在“老工人新村”曹楊新村街道，這兩年來老舊公房加裝電梯的腳步漸漸加快，已有6臺電梯完成施工并正式投入使用，每一臺電梯的完工都凝聚著樓組居民的努力與堅持。

這項民生工程的背后，“曹楊加裝電梯指導辦公室”功不可沒。去年9月成立的這個“加梯辦”，采取“街道職能科室指導+社會組織輔助”的新模式推進居民區加裝電梯工程。“加梯辦”成立一周年之際，曹楊新街道這幾天又發布了干貨滿滿的《既有多層住宅加裝電梯100問》“寶典”，聚焦“基本知識”、“意見征詢”、“方案設計”、“申報審批”、“施工竣工”及“維護保養”六方面，將相關政策和實踐經驗轉化為答案，幫助普陀居民成為加裝電梯專家。

曹楊新村街道已經裝好的電梯

如何跨出加裝電梯第一步

什么樣的房屋可以申請加裝電梯?根據“寶典”的總結，加裝電梯的既有住宅應同時滿足這樣的條件——符合現行城市規劃、建筑設計、消防和結構等規范和標準；未列入房屋征收范圍和計劃；所在樓組90%以上業主同意，且無明顯反對意見，涉及占用小區土地或專有部位的，應當征得相關權利業主三分之二以上同意；建筑間距控制符合本市舊住房綜合改造管理有關規定。

哪些情況導致老舊住宅電梯無法加裝?根據目前了解的情況，影響樓組加梯的因素主要包括這幾點，樓與樓之間的間距過小或不符合規劃規定；樓組與小區用地界限（紅線）距離不滿足加裝電梯；小區電容量不足以支撐新增電梯的運轉；樓組周邊遇到地鐵、化糞池、高壓線等復雜情況，需深入勘測；樓型限制，難以解決采光、通風、消防安全等問題。

尚未成立業委會的小區如何申請加裝電梯?未成立業委會的由所在地居委會為申請人；直管公房和系統公房應由房屋所有權人或者委托管理人為申請人。

意見征詢環節，還有很多受關注的問題。諸如，如何跨出加裝電梯第一步？可以向所在街道職能科室、加裝電梯指導辦公室、居委會了解加裝電梯相關政策，初判本樓組是否滿足加裝電梯的條件及實施路徑的可行性和工作流程。

經過“寶典”梳理，前期意見征詢期的基本流程變得不那么復雜。第一步，成立樓組加梯自治小組；第二步，樓組2/3意向征詢（可選擇項）；第三步，設計初步加梯方案；第四步，樓組業主方案征詢；第五步，小區業主方案征詢；第六步，意見征詢相關結果公示。

對于加梯自治小組成立的要求，“寶典”也進行了具體指導——因為項目涉及工作較為繁雜，建議成立由3-4人組成的加梯自治管理小組，作為推動該項目的治理團隊。小組人員產生方式可以是組織推薦或自薦，經樓組居民同意后成立。要做好自治小組的職責分工，根據工作背票和專業特長，對外聯系，資金管理，政策解讀，矛盾調解等方面進行分工合作，確保自治小組運行有序。

意見征詢過程中，一般會有兩種情況引起分歧：來自底層居民的分歧，是因為電梯加裝帶來噪音、擋風、采光等問題；中高層居民的反對，則主要因加梯費用的匹配分攤。

每一筆費用產生在哪些環節？

最受居民關注的資金籌措問題，“寶典”作出詳盡說明。加裝電梯資金籌措方案包括，加裝電梯建設費、運行和維護保養費及電梯改造、大修等資金籌措及分擔方案。

整個項目可能產生的費用有哪些?在一般情況下，設計的費用大概包括：電梯單價；380V動力電接入費用；擬加裝電梯部位的基坑施工與電梯井道結構施工費用；擬加裝電梯部位地下煤氣、污水等管道移位費用，多層房屋北立面架空強電、弱電移位改裝費用，外立面其他附屬物移位費用；電梯加裝前的地質勘察、房屋檢測等二類費用；代建服務費、施工監理費、設計費、專家論證評估費等二類費用；購買相關資料等實施過程中的預備費用；此外，還有施工過程中產生的不可預計費等等。

目前多層住宅增設電梯的改造資金和運行維護費用均要由本幢樓業主預先籌集，竣工驗收后，方能向政府辦理申請補貼手續。

而加裝電梯的資金費用如何分攤？主要包括兩部分資金費用的分攤，第一筆，是前期的土建設備安裝費用——由有關實施單位、設計單位進行評估，根據實際測算出具預算。該費用按照樓層高低進行合理分攤，一般1樓不出資，其余樓層則“受益越多，出資比例越高”，如5%-15%-20%逐級累加，總值100%。但也存在如3樓出的比6樓多，只需要居民間能自行協商，費用籌措到位即可；第二筆，是日常運營維修維保費用。該費用的分攤比例可由居民自行協商，可參考設備安裝費用的比例。若干年后存在的電梯大修費用（如更換發電機、鋼絲繩等），收取標準則參照物業管理條例內的建筑面積比例，進行取值，產生的費用進行分攤。“寶典”還特別提醒，以上費用，建議前期在做征詢時即告知居民并讓其簽字同意。

那么，政府有沒有加裝電梯的資金補貼呢？目前根據《關于本市既有多層住宅加裝電梯試點政府補貼有關事項的通知》（滬財建[2014]2號）政府按照加裝電稀施工金額的40%予以補貼，最高不超過24萬元/臺。電梯施工金額是指加裝電梯主體工程費用及相關的其他費用支出。

加裝電梯是否要進行不動產登記？

加裝電梯后續管理問題，也是決定電梯工程能否真正惠民的關鍵因素。

一般情況下，增設的電梯質保和維保時間分別是多少？“寶典”詳述，根據與電梯加裝實施單位簽訂合同為準，具體以業主與實施單位協商確定，目前實際有1-5年不等。而電梯質保和維保包含這些方面，對電梯設備元器件和土建混凝土鋼結構等的質量保障，維保一般分為半月（檢查機房環境、轎門運行情況等）、季度（檢查減速機潤滑油油量、編碼器工作狀況等）、半年（檢查電動機與減速機聯軸器連接、控制柜各儀表顯示情況等)、年度（轎廂意外移動保護裝置動作試驗、檢查隨行電纜無損傷變形等）四個周期項目。

維保期過后，業主應該如何維保電梯？申請人可以委托物業服務企業對完成增設的電梯進行運行管理，并由物業服務企業與有資質的電梯維修保養單位簽訂電梯日常維護保養合同，對電梯進行日常維護保養。申請人也可以直接委托有資質的電梯維修保養單位對電梯進行運行管理和日常維護保養。

業主也可以與物業公司協商，委托其進行電梯管理。具體來說，物業費用以及維修費用，以物業和業主簽訂文件為主，一般情況下，將電梯日常管理費折合一定金額，納入小區物業管理。

還有一個居民尤其關心的問題，加裝電梯是否需進行不動產登記？“寶典”闡述，加裝電梯新增部分，不再另行測繪，不計入各分戶業主的產權面積，不再辦理不動產登記。

增設電梯后產權歸誰所有?增設的電梯及井道等建筑物或者構筑物，其產權屬于該幢房屋全體業主共同所有。增設電梯后，申請人應當按照《上海市房地產登記條例》等有關規定向區（縣）房地產登記機構申請在相關權利人的房地產權證上予以注記。