9月10日，虹口區歐陽路街道“祥德路-山陰路-甜愛路-四達路”街區一體化建設工作委員會正式成立。

祥德路、山陰路、甜愛路、四達路沿線區域，是一片特殊的存在。它橫跨建設和歐三兩個居委會，建設居民區書記王勇說：“你能想象的房屋類型這里全有，涵蓋了18萬平米，3700多戶。”包括17個售后房小區、4個商品房小區、7個老舊房屋小區，二級舊里、花園洋房、普通住宅全有，面積在5000平方米以下的“小小區”就達17個。

由于這片區域房屋老舊、基礎設施陳舊、物業服務水平低，有的甚至無物業服務，安全、衛生等得不到基本保障，居民反應強烈。歐陽路街道以“家園黨建”為統領，在原先全市首創“小小區合并”的基礎上，全新推進街區一體化建設，迎來了“小小區”合并升級版的治理新局面。據了解，歐陽路街道的96個住宅小區中，200戶以下的袖珍型“小小區”有48個，其中100戶以下的有23個，小小區管理一直是老大難。當下的新舉措，是否意味著老問題有了新解法？

力求將“一盤沙”化作“一盤棋”

新成立的這個街區一體化建設工作委員會的功能，簡單說就是將“一盤沙”化作“一盤棋”。

從構架上看，由街道分管領導擔任主任，起總牽頭總協調作用，明確委員會職責定位和工作內容，建立接待、例會、培訓、信息公開、評議、約請等工作制度，提高街區整體物業服務水平。將眾多“小小區”歸并起來，委托區屬企業宏陽物業提供托底保障，調動、統籌各方力量資源，形成協同效力。

比如，對于無物業公司或者物業公司僅提供某一項或某幾項服務的小區，以街區形式，由居民區黨總支牽頭，小區業主群策群力，通過組建志愿者團隊、聘請人員提供保安、保潔等服務，解決小區全開放無人管、無人清掃等問題。宏陽物業對無物業管理小區提供維修托底保障服務。“宏陽暖夕陽”黨員志愿者則上門走訪社區孤老、困難獨居老人、生活困難居民家庭，每季度免費提供一次水、電、煤、家用電器安全檢查和故障排查。

又比如，對于房屋類型相同、品質相似、地域相近、管理區域較小、能進行合并的多個“小小區”，合并為一個小區，通過擴大小區規模，減低物業管理成本，實現有序管理。

那么，一下子要管理這么大而復雜的區域，物業會虧本嗎？宏陽物業歐陽區域經理鄒衛亮給記者算了一筆賬：“按照保安一崗4人輪流、保潔1—2人，物業費最低標準0.8元/平米算，一般物業需要管理3萬平米以上的小區才能收回成本。祥德路、山陰路、甜愛路、四達路沿線區域合并后，總面積將達到18萬平米。且物業根據不同小區采取不同的管理方式，所收取的物業費也因地制宜，是完全可以接手的。”

但鄒衛亮也坦言，因為區域情況復雜，今后的管理難度肯定不小。針對這個問題，街道給出的方法是：促進基層黨建與社區治理融合，動員組織居民區黨組織、居委會、業委會、物業公司、區域化黨建共建單位、社會組織、居民自治團隊等各利益主體參與，共商社區公共事務，為街區一體化建設提供組織保障。

目前，歐陽路街道通過“黨建微聯”智慧黨建信息平臺、“家園黨建”議事平臺和聽證會、民情懇談會等民主制度的形式，最大程度聽取黨員群眾意見建議。每個工作日上午，物業、居委、居民代表都會在市民驛站接待居民，受理居民訴求，幫助居民解決問題；定期對“一體化”建設重大決策、重要工作和實事項目推進情況進行信息披露，接受群眾監督；每年一次由街區一體化建設工作委員會組織業主、居民，對物業公司和業委會為民服務、業委會規范化建設、志愿者和居民參與情況等進行評議。

在王勇看來，探索剛剛開始，希望這個區域街區一體化建設之后，可以納入或部分納入美麗家園建設，從而在硬件上取得明顯改觀。

解決小區公共資源緊缺問題

如果說“小小區”合并升級版的效果尚待時間檢驗，那么，歐陽路街道已經完成的一些“小小區”合并，效果已可見端倪。

兩年前，有著互通共用小區道路卻屬于不同物業管理的3個緊鄰“小小區”——虹儀小區、虹鐵小區、祥德第三小區，在街道“黨建引領、多元協同、居民自治”工作機制下，開始嘗試“小小區”合并，即成立一個業主大會，組建一個業主委員會，通過招投標，選聘了一家物業公司管理，3個“小小區”合并為新虹儀小區，這在當時是上海首創。虹儀居委會主任楊永麗告訴記者：“‘小小區’合并整合了資源，從根本上解決物業管理區域不清、職責不清、小區公共資源緊缺的問題。”

停車矛盾和占道堆物，曾是小區難啃的兩根硬骨頭。在“小小區”合并后，新聘的物業公司統一制訂了停車方案，清理了占道近20年的兩個廢品回收站點，騰出地方可以多停七八輛車；結合美麗家園建設，小區設立了氣派的新門崗、志愿者服務點、物業服務點、健身點、居民議事點等之后，小區就沒再發生過治安偷盜案件。記者在現場看到，原先的兩個小區門崗，變身志愿者服務點，提供法律咨詢、小家電維修、修皮鞋、修傘等便民服務。在楊永麗看來：“過去一天要變換好幾個‘身份’，既要當居委干部又要做物業工作人員，現在可以一門心思做回本職工作了。”

大連西路153-157號，也是典型的“老小亂”微型小區，只有72戶居民。蔣家橋居民區書記丁素芳說，這個小區沒有圍墻，一樓沿街存在10戶違法經營戶，由于規模太小，問題太多，一直沒有合適的物業公司接手管理。街道通過“小小區”一體化建設，將橫在與天寶第一小區之間隔墻拆除，沿著大連西路小區紅線新建了合并后的小區圍墻，使“小小區”合二為一，成立蔣家橋小區。

新成立小區由宏達物業管理，提供與天寶第一小區一體化的保安保潔服務。“一體化建設”讓居民王先生感受到了變化：“小區主干道拓寬了，10戶違法經營戶銷聲匿跡，44個信報箱和51個晾衣架更新了，還增加了3處綠化，房屋內外墻面也粉刷一新，曾經的‘老小亂’小區煥發出青春。”

走進四平路421弄，原先開放式管理的近900戶居民也終于有了自己的“小區”。祥德居民區書記周建崗告訴記者，這塊地方包括私房、公房、二級舊里等多種房屋類型，原先外來車輛任意停放，車輛難以進出。現在，正式規劃出120個車位，并收取停車費用。由居民區黨總支、二級支部、樓組長、居民代表組成小區自管會，利用停車費構成的公共收益，聘請保潔、保安、保綠人員，宏陽物業則負責小區維修等托底服務。

據介紹，歐陽路街道之前將11個“小小區”合并為5個，今年已完成和正在推的一體化管理涉及28個“小小區”，明后兩年將擴展到42個。

將探索實現真正意義上的合并

經過兩年多的探索，眼下，歐陽路街道以問題和需求為導向，形成了“小小區”一體化建設的三種模式——

第一種是“N合一”模式。將房屋類型相同、品質相似、地域相近、管理區域較小的多個“小小區”合并為一個具有一定管理規模的物業管理區域、一個維修基金賬戶，成立一個業主大會和一個業委會，實行一種物業管理收費標準，選聘一家優質物業公司進行物業全包干服務。

第二種是以大帶小模式。孤立的、不具有合并條件的“小小區”或合并后不具備全包干托管條件的小區，委托臨近小區具有較高服務水平、群眾口碑較好的的物業公司管理，擴大物業管理規模，減輕管理成本，使“小小區”物業服務得到改善。

第三種是物業專項管理和居民自治相結合的模式。對于不能或暫時不能合并的“小小區”，物業公司提供某一專業服務（比如維修），由居民區黨總支牽頭，發揮居民自治功能，通過挖掘內部資源和財力，成片的或以街區的形式，組織人員或志愿者開展保安、保潔等自我管理、自我服務，進行必要的補充，解決小區全開放無人管、無人清掃等問題。

歐陽路街道黨工委書記王磊表示，通過家園黨建引領，推進“三駕馬車”同軸共轉、社會與社區同頻共振、條線與基層同向發力，歐陽路街道“小小區”治理逐步破局，基礎設施已得到一定的改善，保安、保綠、保潔、保修物業服務水平顯著提升，“小小區”面貌明顯改觀，“小小區”一體化建設已深得人心，居民的參與度和群眾滿意率逐步提升。下一步，街道將進一步深化家園黨建，把“小小區”一體化建設這塊金字招牌擦亮，不斷改革創新，整體提升歐陽路街道小區物業管理服務水平。

不過，未來需要繼續探索突破的點還有不少：在“小小區”合并后，如何整合志愿者力量，讓居民的自治共治合力發揮得更好；如何推動不同小區之間維修基金的合并；如何讓不同業委會的合并更加有序……從而實現真正意義上的合并。

蔣家橋小區設立后，便動員了居民中的老年黨員和學齡兒童率先參與垃圾分類，開展“小手拉大手”親子活動；對于養狗的中老年群體成立狗媽媽巡邏隊，提倡文明養狗；有園藝特長的黨員則利用濕垃圾發酵產生的肥料，開辟“神奇花園”。“一體化建設”后，小區面貌煥然一新，房價也上去了。

這樣居民全情融入的情形，未來還需要更多。