最近資本市場什么最火？當然是即將試點的基礎設施REITs。傳言了多年的金融產品，這次終于要落地了。

本質

所謂REITs，全稱是Real Estate Investment Trusts，中文叫不動產投資信托基金。

怎么理解這一聽上去就很高大上的產品呢？

本質上，REITs就是一幫人湊了一筆錢，交給一個基金經理去投資不動產，賺到錢了大家分。

首先，它是一種基金。既然是基金，普通投資者就可以自由買賣，甚至可以在交易所交易。

其次，它的標的物是不動產。不動產的范圍很廣，不僅有辦公樓、零售物業、酒店公寓等，還包括廠房、倉庫、醫院、養老院等，更涵蓋了機場、港口、高速公路、信號塔、數據中心等基礎設施。而這次的基礎設施REITs，顯然是把標的限制在了基礎設施領域。

第三，它的收益主要是分紅。分紅來自于不動產產生的現金流或固定收益，比如辦公樓的租金，高速公路的收費等。一些國家和地區規定，REITs產品每年必須將不低于90％的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。

過去，中國REITs一直是私募性質的，而此次試點采用“公募基金+資產證券化”的形式，無疑將極大拓寬這一市場。

具體來看，試點初期，由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規設立公開募集基礎設施證券投資基金，經中國證監會注冊后，公開發售基金份額募集資金，通過購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券，完成對標的基礎設施的收購，開展基礎設施REITs業務。公開募集基礎設施證券投資基金符合《證券法》《證券投資基金法》規定的，可以申請在證券交易所上市交易。

好處

這一產品有什么好處呢？

官方是如此描述的：基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

的確，REITs最大的好處就是“拓寬社會資本投資渠道”。過去，包括基礎設施在內的不動產投資一直以來對資金的要求很高。比如有一個很有前景的不動產項目，假設是一棟辦公樓，你很想參與，但是需要天量資金，負擔不起。但房子買不起，一塊磚還買不起嗎？REITs就讓投資者有了“買磚”的機會。它把一個標的分成很多小塊，就像是把一棟辦公樓分成一塊塊磚，供更多的投資者來購買。

同時，因為“流動性較高”，REITs才能吸引投資。不動產的不動二字，說明這種資產流動性不佳。想要交易過戶，程序復雜不說，流程也慢。而REITs把不動產證券化以后，使它可以流動起來。不想持有了，分分鐘在市場上賣掉，跟買股票差不多。這也可以吸引更多的散戶投資者參與到該領域的投資中來。

總的來說，對于基礎設施的建設方，這是一種新的融資手段，讓投入巨大的基礎設施建設有了資金支持。對于普通人，這是一種新的投資方式，讓原先無法參與不動產投資的資金有了可用之地。

房價

因為REITs中文名中有“不動產”三字，所以難免有人會聯想到房地產上，認為這個東西會成為炒作房地產的工具，開發商可以用它借錢，拿地蓋樓，間接推升房地產價格。

這其實是一種誤解。

一方面，這次的REITs試點，要求很明確，要聚焦重點區域、重點行業和優質項目。優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。從這一點上看，目前試點和商業地產毫無關系。

另一方面，即便未來開放了房地產領域，REITs也可以做到與商品房開發類業務的隔斷。主觀上看，從成熟市場的情況來看，REITs投資的主流對象是已經能產生穩定現金流和固定收益的不動產項目，比如酒店、辦公樓、商業等，底層資產幾乎沒有商品房住宅開發業務。即便投資住宅類，也是租賃住房的范疇。客觀而言，即便開發商有想法，監管層在未來制度的設計上也可以做到有效防范。

所以，與其考慮會不會推高房價，倒不如想想要不要買一點REITs產品。畢竟，未來的新基建需要大量的資金支持，這其中，同樣蘊含著大量的投資機會。