房地產行業“運營為王”的時代正在來臨！

鑒于此，萬科開始做商業，參股物流倉儲企業；龍湖地產把2020年租金收入目標提升至60億元；遠洋地產在加碼持有型物業……

近日，中糧地產北京公司總經理周鵬也向《證券日報》等記者表示，房地產開發環節依然重要，但重度運營時代已經來臨，運營管理與物業管理等全生命周期鏈條已成為上市房企價值成長的關鍵。

　　地產“后開發時代”來臨

“以2016年結束作為分水嶺，之前是房地產‘開發時代’，之后是房地產‘后開發時代’。”不到一個月前，馮侖在個人微信公眾號上表示，開發時代的產品只是住宅，商業模式以快銷為主，“就是比誰賣得規模大，誰賣得速度快，誰的成本低”。而后開發時代，開發商的核心競爭力已經發生轉移。

《證券日報》記者也注意到，此前以住宅開發為主的房企，越來越多地提出了持有物業運營收益目標，綜合業務比較豐富的房企，已開始進一步塑造精細化、專業化的運營能力。正如馮侖所示，在規劃面積內講空間故事，以財務能力為后盾，比誰的財務成本低，誰就能適應更多不同的產品形態，“建筑能力不再是競爭力，而運營能力則變成了核心競爭力”。

多位業內人士已經達成共識，房地產傳統的“重開發輕運營”模式即將遭遇天花板，若過度依賴開發業務，利潤指標將隱藏危機。“房地產已進入后開發時代”，新的模式則是運營為王。

在周鵬看來，房企間的競爭已從規模、成本、速度轉移到聚焦客戶、全面運營能力等實力上。未來5年，中糧集團地產板塊北京區域的目標是，持有型物業年營業額北京排名第一，銷售型年總銷售額北京排名前五位。為實現向“重度運營”的轉型，中糧集團地產板塊北京區域專門提出了“C.O.R.E.”品牌力模型，即在客戶服務、運營能力、資源整合和產品力四個維度來開發新的商業模式。

鑒于北京區域是中糧集團地產板塊的橋頭堡和大本營，業內認為，這意味著中糧集團地產板塊正向“重度運營”轉型，未來更看重客戶資產和可持續運營收益。

　　向“重度運營”轉型

“運營時代來臨之后，并非什么房企都能適應的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，中糧集團地產板塊北京區域鎖定新中產階級，押寶“重度運營”倚重的是母公司中糧集團獨特的產業布局。

中糧集團旗下有11家上市公司，覆蓋了糧、油、糖、棉等核心業務和食品、金融、地產等板塊，形成了與大眾生活密切相關的多元產業結構。比如中糧集團地產板塊北京區域，就充分整合內部各業態、各業務板塊資源，形成了包括居住、辦公、旅行、社交、飲食、娛樂于一體的城市生活生態圈。

另外，在商業地產運營領域，大悅城正在加快復制，不久后該公司與華遠地產合作的京西大悅城將投入運營，屆時僅在北京，大悅城就將達到3個。此外，在高端項目和城市更新方面，中糧集團地產板塊也均有產品線布局。

綜合來看，中糧集團地產板塊越來越重視運營收益，存在資金承壓的風險，也有中長期盈利能力處于行業高水平的可能性。

值得一提的是，中糧集團地產板塊北京區域今年在土地市場十分活躍，新獲得朝陽、石景山、豐臺、房山等區域的5個地塊。目前來看，中糧集團地產板塊主要布局在核心的一、二線城市，土地儲備可滿足公司未來3-5年的發展需求。同時，近年來中糧集團地產板塊還參與了城市更新，并有意深入產業地產領域。據周鵬透露，公司將通過實現中糧兩鏈戰略聯動，產城融合，打造住職游學為一體的未來城鎮，探索有中糧特色的、可持續化的全新造城模式。

另有業內分析師稱，中糧集團地產板塊將充分受益于國企改革大勢和集團內部資源整合。若能有長期低成本資金支持，運營性收益可期。