署新的合同完成房屋過戶。

“從法律法規方面看，房屋中介侵犯了租客的知情權，欺詐性地利用租客的個人信用為中介自身獲得貸款資金。如果房屋中介經營不善發生倒閉，租客在被動中止租約的情況下卻無法中止償還貸款的責任，否則個人信用記錄就會受到損害。”沈麗娟認為，信用租房套路、“獨家代理”協議等嚴重擾亂市場秩序，這反映出房屋中介行業管理機制不完善，缺乏有效監管，亟待整治。

為此，沈麗娟建議，制定房地產經紀公司準入制度，建立保證金制度；同時加強對門店的經營資格審核，特別關注房地產“加盟”門店的管理。并建議房屋中介市場建立黑名單與退出制度、消費者評價制度、市場預警信息發布制度。

在她看來，中介行業亂象根源在于法律規定不明確，建議建立統一的市場管理規范，明確“負面清單”；并聯合對中介行業違規涉及金融業務的予以查處；規范市場運作機制，強化日常監管，對發布虛假房源信息、侵占挪用交易資金、哄抬房價、炒買炒賣房地產、泄露客戶個人信息等問題加強監管。

加強規范“租金貸”相關業務

這份建議獲得承辦部門的重視。近年來，國家對于房地產經紀人管理的政策出現了較大的變化，房地產經紀人職業資格從準入類調整為水平類，并取消房地產經紀機構設立準入要求。部分企業擴張過快，從業人員良莠不齊，惡性競爭激烈，行業亂象時有發生。

市房管局表示，2017年以來，本市住建、工商、物價等部門持續開展房地產經紀專項整治工作，加大對違法違規行為的查處力度，先后查處并曝光了以虛假網簽鎖定房源、誘騙消費者交易、發布虛假房源、為交易當事人規避稅費、以虛構房源、虛標房屋價格等方式進行虛假宣傳、虛簽房地產交易合同等一大批典型案例。整治工作開展以來，全市共計檢查各類房地產經紀企業1萬余家。作出行政處罰超過100件，立案調查200余件。

“雖然房地產經紀專項整治工作取得了一定成效，但是問題依然突出。”該局表示，將加強規范“租金貸”相關業務。目前，市住建委、市房管局、市金融辦、人民銀行上海總部、市銀保監局等五家單位聯合發布《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，對租金貸業務管理明確要求，包括租客知情權、合同分簽、網簽規則、期限匹配、租約登記、金額設限、行業自律等七個方面。人民銀行將及時督促商業銀行審慎開展個人住房租賃融資業務。同時，完善房地產中介管理的法規，探索建立行業經營標準。對于房地產經紀機構和人員虛假網簽、虛假宣傳、泄露個人信息、收取價外價、違規提供金融服務等市場反映突出的問題列入行政處罰范圍；對發布虛假房源、侵占挪用交易資金、哄抬房價等嚴重侵害群眾利益的行為提高罰則標準，提高違法成本，并加強社會曝光度，加大處罰和震懾力度。

市房管局表示，研究完善房產中介市場長效管理制度，推進行業信用體系建設，建立房地產經紀機構和從業人員信用檔案和中介行業守信激勵和失信懲戒機制，逐步實現經紀機構和從業人員的實名制、全覆蓋管理。并逐漸引入紅黑名單與行業退出機制。