上海有這樣一個小區：跨越靜安與寶山兩個行政區，分屬兩個街鎮、兩個居委會管轄；由一個物業公司管理、一個業委會自治。小區地域上的分隔，一度造成了居民心理上的隔閡。因居住其中的居民意見不合，引發了一系列社區治理的難題。去年以來，在黨建引領下，兩區街鎮、居委會成立了聯動工作機制，并推動小區高票選出了業委會，小區治理開始慢慢走上正軌。

底子最好的小區，卻是一塊“燙手山芋”

藝康苑小區，東至安澤路、西至三泉路、南至保德路、北至共康路，在靜安區彭浦新村街道很出名。

一是因為藝康苑是商品房小區，在老公房集中的彭浦新村街道中，當時小區硬件條件最好；二是因為藝康苑的社區治理矛盾多，居民與居民之間、居民與物業之間經常發生齟齬。

“小區一些公共路面開裂、下沉多年，沒有得到及時修復；一般商品房小區都有的監控探頭，我們小區的探頭壞了也沒人管；由于管理不到位，小區盜竊案件經常發生。”記者在小區采訪時，聽到有居民這樣抱怨。

居民抱怨的矛頭指向物業管理，背后卻是業委會、物業、居委會這社區治理的“三駕馬車”出了問題。

藝康苑有個特殊情況：由于歷史原因，小區跨越靜安與寶山兩個行政區，分別處于彭浦新村街道與廟行鎮轄區。建成近20年，小區是由一個物業公司執行同樣的管理標準，組建一個業委會實行業主自治。但由于地域分布的特殊性，在治理上產生了很多在其他小區不存在的問題。

兩個行政區的民生政策力度不同、兩個街鎮的治理手段不同。如，靜安區有些資源免費配送項目，按照政策，只能輻射靜安區居民，同在小區內的寶山居民就享受不到；小區里一些生活設施的維護工程，一個區有，另一個區卻沒有。久而久之，不同區域的居民在獲得感上就產生了一定差異，也慢慢在居民心中生成了一道“隱性圍墻”。

而這道“隱性圍墻”的存在，時常讓小區一些重要公共議題，很難達成一致意見。

兩年前，有一邊區域的街鎮想對小區內的公共綠地進行微更新。考慮到藝康苑屬于商品房小區，街鎮希望，由街鎮財政補貼一部分資金，不足部分由小區維修資金出，以調動起居民的自治熱情。但當時不少住在另一邊區域的居民明確表示反對，他們說：“綠地盡管是公共的，我們也經常到綠地活動；但綠地在另一邊區域內，從維修資金中出一部分，我們不愿意。”近年，因為兩邊居民訴求較難一致，不少好的社區自治項目、維修項目無法有序、有效開展。

本來應該代表業主進行小區自治的業委會，卻由于內部管理機制不順、成員之間溝通不暢等問題，一度成為兩邊業主矛盾爆發的平臺。業委會成員“罷工”、相互指責等事件也曾發生過。

三駕馬車“跑不順”，小區物業管理水平日益下降、整體環境面貌不盡如人意，居民的滿意度、獲得感也大大降低。近年來，藝康苑小區居民到相關部門、通過有關渠道進行的投訴非常多，成為社區治理的一塊“燙手山芋”。

雙方街鎮聯手，共破居民心中的“圍墻”

藝康苑的治理難題，一直被彭浦新村街道的黨員干部掛在心上。

去年以來，帶著藝康苑等社區治理議題，彭浦新村街道黨工委與廟行鎮黨委負責人多次進行溝通。兩方達成一致：在黨建引領下，要聯手推動藝康苑小區走上社區治理正軌。

去年7月，藝康苑啟動業委會換屆選舉工作。由于小區積累的矛盾較多，業委會換屆工作一上來就推進艱難。

“業委會換屆選舉，是雙方街鎮推動小區治理走上正軌的契機。”彭浦新村街道黨工委書記任偉說。帶著這樣的想法，彭浦新村街道黨工委與廟行鎮黨委主動跨前一步：雙方為藝康苑治理工作專門建立了“街鎮領導因事溝通、街鎮職能部門定期溝通、居民區黨組織、居委會共事互通”的工作機制，在街鎮、居民區層面先理順好諸多關系。

業委會選舉工作順利推進的關鍵，是要取得大部分業主的支持。而藝康苑情況特殊，要讓業主能齊心參與社區治理，先要拆掉他們心中的那道“隱性圍墻”。

在彭浦新村街道自治辦牽頭下，雙方街鎮房管辦主任、居民區黨組織書記、居委會主任等，在小區內召開了7次業主接待會，面對面傾聽業主訴求、對換屆選舉工作進行解釋。

看到小區貼出的接待業主的公告，小區業主反應非常熱烈。“在前面兩次接待會上，來的業主一波接一波。本來預計半天結束的接待會，從早上9點持續到下午1點。”彭浦新村街道自治辦主任趙瑛說，盡管很多業主帶著怨氣而來，但能看出，他們都非常關心小區事務，出發點是希望小區治理好。

對業主提出的小區物業管理問題，能立即整改的，雙方街鎮職能部門當場給出回應，會后立即想辦法解決。如，有居民反映，小區一些監控探頭壞了，沒得到及時維修或換新，居民擔心外出時家中安全得不到保障；有居民反映，小區一些樹木長得太高、太密，造成居民家中冷天曬不到太陽、熱天吹不到涼風。會后，雙方街鎮各自協調資源盡快為小區應急加裝了監控探頭，確保了公共活動空間、主干道、圍墻等關鍵部位的監控覆蓋；對于樹木的修剪問題，雙方街鎮積極研商方案，對遮蔽較嚴重的一些樹木實施了修剪。

對需要通過啟動維修資金、召開業主大會才能解決的管理問題，雙方街鎮職能部門與居民區負責人會向業主進行耐心解釋；對業主之間因個人的不信任而引發的矛盾糾紛，雙方街鎮職能部門與居民區負責人則引導業主，要先放下矛盾、向前看。雙方街鎮職能部門與居民區負責人向業主們坦陳：小區跨越兩區、分屬兩個街鎮與居委會是客觀存在的事實，雙方街鎮與居民區正聯手理順相關工作，也希望業主共同參與其中、共同努力，治理好小區。

在一遍遍解釋溝通中，越來越多的業主開始理解：盡管處于不同行政區，但大家都是一個小區的業主，小區治理難題，必須共同面對才能找到解決之道。

接待會一場場開下去，前來溝通、投訴的業主越來越少了；他們心中的那道“隱性圍墻”，開始慢慢松動。

“定制”小區議事規則，推動業委會高票當選

真正打破那道“隱性圍墻”的，則是對小區議事規則的大膽設想。

在前期了解情況中，雙方街鎮與居民區負責人就發現了業主對業委會選舉集中在一個焦點問題上：如何平衡不同區域業主的話語權。

藝康苑有1300多戶居民，四分之三戶數居民處在靜安區，四分之一戶數居民處在寶山區。按照《上海市住宅物業管理規定》，在討論決定重大事項時，由于靜安區的業主占有大多數，造成少數人的話語權會被忽視。

因此，在業委會籌備選舉之初，一些處在寶山區的業主擔憂：如果還是按照過去的業主大會議事規則，將無法保證不同區域業主的話語權。

一般而言，小區議事規則的制定是在業委會選舉產生后，由業委會制定，并經業主大會表決后生效。考慮到藝康苑的特殊情況，彭浦新村街道決定跨前一步。在獲得靜安區、寶山區房管部門的專業力量支持下，街道出面請相關業務領域專家，協助擬定了適合藝康苑特點的定制版“藝康苑議事規則和管理規約框架草案”。

“‘藝康苑議事規則和管理規約框架草案’按照小區特點進行了一些創新，兼顧了處在不同區域的業主的話語權。”市物業協會專家庫成員楊冶說。

“藝康苑議事規則和管理規約框架草案”在專業人士、街鎮與居民區負責人中經過十幾次的討論研商，在居民區黨組織成員、業主代表和樓組長間進行意見征詢修改后，向全體業主公開宣傳；最終，在小區業主間取得了基本共識，形成了一個能為新一屆業委會和全體業主提供參考的議事框架文本。

一切水到渠成。今年9月28日，藝康苑召開業主大會，成功選出7位業委會委員，他們中有共產黨員6人，平均年齡62歲，大專以上學歷6人。讓人意想不到的是，7位委員都以92%以上的得票率高票當選。“業主參與選舉的主動性和意見表達的集中性，充分體現了他們對黨組織的信任和對新一屆業委會的期待。”彭浦新村街道副主任劉少軍說。

業委會成員選出后的第二天晚上，兩個街鎮在小區內以“禮贊新時代，攜手譜新篇”為主題舉辦迎國慶文藝晚會。晚會上，除了居民的載歌載舞，最引人注目的是新一屆小區業委會成員的集體亮相。小區業主通過他們的精神面貌和堅毅的表達，對小區未來發展的前景充滿期待。當晚，業主微信群中一片沸騰，有業主通過微信向居民區書記、主任表達了他們對小區發展的信心。

在國慶長假期間，業委會成員密集調研小區情況，列出了一系列需要整改的問題清單。這幾天，他們正與兩個居民區黨組織、居委會以及街鎮職能部門商議下一步如何進行整改。

彭浦新村街道黨工委書記任偉說，彭浦新村街道與廟行鎮將居民需求放在心中，以為小區居民謀求最大幸福為工作目標，共同跨前一步，消融歷史隔閡，共促藝康苑小區發展。我們要“不忘初心、牢記使命”，推動這個形態特殊的小區成為兩區街鎮聯建的亮點，讓生活在這里的居民感受到更多的幸福。

【記者手記】“跨越兩區”應是亮點，不是包袱

兩年前，記者第一次走進藝康苑小區，當時這個小區超高的綠化覆蓋率給記者留下深刻印象。藝康苑是上海首批綠色園林小區之一。一般商品房小區的綠化覆蓋率在30%左右，這里高達48%。小區綠化多，養護成本自然就高，小區物業費多年未漲過，光靠物業養護綠化有些吃力。早些年，在街鎮黨組織的引領下，小區居民自發成立過護綠小隊。不少愛綠居民自掏腰包購買了綠樹在小區栽種，還有居民認養了綠樹勤勤懇懇進行日常維護。正是如此，小區的“郁郁蔥蔥”在一定程度上得以延續這么多年。

從這一小側面可以看出：藝康苑小區不缺少熱心的居民志愿者，有著一定的群眾自治基礎。居民參與小區治理有熱情，關鍵在于如何引領。兩區街鎮與居民區黨組織應當仁不讓地做好“引路人”。

藝康苑的社區治理一直磕磕絆絆，表面看，是由于小區跨越兩個行政區，逐漸“造起”居民內心的“圍墻”；但根本原因是居委會、業委會與物業公司這“三駕馬車”協調失當。

藝康苑小區建成近20年，各種矛盾積累已久，理順各種關系不容易。街鎮基層干部不辭辛苦，為小區治理奔波。有街鎮職能部門負責人從去年下旬以來，各種溝通會、協調會前后參加了50多場；有居委會干部放棄晚上與周末休息，挨家挨戶上門做業委會選舉動員工作。

在這一過程中，基層干部服務居民的理念發生了巨大轉變。兩區街鎮、居民區在社區治理、服務居民的方式上，肯定會有所不同；但為了居民利益，雙方基層干部愿意相互取長補短，遇到問題聯手協商解決。他們說：“小區的地理位置可以跨越兩區，但我們為居民提供的服務要一樣的高質量。”

當居委會、業委會的運作慢慢走上正規，自然會引發“鯰魚效應”，帶動物業管理的跟上。有居民說，最近我們小區的樹木修剪比過去整齊了、街面清掃比過去干凈了。原來，看到業委會選出來了、居民的自治熱情高了，物業公司也“警覺”起來，服務質量有了一定改變。

藝康苑小區的社區治理剛走上正軌，后面還有很多社區公共事務要一一實現。但只要雙方街鎮有決心、有行動，能攜手推動藝康苑治理，相信“跨越兩區”將會成為小區的亮點。