今年9月，北京迎來“金九銀十”的銷售旺季，但新盤預計上市量并未像往年一樣火熱。來自亞豪機構統計數據顯示，9月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，同比下降超七成。在9月，別墅項目粉墨登場，變成市場“主角”。

　　“金九”開局暗淡

據亞豪機構統計數據顯示，今年9月北京住宅市場預計將有9個項目入市，其中包括北京城建·龍樾西山一個純新盤，還有紫金印象、首開龍湖天瑯、觀承別墅、首城匯景墅等8個老項目后期。與去年同期相比，9月北京預計入市新盤量下降74%。這成為歷年“金九銀十”當中北京住宅市場最為黯淡的開局。

對于今年“金九”住宅供應低迷的狀況，亞豪機構市場總監郭毅認為主要有以下三個方面的原因。郭毅說，“首先，去年北京土地市場當中，住宅用地供應比較少，尤其是純商品住宅用地出現成交低谷，是造成今年住宅供應市場無力破局的根本原因。”

“其次，自去年開始，北京對于住宅預售許可進行嚴格監管，使得住宅取證項目量受到限制。雖然，自8月份開始，‘8萬元’的價格紅線逐漸放開，出現了一批包括昆侖域、中國璽、北京金茂府在內的‘過線’項目取證。”郭毅說，但是在整體房價水平仍處于嚴格管制的背景之下，北京商品住宅供應取證完全放開的可能性較小，一些“地王”新盤仍將處于排隊取證的通道內。

除此之外，北京二手住宅市場的降溫，也傳導到了北京新房市場中。郭毅分析說，“今年的市場調控中，對于二套房認定標準提高以及信貸政策的收緊，使得北京二手住宅市場明顯降溫。北京二手住宅成交量已連續三個月低于1萬套，而今年3月，北京二手住宅成交量最高，曾高達近2.6萬套。北京二手住宅成交量的衰減，使得‘賣一買一’客群新增購置需求大量受限，再加上新盤取證受限，老項目入市動力不足，導致今年北京住宅市場‘金九銀十’盛況難現。”

　別墅項目占比超五成

值得注意的是，在9月預計入市的9個項目中，首開龍湖天瑯、觀承別墅、首城匯景墅等5個項目主推別墅，另外還有萬科·翡翠四季推出普通住宅和別墅。

“在限價未能完全放開的前提下，低單價、大面積的別墅類產品仍是更容易取證的項目，這也成為近期北京市場供應的主要特征。”郭毅說。

郭毅告訴北京晨報記者，“今年北京別墅產品創新取得突破性進展。在新入市的別墅當中，有一種是合院里的產品。這種合院產品最大化地利用了土地的面積，形成了別墅的居住屬性和感受，同時更好地保持封閉空間的私密性，相比普通疊拼類別墅來說，更勝一籌。”

在北京別墅市場中，精裝交付成為一種新趨勢。“今年，別墅精裝交付占比增多。由于別墅業主個性化較強，對于別墅設計風格、空間打造各有不同要求，所以別墅精裝交付難度較大。別墅精裝交付要注意三點，一是需要具備較高的設計水平，二是了解財富人群個性化的生活需求，三是在造價和工藝上都比普通項目高。”郭毅說。

　控制好總價易獲市場認可

北京別墅項目在提升產品力的同時，也注意調整定價策略。郭毅分析說，“目前，部分北京城市別墅對總價控制較好，定價多在1000萬元至1500萬元。這樣一個總價段對于改善型人群來說，可以用一個不高的門檻兒，獲得較好的居住體驗。所以此類別墅產品容易受到市場認可。”

“未來一些新別墅項目基本上都位于北京五環周邊，它們先天的地段屬性決定其價值足以支撐未來定價。預計此類別墅的供應將會增加，它們的擬售價格在1500萬元至2000萬元左右。”郭毅說。 （記者 武新）