今年“金九銀十”樓盤扎堆入市。

　　文/廣州日報全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日報全媒體記者盧政

今日起東莞樓市正式進入“金九銀十”，多個樓盤紛紛亮相，爭取在今年最大的一個樓市旺季獲得好成績。根據相關統計資料顯示，除了8月底已經提前“搶跑”的部分樓盤外，9月初還將有近20個項目推出新品或開盤，大部分新盤為品牌房企開發，東莞樓市競爭十分激烈。

　　金九銀十前：8月供應量或創年內新高

臨近“金九銀十”就已經有多個樓盤“搶跑”。8月份樓盤新增供應達到今年內的最高，連續多周住宅新增供應超過14萬平方米。據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，上周東莞住宅新增1426套、14.50萬平方米，環比下降24.08%，供應量逐漸趨于平穩，供應面積維持在10萬平方米以上。此外，上周有5個項目推貨入市，其中最為突出的是碧桂園瓏遠紫宸府推洋房840套，萬科中天城市花園推洋房390套，其余項目推貨量均高于100套。隨著“金九銀十”的到來，在業績壓力下，各大開發商紛紛搶跑市場，盡快回籠資金。

此外，據合富大數據統計數據顯示，截至8月27日，8月份東莞已經累計供應新建商品住宅49.1萬平方米，共4179套，創下了年內供應量的最高峰，“金九銀十”旺季搶客戰已經提前打響。合富研究院介紹，新品持續放量，房企積極備戰“金九銀十”，連續三周穩定在1000~1400套。

業內人士認為，“金九銀十”是一年之中最大的一個樓市旺季，在上半年回籠資金不利的情況下，開發商將更大的希望放在“金九銀十”，加上不少樓盤開發周期原因，大量新貨也在第四季度進入市場，競爭將十分激烈，為避開更激烈的競爭，提前“搶跑”成為開發商的一個重要策略。

　　金九銀十時：樓盤扎堆入市 定價是關鍵

進入8月的最后一周，各大開發商如萬科、碧桂園、陽光城、融創、時代等開發的項目開始逐漸亮相，并且已經有不少項目開盤入市，各大項目市場占有率不斷提高，開發商紛紛出招吸引客戶，樓市將正式進入“金九銀十”旺季。東莞中原戰略研究中心表示，由于限購、限貸、限外、限價、限售“五限”政策的存在，購房者的購房心態相對平穩理性，期待樓價的實質性降價，開發商定價仍是其制勝的關鍵性策略。

從獲得預售證情況來看，據優房超·瑞城搜統計，8月第三周東莞共有17個項目獲批預售證，“金九”行情進入預備階段，獲批數量為今年最高位。8月第四周，有9個項目獲批預售，其中純新項目6個，占比達2/3，且均為品牌房企開發項目，其中碧桂園集團3個項目,時代地產、星河地產、中惠集團各1個項目。從區域情況來看，城區、臨深片區供應量大，樓盤分布較為密集，預計后市供應充足；而濱海片區、水鄉片區供應則較為緊缺。

在價格上，為了順利出貨，越來越多的樓盤“以價換量”，通過調整房價的措施來吸引購房者，而顯然價格低樓盤對于本地剛需購房者的吸引力仍然較大，而一些定價仍然高的樓盤，或將面臨銷售困難的尷尬局面。

　　四大轉變

　　轉變一：住宅和商業公寓都向剛需戶型靠攏

“房子是用來住的”觀念影響日漸深遠，剛需購房者占比大增。因此，目前市場上的樓盤產品以三房、四房為主，即使是商業小公寓也從原來的純投資戶型，向自住剛需靠攏。

日前東城卓越中寰推出59平方米的三房兩廳兩衛戶型吸引了不少購房者的關注。按照以前戶型設計，59平方米的商業公寓一般被設計為一房一廳戶型。而卓越中寰推出的新戶型通過提高層高，利用上下兩層“創造”了主臥、兒童房和書房，而且在總價上相比大面積住宅洋房低。同在東城的泰禾新天地也推出36~76平方米的2~4房產品，保利瓏遠國際廣場則推出66平方米“小四房”，向剛需戶型靠攏。

業內人士介紹，新推出的這批三房四房loft公寓標志著購房群體從原來的投資需求向自住需求轉移。

　　轉變二：剛需房更注重拼細節

在戶型上，“金九銀十”期間推出的剛需戶型占比增多。從即將推新貨的樓盤來看，大部分樓盤以90~130平方米剛需戶型為主，同時，不少樓盤堅持以精裝修房出售，由品牌房企開發、戶型面積相近、戶型設計和品質相似，樓盤同質化嚴重，競爭也更為激烈。

很多品牌房企甚至在房子的收納細節上競爭，除了設計配備桌邊柜、鞋柜、衣柜等外，還盡量利用邊角來增加儲物空間。同時也更突出小細節，在入戶門柜旁設計鑰匙掛鉤、手機充電口、大門掛鉤等小細節。

　　轉變三：從“追高入市”到“以價換量”

今年的“金九銀十”，購房者和開發商的心理將從去年的“追高入市”轉變為“以價換量”，低價促進成交，快速回籠資金成為今年“金九銀十”的一大特色。

東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，上周東莞認購市場成交量相當高，碧桂園和萬科均有推貨，其中碧桂園紫宸府推貨840套全部售罄。這主要是因為碧桂園瓏遠紫宸府項目定價相較預期低——開盤前的吹風價為1.5萬元/平方米，而實際成交價格在1.2萬元/平方米左右。

此外，東莞中原戰略研究中心還介紹，上周共有5個項目進行開盤推售，其中全新項目2個，從項目開盤銷售情況來看，上周開盤項目中，4個項目開盤銷售率達到八成以上，價格是目前項目制勝的關鍵，同區域相對較低價格入市項目銷售率相對較高。

　　轉變四：配套單一到多樣化

雖然不少鎮街“買房送學位”被叫停，但是樓盤配備的私立學校學位和“學區房”仍然能夠吸引大量有需求的購房者。如莞城富通旗峰公館由于屬于莞城英文實驗學校的學區范圍，從而吸引了不少鎮區購房者到莞城買房。

除了傳統的教育和交通配套以外，人們對于配套的要求更多樣化。有開發商嘗試引入家庭醫生。日前，泰禾集團將先進的醫療配套設計引進其在東莞的首個項目泰禾新天地中。該醫療機構以家庭醫生為核心，24小時為業主家庭待命。