??上海一手房市場交易降溫，從遠郊開始。
8月26日，位于上海嘉定安亭新鎮的萬科旗下住宅項目“安勇嘉苑”開盤銷售。這是新政出臺后，第一家采用公證搖號排序購房的樓盤。2016年6月該盤已經開售過一次，此次開盤數量共計467套，意向認購客戶525戶家庭。9月8日，21世紀經濟報道記者從網上房地產查詢獲悉，已售出約360套。
相對于此前上海逢開盤必清盤的一手樓銷情，此次位于上海郊環的項目開盤并沒有出現清盤，一手樓市開始降溫的信號初現端倪。
自去年10月份出臺“滬六條”至今近1年，上海樓市調控效果開始真正顯現。
同策咨詢認為，隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批，今年三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至12個月甚至15個月以上，屆時，從指標意義上，上海已經存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。
同策咨詢研究總監張宏偉指出，從市場量價發展節奏來看，由于各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投 資客退場、開發企業推盤周期集中在5-6月甚至下半年等因素，注定上海商品住宅市場上半年的成交表現是“量跌”的，此時，房企資金面仍然沒有壓力，實質性大范圍降價難以出現，因此，上半年整體表現為“量跌價穩”；進入下半年，由于上半年“量跌”有了銷售業績的損失，下半年開發商或會“保量”，因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下，下半年市場表現特征為“以價換量”沖業績。
而在土地市場與樓市成交相互影響的行情下，這對在上海市場重點布局的房企排位格局也將產生重大影響。
下半年深度調整
同策咨詢數據顯示，從商品住宅存量面積來看，截至2017年8月末，上海市商品住宅市場累計成交面積461萬平方米，同比下降55%，成交均價47274元/平方米，因中高端占比增加房價同比上漲29%。換言之，上海高端住宅市場市占率開始提升。
截至9月1日，上海商品住宅存量面積雖僅有559萬平方米，但市場去化速度由去年1-8月的月均127萬平方米左右，降到今年同期的月均58萬平方米。
從單周交易量來看，5月至今已降至14萬平方米/周，甚至個別周降至8萬平方米左右，這甚至低于2014年年中上海樓市深度調整期的交易量。
上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個月左右回升到目前的9.4個月左右（按照今年6-8月月均去化速度）。
總體來說，平穩發展是未來上海商品住宅市場的基調，各級政府依舊從嚴執行調控政策。同策咨詢研究總監張宏偉分析，在資本市場環境大幅收緊，銷售渠道回籠資金遭遇政策瓶頸的下半年，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，下半年勢必成為樓市深度調整階段。
從信貸政策來看，受制于目前的個人按揭政策從嚴與按揭貸款利率提升的影響，購房需求短期內會下降。
“滬六條”之后，上海二手房市場買賣雙方進入新一輪博弈。2017年上半年，上海全市二手房共計成交8.2萬套，較去年同期大跌57.7%。
張宏偉認為，上海新房市場已經成為一個置換型為主的市場，下半年二手房市場甚至會步入“有價無市”狀態，也就意味著新房市場置換的動力大幅降低，二手房的市場變化進一步影響新房市場，導致新房市場交易量陷入低谷期。
房企排位謀變
樓市成交的變化一定程度上與土地市場的變化呈相互影響的作用。
據同策咨詢統計，截至2017年8月，今年上海市土地市場累計成交規劃建筑面積802萬平方米，同比基本持平，但是比2015年同期下滑22%。從成交金額來看，上海土地出讓金只有662億元，同比下降47%，比2015年同期下滑25%。7-8月出讓的土地基本為央企、上海國企競得。
該機構認為，在土地供應量有限的情況下，“招掛復合”新政及70年產權的“只租不售”用地政策，導致大部分中小開發商更加拿不到地，加速上海房地產市場洗牌。
目前上海市占率排名前三的房企為綠地、萬科、融創，而其市場布局已現分化。據悉，今年綠地在上海主打樓盤是綠地長島、綠地林肯公園等，此外還通過低價拿地方式增加獲取戰略性重大項目，如崇明島的土地資源；萬科今年主打的是天空之城、海上傳奇等。相對而言，融創此前通過收并購增加上海土地儲備，今明兩年可售樓盤數量較多。這或將影響到接下來房企間的排位變化。
自2012年6月進入上海以來，融創上海區域公司在上海及江蘇已累計實現1082億元銷售規模，銷售面積超440萬平方米，交付面積超過340萬平方米，銷售均價高達30289元/平方米。在今年1-8月房企銷售排行榜中，融創中國以1613.5億元排名全國第六位。
分析指出，今年1-8月上海市土地出讓成交金額為662億元，為達到過去六年平均土地出讓金額1605億元，下半年將會推出一部分地塊。由于“招掛復合”新政提高了拿地門檻，下半年上海將成為TOP10房企角逐的市場。但在“十三五”期間，上海建設用地增量只有40平方公里，加上當前“控人口”等措施，上海在短期內很難釋放大量土地供開發。融創此前在上海的拿地布局優勢恰能保證今明兩年的市場供貨。